Immobilienkauf in Italien Renditestarke Sommerresidenzen

Das Häuschen im Süden bleibt Traumziel vieler Bundesbürger. Dabei sind viele Ferienimmobilien kaum noch erschwinglich - und in manchen Gegenden droht den Hausbesitzern der Preiskollaps. Doch es gibt attraktive Ausnahmen, sagen Experten.
Von Karsten Stumm

Hamburg - "Noch einen Monat." Das dachte Diana Zuurig immer, wenn die Rückreise nach Deutschland bevorstand. Und blieb. Dabei wollte sie nur für ein paar Monate in den Süden, um ihr Spanisch aufzufrischen. Mittlerweile hat die 32-Jährige ihre eigene Anwaltskanzlei in Malaga gegründet, sechs Mitarbeiter und sogar eine Filiale in Costa Blanca eröffnet. Und bleibt.

Das Spezialgebiet der Rechtsanwältin: Beratung bei Immobiliengeschäften. "Das ist wachsendes Business", sagt Zuurig. Denn der Traum älterer Generationen vom Ruhestand im Süden zieht vor allem Deutschlands Frührentner an Spaniens Küsten, auf der Suche nach einem Ferienhaus mit Blick aufs Meer. Auf der Suche auch nach einer ortskundigen Rechtsanwältin wie Diana Zuurig, die beim geplanten Immobilienkauf berät.

Ein Jahr lang suchen

Schließlich bieten Baufirmen gerade in Spanien neue Ferienwohnungen, Appartementanlagen und Seniorenresidenzen an, die oft in zweiter oder dritter Reihe hochgezogen werden. Doch der Häuserkauf in solche Lagen ist wirtschaftlich riskant: Außerhalb der Toplagen stehen schon heute etwa 1,5 Millionen Wohnungen in Spanien leer - und Spaniens Tourismus stagniert im Schnitt.

"Viele Leute wollen in Spanien mit Ferienhäusern und anderen Immobilien das schnelle Geld machen", sagt Manuel Romera, Dozent an der Madrider Businessschule Instituto de Empresa; etwa eine Millionen Deutsche besitzen schon Immobilien im Ausland, davon viele in Spanien. "Aber Sie werden sich wundern, wenn Sie niemanden mehr finden, der Ihnen Ihr Haus bei Bedarf abkaufen will."

Schon heuten ließen sich Häuser und Wohnungen nicht mehr so schnell und problemlos verkaufen wie noch vor ein, zwei Jahren. "Früher brauchte man einen Monat, um einen Käufer zu finden. Heute kann das ein Jahr dauern, wenn man mit dem Preis nicht herunter gehen will", sagt Romera. Vielleicht lohnt deshalb ein Blick auf ein anderes Sehnsuchtsziel der Generation 60 plus - Italien.

Ausweichziel Italien

Ausweichziel Italien

Dort sind die wirtschaftlichen Aussichten für den Ferienhauskauf oft günstiger als in den begehrten Gebieten Spaniens. Während beispielsweise die Immobilienpreise auf der iberischen Halbinsel seit 1999 im Schnitt um 16,2 Prozent jährlich in die Höhe geschossen sind, waren es in Italien erträglichere 9 Prozent. "Zudem macht die jüngste Steuerrechtsreform den Immobilienbesitz in Italien deutlich attraktiver als bisher", sagt Rechtsanwalt Jürgen Reiß von der Anwaltskanzlei Reiß & Collegen, die sich auf deutsch-italienisches Recht spezialisiert hat.

"Erb- und Schenkungssteuer beispielsweise sind auch für ausländische Immobilienkäufer weitgehend weggefallen", nennt Reiß die wichtigsten Neuerungen. Immobilienpreisentwicklung und Steuergesetzgebung haben Italien deshalb zur Alternativregion für Bundesbürger gemacht, die ein Feriendomizil in Europas Süden suchen.

Steuervorteile für Immobilienkäufer

Trotz der jüngsten Steuerreform ist der Immobilienkauf in Italien allerdings nicht steuerfrei geworden (siehe Interview: Wie hoch sind die Steuervorteile?). "Zu zahlen sind weiterhin so genannte Register-, Hypothekar- und Katastarsteuern", sagt Reiß. Und auch Italiens Fiskus will kräftig am Immobilienkauf mitverdienen: Deutsche Interessenten müssen beispielsweise 7 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis ihres Traumhauses zahlen - doppelt so viel, wie beim Kauf in Deutschland fällig wird.

manager-magazin.de bietet deshalb einen Überblick über die aktuelle Steuerbelastung beim Häuserkauf in Italien.

