Ostimmobilien Immobilie sanieren

Wenn es wirtschaftlich Sinn macht, ist eine Sanierung des Fonds die erste Wahl. Weil die Anleger dabei meist noch einmal zahlen müssen, sollte hinter den Rettungsbemühungen ein wirklich schlüssiges Konzept stehen.

Auf optimistische Prognosen der Initiatoren ist dabei wenig Verlass. Die Gesellschafter sollten vielmehr unabhängige Experten wie Makler oder auf Immobilien spezialisierte Unternehmensberater mit der neuen Konzeption beauftragen.







Garantie gekürzt
Haschtmann-Fonds "Stern-Plaza" in Potsdam
Prospekt ... ... Wirklichkeit
Garantierte Miete: Haschtmann kommt bis Ende 2003 voll für Mietausfälle in dem Wohn- und Geschäftshaus auf. Zahlungsausfall: Haschtmann zahlt nur die Hälfte der Differenz zwischen prognostizierten und tatsächlichen Einnahmen.
Rentable Anlage: prognostizierte Ausschüttungen bis 9 Prozent p. a. Magere Einkünfte: Ausschüttungen weit unter den Angaben im Prospekt.
Wichtigste Voraussetzung für den Neustart eines Fonds ist die Beteiligung der Banken. Ohne Zugeständnisse der Geldhäuser geht es nicht. Kreditlinien müssen neu verhandelt, Tilgungszahlungen gestundet, Schulden und Zinszahlungen zumindest teilweise erlassen werden.

Auch der HAT-Fonds 52 schaffte es nur mit Bankenhilfe. Als der Initiator, die Hanseatische Anlage Treuhand, 1998 Konkurs beantragte, platzten auch die Mietgarantien für das Büro- und Geschäftshaus in der Hamburger Straße in Leipzig.

Die Einnahmen lagen fast 90 Prozent unter Plan. Um die Kosten für den laufenden Betrieb des Objekts zu decken, fehlten jährlich knapp 200.000 Mark; die 500 betroffenen Anleger mussten Geld nachschießen.

Nach über zwei Jahren Verhandlungspoker einigte sich die Interessengemeinschaft der Fondsgesellschafter mit der Bankaktiengesellschaft (BAG), die heute die Fonds-Finanzierung in der Hand hat. Das Geldhaus verzichtete auf 42,5 Prozent seiner Kredite, reduzierte den Zinssatz für die verbleibende Schuld und stellte Mittel für offene Rechnungen, Anzeigen und Werbekampagnen zur Verfügung, damit Mieter für das immer noch weitgehend leer stehende Gebäude gefunden werden können.

"Unter dem Strich sind die Anleger jetzt etwa so gestellt, wie es die Prognoserechnung im ursprünglichen Prospekt versprochen hatte", so Dieter Kornblum, ein Geschäftsführer der Interessengemeinschaften der HAT-Fondsgesellschafter, über die erfolgreiche Sanierung.

Parallel zur Umschuldung müssen die Anleger sich immer über eine sinnvolle Vermarktung ihrer Immobilie Gedanken machen. Oft bleibt kein anderer Ausweg, als auf ein neues Nutzungskonzept zu setzen.

So verfuhr beispielsweise die BfG Bank zusammen mit der Berliner Unternehmensberatung Corporate Management Consultants bei zwei Potsdamer Wohnblöcken. Sie wandelte die Immobilien aus dem Fonds des insolventen Berliner Initiators Dr. Hanne in Studentenwohnheime um.

Die Anleger mussten noch einmal 10 Prozent ihrer ursprünglichen Einlage nachschießen. Dafür sind die Häuser heute fast voll vermietet. Zudem stellt die Fonds-Geschäftsführung den Anlegern für das Jahr 2003 wieder Ausschüttungen in Aussicht, die nur geringfügig niedriger liegen sollen, als im ursprünglichen Verkaufsprospekt prognostiziert.

Teil 4: Finanzamt überzeugen


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