Die Goldman-Sachs-Kolumne Sind Immobilien in Großbritannien zu teuer?

Häuser und Wohnungen auf der Insel mögen zwar teuer erscheinen, aber sie sind es nicht, wenn man die Miet- mit den Anleiherenditen vergleicht. Diese liegen nämlich um 1,5 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten 20 Jahre.
Von David Walton

Gemessen am Durchschnittsverdienst sind die Preise für Häuser und Wohnungen in Großbritannien sehr hoch. Einige Kommentatoren sprechen sogar von einer Blase der Immobilierpreise vergleichbar der mittlerweile geplatzten Aktienblase.

Nur der starke Anstieg der Immobilienpreise, so eine häufig geäußerte Ansicht, hat bislang verhindert, dass der private Verbrauch im Vereinigten Königreich weiterhin ein Wachstumsmotor bleibt. Wir denken jedoch, dass die Immobilienpreise - zumindest relativ zu Staatsanleihen - nicht übertrieben aussehen.

Der Anstieg der Immobilienpreise hat sich in letzter Zeit deutlich verlangsamt. Auf der Grundlage eines vierteljährlichen Indexes, der vom Amt des stellvertretenden Premierministers veröffentlicht wird, erhöhten sich die Immobilienpreise zwischen dem 3. und 4. Quartal 2002 mit einer annualisierten Rate von 8,9 Prozent, was einen deutlichen Rückgang gegenüber der Rate von 18,9 Prozent im Jahr davor bedeutet.

Verlangsamung des Preisauftriebs am Immobilienmarkt

Und die kurzfristigen Indikatoren weisen auf eine weitere Verlangsamung des Preisauftriebs am Immobilienmarkt hin. So ist der Umsatz am Wohnungsmarkt rückläufig. In den Monaten November bis Januar wechselten 6 Prozent weniger Häuser und Wohnungen den Besitzer als im vorangegangenen Dreimonatszeitraum. Möglicherweise verlangsamt sich auch die Kreditaufnahme der privaten Haushalte, und die britischen Immobilienmaklerverbände weisen ebenfalls auf langsamer steigende Preise hin.

Legt man die üblichen, auf das Jahreseinkommen bezogenen Kennzahlen zugrunde, hat der letzte Preisanstieg am Wohnimmobilienmarkt in Großbritannien die Preise auf ein ähnlich schwindelerregendes Niveau klettern lassen wie während des Wohnungsmarktbooms Ende der 80er Jahre.

Aber diese Kennzahlen geben nur ein oberflächliches Bild, denn sie lassen strukturelle Verschiebungen bei Immobilienangebot und -nachfrage ebenso unberücksichtigt wie Veränderungen bei den realen langfristigen Hypothekenkosten.

Um diese Unzulänglichkeiten auszuräumen, haben wir Daten zu Mietpreisen und Indexanleihen verwendet. Beides trägt zur Erklärung des Immobilienpreisanstiegs bei. Die Mieten, bei denen es nicht zur Entstehung von Preisblasen kommen kann, sind in Relation zum Durchschnittseinkommen in den 90er Jahren ebenfalls kräftig gestiegen, was vermuten lässt, dass fundamentale angebots- und nachfrageseitige Faktoren zu dem Immobilienboom beigetragen haben.

Droht ein Preisverfall?

Mietrenditen unter ihrem historischen Durchschnitt

So hat sich die Zahl der Haushalte in den letzten 20 Jahren um ca. 4 Millionen erhöht, die Zahl der angebotenen Wohnungen nur um 3,5 Millionen. Trotz des Anstiegs in den 90er Jahren liegen die Mietrenditen aber unter ihrem historischen Durchschnitt, was im Übrigen auch für die langfristigen realen Anleiherenditen gilt.

Inzwischen wird vielfach befürchtet, dass aus der seit langem erwarteten Verlangsamung des Preisanstiegs am Wohnungsmarkt ein ähnlicher Preisverfall werden könnte wie Anfang der 90er Jahre, als die Wohnungspreise innerhalb von drei Jahren in realer Betrachtung um 27 Prozent fielen.

Inflation auf der Verbraucherstufe stieg an

Manche Beobachter rechnen in den nächsten zwei Jahren sogar mit einem Rückgang um 30 Prozent in nominaler und um 35 Prozent in realer Betrachtungsweise, was für die Wohnungsnachfrage und Bauproduktion ernste Folgen hätte.

Die gegenwärtige Situation stellt sich allerdings weniger ungünstig dar als Ende der 80er Jahre. Sicherlich - eine weitere Verlangsamung des Konsums in Großbritannien ist wohl unvermeidlich. Die Nominaleinkommen steigen nur langsam, die Inflation auf der Verbraucherstufe hat sich beschleunigt, die Beschäftigung nimmt nicht mehr zu, und ab nächstem Monat werden die verfügbaren Einkommen durch Steuererhöhungen um mehr als ein Prozent geschmälert.

Keine ausgeprägte Konsumflaute zu erwarten

Vorausgesetzt, dass die Preise am Wohnungsmarkt nicht einbrechen, gibt es jedoch keinen Grund, eine ausgeprägte Konsumflaute zu erwarten. Der Konsum-Boom der letzten Jahre war nicht so ausgeprägt und die finanzielle Lage der Privathaushalte ist weniger angespannt, als von vielen Kommentatoren dargestellt bzw. als dies Ende der 80er Jahre der Fall war.

Es ist nicht klar, wie stark dieser Unterschied ins Gewicht fiele, sollte sich der Wohnungsmarkt so entwickeln wie vor 10 Jahren. Und wenn man sich in vereinfachter Form das Verhältnis von Wohnungspreisen zum Einkommen betrachtet, erscheint das Risiko hoch, dass es zu einer solchen Entwicklung kommen könnte.

Hypo-Kredite langfristig durchaus erschwinglich

Es gibt aber noch zwei weitere wichtige Unterschiede zwischen jetzt und damals: Zum Einen sind die Mietpreise im Vergleich zum Einkommen gegenwärtig höher als Ende der 80er Jahre und die Mietrenditen sind den amtlichen Zahlen zufolge bei weitem nicht so niedrig wie damals. Falls die aktuellen Anleiherenditen ein einigermaßen verlässlicher Indikator für die durchschnittlichen zukünftigen Zinssätze sind, sind Hypothekarkredite langfristig betrachtet durchaus erschwinglich.

Häuser und Wohnungen in Großbritannien mögen zwar teuer erscheinen, aber sie sind es nicht, wenn man die Mietrenditen, die nach amtlichen statistischen Zahlen gegenwärtig mit 4,2 Prozent unter dem historischen Durchschnitt von 4,9 Prozent liegen, mit den Anleiherenditen vergleicht. Diese liegen mit derzeit 1,9 Prozent nämlich um 1,5 Prozentpunkte unter ihrem Durchschnitt der letzten 20 Jahre.

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