Steuerübersicht*: Häuserkauf in Italien





Registersteuer Hypothekar- und Katastarsteuer
Gebäude grundsätzlich 7 Prozent

3 Prozent für Gebäude von geschichtlichem, kulturellem und archäologischen Interesse
2 Prozent sowie
1 Prozent
unbebaute Grundstücke grundsätzlich 8 Prozent für Grundstücke

15 Prozent für landwirtschaftliche Flächen

8 Prozent für landwirtschaftliche Flächen, die von landwirten verkauft werden
2 Prozent sowie
1 Prozent
Erstwohnung 3 Prozent jeweils 129,11 Euro
*Alle Prozentangaben bezogen auf den Verkehrs- und Katastarwert Quelle: Anwaltskanzlei Reiß & Collegen; Stand: 16.06.05

Italienisch kaufen

Italienisch kaufen

Wer sich aufgrund der gesunkenen Steuerbelastung beim Kauf und dem moderaten Preissteigerungen in den vergangenen Jahren für ein Haus in Italien entschieden hat, sollte allerdings ohne Expertenrat keinen italienischen Kaufvertrag unterschreiben - selbst wenn die Zeit drängt. "Dies gilt insbesondere für Vorverträge nach italienischem Recht, die bereits erhebliche finanzielle Risiken in sich bergen können", gibt Reiß zu bedenken. Denn solche Vorverträge gleichen nicht immer vagen Absichtserklärungen, sie ähneln unter Umständen deutschen Kaufverträgen - und machen den Handel schon perfekt.

"Anders als in Deutschland ist keine Eintragung im Grundbuch erforderlich, um den Immobilienkauf wasserdicht zu machen", warnt Reiß, "wohl aber eine notarielle Beglaubigung, um die Eintragung vornehmen zu können." Eine öffentliche Urkunde oder ein privatschriftlicher Vertrag reichten schon aus, damit Haus und Hof den Besitzer wechseln.

Preisunterschiede in Höhe von mehreren Tausend Euro

Besonderheiten müssten auch bei Erbschaften und Schenkungen berücksichtigt werden. Während Immobilien in Deutschland im Falle einer Erbschaft automatisch auf die Verbliebenen übergehen, müssen die Erben den Italienbesitz ihrer Altvorderen zunächst annehmen, was auch stillschweigend geschehen kann. Für die zusätzliche Mühe werden die Erben immerhin durch null Erbschaftsteuern entschädigt.

"Aufgrund der steuerlichen Rahmenbedingungen ist der Immobilienerwerb in Italien eine echte Alternative zu anderen Anlageformen, gerade auch im Hinblick auf die Übertragung an die nächste Generation", sagt Rechtsanwalt Reiß.

Wer schließlich die geeignete Ferienimmobilie gefunden hat, sollte ähnlich viel Zeit in die Finanzplanung wie in die Suche nach dem passenden Häuschen stecken. Preisunterschiede für die Finanzierung ein und desselben Hauses in Höhe von mehreren Tausend Euro sind keine Seltenheit. Und mit den Finanzierungskosten ist es in der Regel nicht mal getan.

Hausbesitzer bevorzugt

Hausbesitzer bevorzugt

Soll die neue Immobilie beispielsweise per Kredit finanziert werden und zugleich als Pfand für das Darlehen dienen, fallen zusätzlich Kosten für Gutachter an, die den Verkehrswert des Gebäudes ermitteln. Rund 600 Euro werden den Käufern dafür oft in Rechnung gestellt. Dazu kommen Gebühren für Treuhänder wie Rechtsanwältin Zuurig, damit Sie für die Eintragung der Hypothek nicht selbst nach Italien reisen müssen. Viele große Auslandsimmobilienfinanzierer bieten für solchen Service ganze Rundumsorglos-Pakete an, die durchaus 3 Prozent des Darlehensbetrages kosten können.

Allerdings ist es gar nicht mehr einfach, überhaupt einen Kredit für die gewünschte Ferienwohnung oder das Ferienhaus im Ausland zu bekommen. "Die meisten deutschen Banken unterbreiten Auslandsimmobilieninteressenten gar kein Kreditangebot, falls sie nicht schon eine Immobilie in Deutschland als Sicherheit vorweisen können", warnt Zinsspezialist Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt.

Keine Totalfinanzierung

Weitere Schwierigkeiten treten auf, wenn die Höhe des Kreditbedarfs den üblichen Rahmen von 50 bis 60 Prozent des Immobilienwertes übersteigt. Die Komplettfinanzierung von Auslandsimmobilien beispielsweise ist in der Regel bei allen Geldinstituten ausgeschlossen.

