Ostimmobilien Misstrauische Beamte

Wann Steuervorteile aberkannt werden und wann nicht

Auch wenn der Run auf ostdeutsche Steuersparmodelle vorbei ist, bei den Finanzbehörden stapeln sich die Akten ungeprüfter Immobilienfonds. Von der Auflegung bis zur Bearbeitung durch die Beamten vergehen durchschnittlich etwa sieben Jahre. Solange aber das Plazet der Prüfer fehlt, sind die Steuervorteile bedroht. Nehmen sich die Finanzbeamten einen Fonds vor, kommt es regelmäßig zu Streitigkeiten. "Viele Fälle landen in den kommenden Jahren vor den Finanzgerichten", so Lenhard Jesse, Partner der Bonner Anwaltsozietät Flick Gocke Schaumburg.

Ärger kann es an zwei Fronten geben, denn die Prüfer haben die Steuererklärungen der Fonds und die der Anleger im Visier. Es sind im Wesentlichen drei Punkte, die zur Aberkennung von Steuervorteilen und damit zu Nachzahlungen führen können:

Spekulationsfrist missachtet

Bei geschlossenen Immobilienfonds, die nach dem 1. Juli 1995 aufgelegt wurden, gilt eine verlängerte Spekulationsfrist. Deshalb dürfen bei diesen Beteiligungen die Gesellschaften zehn Jahre lang keine Immobilien abstoßen und die Anleger keine Fondsanteile verkaufen. Selbst wenn bei diesen Transaktionen Verluste realisiert werden, kassiert der Fiskus die Steuervergünstigungen wieder ein.

Übertriebene Altbausanierung

Anlegern droht bei so genannten Altbausanierungsfonds der Verlust eines Teils ihrer Steuervorteile, wenn zu aufwändig renoviert wurde. Als Faustformel gilt: Die Umbaukosten dürfen den Kaufpreis der Immobilie nicht übersteigen.

Fehlende Gewinnaussichten

Besonders rigoros greifen die Beamten durch, wenn sie vermuten, dass der Fonds nur dem Zweck dient, Steuervorteile zu erlangen.

Die Prüfer rechnen deshalb die Prognosen im Prospekt nach. Kommen sie zum Schluss, dass der Fonds ohne Steuervorteile niemals schwarze Zahlen schreibt, drohen den Anlegern Nachzahlungen. Die Lösung: Fondsgesellschaft oder Anleger müssen mit einem Gutachten das Gegenteil beweisen.

Misstrauisch reagieren die Beamten, wenn der Initiator die Rücknahme der Fondsanteile zusichert. Hat der Anleger gar die Möglichkeit, seine Anteile zurückzureichen, bevor das Objekt Gewinne erwirtschaftet, sind die Steuervorteile weg. Dann bleibt nur die Möglichkeit, dem Initiator gegenüber auf die Ausübung der Rücknahmeoption zu verzichten.

Mit Schwierigkeiten muss außerdem rechnen, wer seine Anteile durch hohe Kredite finanziert hat. Übersteigen Kosten und Zinszahlungen die möglichen Gewinne aus dem Fonds, fordern die Finanzbeamten regelmäßig die einmal gewährten Steuervorteile zurück.

Anleger können das verhindern, indem sie Schulden und Zinszahlungen so weit reduzieren, dass ihr Engagement insgesamt schwarze Zahlen schreibt. Das geht zum Beispiel durch vorgezogene Tilgung.

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