Ostimmobilien Finanzamt überzeugen

Generell gilt: Umschuldung und neues Nutzungskonzept müssen mit den steuerlichen Rahmendaten des Fonds in Einklang stehen. Falls nicht, könnten die Finanzämter die Rückzahlung der einmal gewährten Steuervorteile fordern. Und das sind bei einem Fondsanteil im Wert von 100.000 Mark leicht über 50.000 Mark.

Das droht beispielsweise dann, wenn der Fonds Teile seines Immobilienbestandes verkauft, um frisches Geld in die Kasse zu bekommen. Die Finanzbeamten argumentieren in diesem Fall, dass Anleger und Fondsinitiatoren das wirtschaftliche Risiko ihrer Immobilie nicht zu tragen bereit sind; sie wollten nicht warten, bis ihre Investition die Gewinnzone erreicht. Deshalb können die Steuervorteile nicht gewährt werden.

Auch neue Nutzungskonzepte sollten Anleger mit ihrem Steuerberater analysieren, bevor sie der Sanierung zustimmen. Wenn etwa ein Seniorenstift in ein Hotel umgebaut werden soll, muss für die Finanzbeamten klar nachvollziehbar sein, dass der Fonds mit dem neuen Konzept in der Restlaufzeit schwarze Zahlen schreibt.

Gelingt das nicht, vermuten die Beamten, dass die Immobilie von Anfang an nur auf das Abräumen von Steuervorteilen angelegt war, und fordern hohe Steuernachzahlungen.

Dennoch sollten sich Anleger aus vermeintlichen steuerlichen Zwängen nicht in eine wirtschaftlich unsinnige Sanierung drängen lassen. Lässt sich eine Immobilie nicht wirtschaftlich betreiben, weil sie von Anfang an falsch konzipiert war, hat auch eine Sanierung wenig Chancen auf Erfolg. Und eine Fondspleite bedeutet nicht automatisch den Verlust sämtlicher Steuervorteile.

"Der Fiskus muss in einem solchen Fall erst einmal nachweisen, dass der Fonds von Anfang an keine Aussicht hatte, jemals in die Gewinnzone zu kommen", weiß der Münchener Rechtsanwalt Tobias Pielsticker von der Kanzlei Wilhelm Lachmair & Kollegen, die zahlreiche Gesellschafter von Problemfonds betreut.

Und das dürfte in vielen Fällen schwer fallen. Vor den Finanzgerichten stehen die Chancen der Anleger, ihre Steuervorteile zu retten, deshalb oft nicht schlecht (siehe "Misstrauische Beamte").

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