Schenkungsteuer - null Euro: Häuserkauf in Italien



Immobilienart Begünstigte
Jede Zweitwohnung,
unabhängig vom
Immobilienwert
Ehegatten und Verwandte in
gerader Linie und Verwandte
bis zum vierten Grad

Jede Zweitwohnung
im Wert bis 180.754 Euro,
werden Schwerbehinderte beschenkt bis 516.440 Euro
alle anderen Personen
Jede Erstwohnung,
unabhängig vom Immobilienwert
Ehegatten und Verwandte in gerader Linie und bis zum vierten Grad
Quelle: Anwaltskanzlei Reiß & Collegen; Stand: 16.06.05

Lohnende Geldanlage?

Lohnende Geldanlage?

"Grundsätzlich beleihen wir nur bis zu 70 Prozent des festgestellten Verkehrswertes", sagt beispielsweise Matthias Schnabel, Sprecher des Finanzdienstleisters BHW. Andere große Anbieter, wie etwa viele Landesbausparkassen (LBS), bleiben mit einer Beleihungsquote von 60 Prozent noch deutlich darunter.

Wer die Suche und Finanzierung seines Traumferienhauses allerdings stemmen konnte, hat den Handel nur selten bereut. Denn Ferienhausinvestments haben sich für deutsche Anleger in den vergangenen Jahren oftmals gelohnt. Während sich so manche Hausbesitzer in der Bundesrepublik seit Jahren mit mageren Wertzuwächsen begnügen oder - je nach Lage - sogar Wertverluste hinnehmen müssen, sind die Immobilienpreise in vielen europäischen Reiseländern stetig gestiegen. Und damit auch der Wert der eigenen Ferienimmobilie.

Drohende Abwärtsspirale

Wer beispielsweise vor zehn Jahren auf Mallorca eine Finca in durchschnittlich guter Lage für etwa 350.000 Euro erstehen konnte, bekommt für das Gebäude heute zumeist ein Vielfaches davon geboten. "Der durchschnittliche Kaufpreis im Südwesten Mallorcas liegt mittlerweile bei 900.000 Euro", sagt Andreas Heider, Gesellschafter der Maklerfirma Engel & Völkers Southwest Invest, die auf der Baleareninsel eine Reihe eigener Büros unterhält.

Diese Preisspirale sollte allerdings auch Warnsignal sein. Die ersten Immobilienexperten warnen bereits vor einem Zusammenbruch der langjährigen Hochpreisphase in manchen europäischen Feriengebieten.

Erbschaftsteuer - null Euro: Häuserkauf in Italien

Immobilienart Begünstigte
Grundstücke und Gebäude,
unabhängig von ihrem Wert
jeder
Erstwohnungen,
unabhängig von ihrem Wert
jeder

Betroffen könnten davon zuerst die Ferienhausbesitzer in Spanien sein, die zuletzt so gut an ihrem Haus verdient haben. Denn viele spanische Hausbesitzer haben Kreditverträge mit variabler Verzinsung für ihre Häuser abgeschlossen. Sollten Europas Zinsen in den kommenden Monaten oder Jahren steigen, werden die Zinszahlungen der spanischer Kreditnehmer prompt mit in die Höhe schießen. Dann könnten auf einen Schlag viele spanische Hausbesitzer gezwungen sein, ihr Haus aus Geldnot verkaufen zu müssen - und die Immobilienpreise stürzen in den Keller.

"Hier gehen die Lichter aus, wenn die Zinsen steigen", kommentiert dann auch der Madrider Wirtschaftsdozent Romera die gefährliche Lage.

Nichts für Schnäppchenjäger

Nichts für Schnäppchenjäger

"Auch aus dieser Sicht ist Italien vielleicht die zukunftsträchtigere Kaufregion", sagt Andrea Danner, Italienexpertin der Bayerischen Landesbausparkasse. "Gründe für plötzlich fallende Immobilienpreise sehen wir in Italien über Jahre nicht."

Auf Schnäppchen dürfen deutsche Interessenten allerdings auch dort nicht mehr hoffen. Speziell Natursteinhäuser in der Toskana sind längst zu gesuchten Liebhabergebäuden geworden - und entsprechend teuer. Unter 500.000 Euro ist nach Danners Meinung nur mit Glück etwas zu bekommen.

Ihr Tipp: "In der Nähe des Gardasees sind Eigentumswohnungen je nach Lage und Ausstattung bezahlbarer." Finanzbedarf: etwa 200.000 Euro. Und der Flughafen Mailand Malpensa ist von vielen deutschen Flughäfen gerade 60 Flugminuten entfernt.

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