Milliardendeal WestLB will sich von 29 Immobilienfonds trennen

Mit einem Megadeal will die WestLB einen Strich unter das leidige Kapitel "geschlossene Immobilienfonds" ziehen. Der Zeitpunkt ist kritisch: Denn während die Bank um die Zustimmung der Anleger bangt, könnten der Zinsanstieg und die Kreditkrise an den Finanzmärkten das Investitionsklima rasch verschlechtern.

Hamburg - Endlich wieder gute Nachrichten. Nichts wünschen sich die Verantwortlichen der WestLB sehnlicher. Seit Wochen kommt das Institut nicht aus den Schlagzeilen. Zuletzt wurde nach millionenschweren Fehlspekulationen der Bank Vorstandschef Thomas Fischer geschasst. Auch Risikovorstand Matthijs van den Adel musste gehen. Die Spekulationen um ein möglicherweise bevorstehendes Ende der Eigenständigkeit des Instituts reißen nicht ab.

Ein Erfolg mit einem milliardenschweren Immobiliengeschäft käme da gerade recht. Doch der steht momentan noch in den Sternen. Seit Monaten laufen hinter den Kulissen die Vorbereitungen. Jetzt gab die WestLB-Tochter Westfonds die Eckdaten bekannt: Das Emissionshaus empfiehlt für 29 geschlossene Immobilienfonds mit 46 Objekten den Verkauf sowie die darauffolgende Auflösung der Beteiligungsgesellschaften.

Damit will die Bank einen Strich unter das Kapitel "geschlossene Immobilienfonds" ziehen - ein langes, nicht sehr schmeichelhaftes Kapitel. 1997 war Westfonds aus der Verschmelzung der RWI Rheinisch-Westfälische Immobilien-Anlagegesellschaft und der Südimmobilienfonds GmbH hervorgegangen. Insgesamt wurden 108 geschlossene Immobilienfonds mit einem Fondsvolumen von rund drei Milliarden Euro und einem Eigenkapital von etwa 1,5 Milliarden am Markt platziert.

Bei den 29 Fonds, die jetzt aufgelöst werden sollen, handelt es sich - von zwei Ausnahmen abgesehen - um die restlichen Bestände. Sind sie liquidiert, wird die WestLB das Geschäft mit geschlossenen Fonds wohl vollständig auf das neu gegründete Label WestLB Trust verschmelzen. Geschlossene Immobilienfonds stehen dann nicht mehr im Mittelpunkt. WestLB Trust offeriert lieber Beteiligungsgesellschaften, die in gebrauchte Lebensversicherungen investieren, sowie Dachfonds mit breit gefächertem Anlagespektrum.

Nachlässiges Fondsmanagement

Nachlässiges Fondsmanagement

"Die Situation an den Immobilieninvestmentmärkten ist unverändert positiv", sagt Westfonds-Geschäftsführer Achim Quambusch. "Für große Immobilienpakete wie unseres werden zurzeit sogar Aufschläge gezahlt. Wenn wir von allen Fonds mandatiert werden, rechnen wir mit einem Verkaufserlös jenseits von 1,5 Milliarden Euro." Käme der optimistisch geschätzte Preis zustande, würde der Deal unter den deutschen Top Five dieses Jahres rangieren.

So weit ist es aber noch längst nicht. Zunächst müssen die rund 23.500 Anleger, die jetzt Post von Westfonds bekamen, dem Vorhaben zustimmen. Und es ist fraglich, wie viele das tun werden. Zahlreiche Gesellschafter hatten in den vergangenen Jahren wenig Freude mit ihrer Beteiligung. Das Management vernachlässigte die Verwaltung vieler Fonds. Objekte standen leer, die dazugehörigen Beteiligungsgesellschaften dümpelten vor sich hin.

Das Ergebnis spiegelt sich auch in den Entscheidungsvorlagen wider, die Westfonds an die Anleger verschickte. Zu den wenigen Highflyern im Portfolio zählt der Fonds RWI 47. Das Objekt, das Einkaufszentrum Ruhrpark in Bochum, wirft hohe Erträge ab, die Anleger konnten zuletzt regelmäßig Auszahlungen jenseits von 10 Prozent ihrer Einlage verbuchen.

Verkaufen sie jetzt, steht ein Gesamtergebnis von knapp 700 Prozent der ursprünglichen Beteiligung in Aussicht. Allein 500 Prozent davon stammen aus der Veräußerung des Einkaufszentrums. Angesichts bevorstehender Investitionen im Ruhrpark, die die Performance künftig wohl drücken würden, ein reizvolles Angebot.

