Ostimmobilien Fonds prüfen

Zunächst sollten Sie prüfen, ob Ihr Fonds zu den Ausfallkandidaten zählt. In fünf Schritten klären Sie, wie solide das wirtschaftliche Fundament Ihrer Ostimmobilie ist. Als Alarmzeichen gelten:

Magere Einnahmen: Viele Fonds erzielen heute weit weniger Miete als ursprünglich angenommen. Vielfach steht mehr als die Hälfte der vermietbaren Fläche leer. Da die meisten Mietgarantien derzeit auslaufen, erhalten Anleger nun erstmals geringere Ausschüttungen als im Verkaufsprospekt angekündigt.

Miese Lage: Gebaut wurde während der Boom-Jahre zwischen 1993 und 1997 überall, oft ohne Rücksicht auf die Qualität des Standorts. Das rächt sich nun. In Randlagen und Problemgebieten lassen sich auch hochwertige Gebäude nur schwer vermieten.







Mieter ausgefallen
Columbus-Fonds "Einkaufszentrum Altenburg"
Prospekt ... ... Wirklichkeit
Gesicherte Miete: Mit dem Generalmieter, der Einzelhandelskette Kathreiner-Ost, ist ein 20-jähriger Mietvertrag geschlossen. Bankrotter Mieter: Kathreiner-Ost ging Ende 1997 Konkurs; der Fonds findet nur schwer neue Mieter.
Hohe Rentabilität: prognostizierte Ausschüttungen in Höhe von 5 Prozent p. a. Null Rendite: Auf Ausschüttungen mussten die Anleger seit 1998 verzichten.
Prominentes Beispiel hierfür ist "Die Pyramide" in der Trabantenstadt Berlin-Marzahn. Für die Büros in dem architektonisch eigenwilligen Gebäude des Fundus-Fonds Nummer 27 zahlen die Mieter heute statt der ursprünglich eingeplanten 32 nur noch durchschnittlich 18 Mark. Gut ein Drittel der Räumlichkeiten steht leer. Der Fonds nimmt deshalb über 60 Prozent weniger Miete ein, als den Anlegern 1992 vorgerechnet wurde.

Klamme Mieter: Selbst langfristige Mietverträge sind nichts wert, wenn der Mieter zahlungsunfähig wird. Besonders riskant sind deshalb Fondsobjekte, die komplett an ein Unternehmen vermietet sind.

So stand der Columbus-Fonds "Einkaufszentrum Altenburg" auf einen Schlag ohne Einnahme da, als der Generalmieter, die Einzelhandelskette Kathreiner-Ost, im Dezember 1997 Konkurs anmeldete.

Auch wenn es nicht zum Äußersten kommt, die Gefahr herber Einbußen ist bei einem einzigen Mieter relativ hoch. Liegt etwa die vereinbarte Zahlung weit über den sonst üblichen Quadratmeterpreisen, kann der Mieter mit Kündigung drohen. Oft bleibt dem Fonds dann gar nichts anderes übrig, als nachträglich Rabatte einzuräumen, um seine Anleger vor leeren Büros und damit vor noch größerem Schaden zu bewahren.

Hohe Schulden: Je mehr Kredite der Fondsinitiator zur Finanzierung des Bürokomplexes oder des Shoppingcenters in der Bauphase aufgenommen hat, desto höher ist das Risiko für die Anleger heute. Zins- und Tilgungszahlungen, die unverändert Monat für Monat fällig werden, sind bei vielen Fonds der größte Kostenblock. Schon relativ kleine Abweichungen von den Planmieten reichen dann aus, um den Fonds zum Sanierungsfall werden zu lassen.

So geschehen beim Fonds Nummer 11 der BBVI, einer Tochter der Bayerischen Beamtenversicherung. Als die Generalmieter der beiden Bürohäuser des Fonds, in Teltow bei Berlin und in Dresden, ihre Verträge nicht erfüllen konnten, blieben statt der prognostizierten Miete von über 16 Millionen Mark nur noch gut 4 Millionen Mark übrig. Weil sich allein die jährlichen Zinszahlungen auf gut 5,5 Millionen Mark summieren, war der Fonds praktisch pleite.

Ein Konkurs blieb den Anlegern nur deshalb erspart, weil der BBVI-Fonds über ein sattes Kapitalpolster von 45 Millionen Mark verfügte. Diese so genannte Liquiditätsreserve brachte genügend Zinsen, um die Kosten des Fonds zu decken.

Knappe Kasse: Fehlt diese Reserve oder ist sie bereits stark angegriffen, kann der Fonds nur noch mit Bankenhilfe überleben. Anleger des Columbus-Fonds "Einkaufszentrum Altenburg" konnten sich nach der Pleite des Generalmieters Ende 1997 ausrechnen, dass die Reserven im Herbst 2000 aufgezehrt sein würden, falls Initiatoren und Banken bis dahin nicht die Sanierung geglückt sein sollte. Heute existiert der Fonds nur noch, weil die Bank vorläufig auf den Schuldendienst verzichtet.

Trifft auch nur eines dieser fünf Kriterien auf einen Fonds zu, ist Gefahr im Verzug. Spätestens jetzt müssen Anleger handeln, um dem drohenden Desaster zu entgehen.

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