Chat-Bericht Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds mit Gebäuden im Ausland sind eine schöne Möglichkeit, steuersparend hohe Renditen zu erwirtschaften. Wie Anleger diese Form der Geldanlage richtig nutzen, erläutern Wilfried Tator und Frank Heimsaat vom unabhängigen Berliner Analysehaus Fondscope.

Muffin1:

Was ist ein geschlossener Immobilienfonds und wodurch unterscheidet er sich von einem offenen?

Experte Wilfried Tator: Geschlossene Fonds unterscheiden sich von offenen Fonds dadurch, dass in der Regel schon ein fest umrissenes Investment feststeht und nur die dafür benötigten Gelder eingesammelt werden. Ist diese Summe erreicht, wird der Fonds geschlossen. Deswegen der Name "Geschlossene Fonds". Offene Fonds wiederum haben eine nach oben offene Investitionssumme.

munichfirst1: Warum haben geschlossene Immobilienfonds eine bessere Wertentwicklung als offene, obwohl auch überwiegend Büroimmobilien im Fond enthalten sind – zum Beispiel CS Euroreal?

Experte Frank Heimsaat: Offene Immobilienfonds können gesetzlich vorgeschrieben nur maximal 95 Prozent ihres Kapitals investieren, da sie immer in der Lage sein müssen auch Anteile zurückzukaufen, müssen aber mindestens 51 Prozent in Immobilien investieren. Grundsätzlich hängt die Performance natürlich von der Produktqualität im einzelnen ab.

tokolosh: Welche Länder – bezogen auf Immobilienfonds – bieten sich für Steuersparmodelle an? Im Artikel des manager magazin wurden nur Österreich, Holland und die USA genannt.

Experte Wilfried Tator: Auslandsfonds sind keine Steuersparmodelle im klassischen Sinn. Hier erfolgt die Ausschüttung im Rahmen von Doppelbesteuerungsabkommen weitgehend steuerfrei.

tokolosh: Gibt es auch Fonds aus den Schwellenländern? Können Sie da welche empfehlen, sind sie sehr risikoreich? Ich denke da an Südamerika und Asien.

Experte Frank Heimsaat: Sind uns grundsätzlich nicht bekannt. Es existieren nur vereinzelte Angebote, wenn man z.B. Russland als Schwellenland bezeichnet.

ulfrolex: Welche Bedeutung messen Sie Anlagen - in Immobilien - in Kanada bei?

Experte Frank Heimsaat: Anlagen aus Kanada treten nur sehr vereinzelt auf.

Zeisig1: Kann ich da auch als Privatanleger einsteigen? Wenn ja, ab welcher Summe lohnt sich der Einstieg für mich?

bricklayer1: Ab welcher Einstiegssumme wird ein Immobilienfonds interessant? Wo ist die Mindestgrenze für geschlossene?

Experte Frank Heimsaat: Steuervorteile wirken sich nur entsprechend aus, wenn die Anlage im Privatvermögen gehalten wird. Steuervorteile bei Auslandsfonds ergeben sich aus der niedrigeren Pauschal-Besteuerung im Ausland, welche jedoch einem sogenannten Progressionsvorbehalt in Deutschland unterliegt und damit für hochbesteuerte Anleger interessanter ist mit entsprechend höheren Einlagesummen.

Experte Wilfried Tator: Auf keinen Fall sollte ein Investment in geschlossene Fonds alleiniges Instrument der Altersvorsorge sein.

munichfirst1: Wo liegen die Risiken von geschlossenen Fonds?

Experte Wilfried Tator: Risiken gibt es vielfältig. Neben den allgemeinen unternehmerischen und Markt-Risiken ist besonders darauf zu achten, dass der Initiator seriös und erfahren ist .

tokolosh: Muss ich bei einem Einstieg in ausländische Immobilienfonds Währungsrisiken beachten?