So glücklich wie die Gesellschafter des Ruhrparks Bochum dürften die meisten anderen Anleger über die in Aussicht gestellten Ergebnisse allerdings kaum sein. Allein vier Fonds aus dem Paket landen nach Aufrechnung aller Ein- und Auszahlungen sowie anfangs verbuchter steuerlicher Vorteile - sofern diese überhaupt zum Tragen gekommen sind - im Minus. Im Klartext: Die Anleger bekommen letztlich weniger ausgezahlt, als sie insgesamt investiert haben.

Viele Anleger landen im Minus

Viele Anleger landen im Minus

Ein besonders krasses Beispiel ist der RWI Fonds 135. Bei dieser Beteiligungsgesellschaft reicht der Verkaufserlös nicht einmal, um die Restschuld zu tilgen. Um den Verkauf der Objekte - drei Büro- und Gewerbeimmobilien in Halle, Magdeburg und Essen - überhaupt zu ermöglichen, muss die finanzierende Bank auf Forderungen in Höhe von fünf Millionen Euro verzichten. "Der Forderungsverzicht ist gesichert", gibt sich Quambusch allerdings zuversichtlich.

Pikantes Detail am Rande: Auch die Anleger dieses Fonds müssen Westfonds und deren Berater für deren Tätigkeit im Rahmen der Pakettransaktion gesonderte Gebühren zahlen. Etwa 5 Prozent des Verkaufserlöses sind beim RWI 135 allein dafür zu berappen.

Insgesamt 13 der 29 zur Auflösung anstehenden Fonds landen unterm Strich bei einem Gesamtergebnis von weniger als 200 Prozent der Einlage. Ziemlich wenig für die Anleger. Schließlich stammen die Fondsgesellschaften zum Großteil noch aus den 70er und 80er Jahren - und kommen daher auf eine entsprechend niedrige jährliche Performance.

Verweigern die Investoren dieser Fonds ihr Plazet, so könnte der Milliardendeal schnell auf Normalmaß schrumpfen. Etwa 35 Prozent des insgesamt anvisierten Verkaufserlöses entfallen auf Fonds, die unterhalb der kritischen Grenze von 200 Prozent Gesamtrückfluss bleiben. Mindestens 500 Millionen Euro würden an den möglichen 1,5 Milliarden Euro Gesamterlös in dem Fall also fehlen.

Am Investmentmarkt war ein Immobilienpaket in den vergangenen Wochen und Monaten sicher auch in dieser Größe problemlos absetzbar. Internationale Großanleger stehen dort Schlange. Nicht zuletzt aufgrund des bislang günstigen Zinsniveaus suchten sie nach Anlagemöglichkeiten für zum Teil gigantische Beträge.

Zinsanstieg senkt Verkaufschancen

Zinsanstieg senkt Verkaufschancen

Die Folge: Die Investitionen in Immobilien erreichten laut Jones Lang LaSalle europaweit im ersten Halbjahr 2007 Rekordhöhe. Mit 120,7 Milliarden Euro wurde der ebenfalls starke Vorjahreszeitraum nochmals um 9 Prozent übertroffen.

Offen ist jedoch, ob dieser Run auf Immobilien auch in den kommenden Monaten, in denen die WestLB mit ihrer Offerte an den Markt geht, unvermindert anhalten wird. "Die grundsätzliche Nachfrage wird vorläufig bleiben", hofft Andreas Quint, Geschäftsführer des Investmentberaters Catella Property Group.

"Schon in den vergangenen Wochen war allerdings zu beobachten, dass sich stark Fremdkapital gestützte Investoren teilweise aus dem Markt zurückgezogen haben. Grund war vor allem das steigende Zinsniveau."

Laut Quint könnte in den kommenden Wochen und Monaten eine zusätzliche Beeinträchtigung der Finanzierungsmöglichkeiten aufgrund der Turbulenzen an den Finanzmärkten im Zuge der US-Hypothekenkrise entstehen. "Wir beobachten zurzeit, dass einige gewerbliche Immobilienfinanzierungen auf Eis gelegt werden, weil die Banken ihre Konditionen überdenken", sagt Quint. "Das Resultat könnte eine - wenn auch vorübergehende - Erhöhung der Risikoaufschläge seitens der Kreditinstitute sein. Dies würde die Investitionsnachfrage bei unveränderten Rahmenbedingungen etwas schmälern."

Der Experte ist sich allerdings sicher, dass es sich dabei lediglich um eine Phase von einigen Monaten handeln wird. Insgesamt werde der Investitionsboom auch künftig weitergehen. Sollte die WestLB aufgrund dieses Szenarios Abstriche beim Erlös ihres Immobilienportfolios machen müssen, wäre das allerdings ein schwacher Trost.

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