Experte Frank Heimsaat: Währungsrisiken wirken sich beim Auslandsfonds meist nur indirekt aus , über den Zeitpunkt, den der Anleger für Ankauf und Verkauf wählt und seine Ausschüttung transferiert.

Peter2: Welche Renditen habe ich ihrer Erfahrung nach durchschnittlich zu erwarten, wenn ich in Immofonds investiere?

Experte Wilfried Tator: Durchschnittswerte wurden noch nicht erhoben. Von Flop bis super ist alles drin.

StarinvestOr1: Wie erkennt man einen renditestarken Fonds?

Experte Wilfried Tator: Renditestärke gibt es nur, wenn es sich um ein renditestarken Investitionsgegenstand handelt und der Initiator auch die Anleger verdienen lässt.

tokolosh: Kann ich Verluste von einem geschlossenen Immofonds im Ausland als Spekulationsverlust gegen Gewinne, die ich hier am Aktienmarkt mache, abschreiben?

Experte Frank Heimsaat: Grundsätzlich nein, da Immobilien nur an ihrem Standort versteuert werden. In Sonderfällen sollte der Steuerberater befragt werden

Zeisig1: Gibt es eine neutrale Stelle, die geschlossene Fonds zertifiziert?

Experte Wilfried Tator: Nein, es gibt keine offizielle Stelle. Unabhängige Analysen zu geschlossenen Fonds werden jedoch von der "FondScope AG" in Berlin angefertigt.

drfruehom1: Wie weit verbreitet ist das Wissen um die steuerlichen Vorteile Ihrer Einschätzung nach unter Steuerberatern? Ist es ein Randthema oder eine Möglichkeit, die von den Profis in großem Stil genutzt wird?

Experte Frank Heimsaat: Grundsätzlich sollte jeder persönliche Steuerberater am Jahresende die zu erwartende Steuerbelastung seines Mandanten prüfen und optimieren.

munichfirst1: Wie kann man als Privatperson einen geschlossenen Immobilienfonds bewerten? Auf was muss man achten, gibt es typische Kennzahlen?

Experte Wilfried Tator: Allgemein gültige Kennzahlen sind nicht verfügbar. Bewertung kann nur mit Hilfe von Fachleuten erfolgen.

drfruehom1: Würden Sie dem Anleger grundsätzlich empfehlen, eine Besichtigung der Objekte vorzunehmen, in die er investiert?

Experte Wilfried Tator: Ja, bei einer Immobilieninvestition sollte nach Möglichkeit eine Besichtigung gemacht werden. Die Besichtigung sollte durch das Studium des Standortgutachtens - sofern vorhanden- vertieft werden.

StarinvestOr1: Aber woher nehme ich die Gewissheit, dass die Analyse dann auch neutral durchgeführt wurde?

Experte Wilfried Tator: Eine Gewissheit gibt es nur, wenn der Hintergrund des Analysten transparent gemacht wurde.

munichfirst1: Gab es bisher Pleiten bei geschlossenen Immobilienfonds?

Experte Frank Heimsaat: Ja, einige. Immer in Abhängigkeit von der Qualität des Fonds-Initiators kommt dies seltener oder häufiger vor.

drfruehom1: Gibt es Vorschriften dazu, wie die Immobilien, in die man investiert, versichert sein müssen.

Experte Wilfried Tator: Ja, für deutsche Immobilien gibt es eine Versicherungspflicht über die Brandversicherungskammern der Bundesländer.

StarinvestOr1: Was mache ich, wenn ich meinen Immobilienfonds frühzeitig los werden will?

Experte Wilfried Tator: Einen funktionierenden Zweitmarkt gibt meines Erachtens nicht. Oft unterstützt aber der Initiator den Anleger bei Verkaufswünschen.

ulfrolex: Die neuere Rechtsprechung verbietet den Abzug von Weichkosten bei Immobilienfonds. Ist dies das Ende?

Experte Frank Heimsaat: Das Ende ist es sicher nicht, wie wir gehört haben, soll ein Nichtanwendungserlass der Finanzverwaltung herausgegeben werden.

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