Das verborgene Immobilienimperium des Coworking-Start-ups WeWorks milliardenschwerer Masterplan

WeWork-Niederlassung in Washington

WeWork-Niederlassung in Washington

Foto: AFP

Es sind Zahlen, die absurd anmuten. 42 Milliarden Dollar  ist das Coworking-Start-up WeWork mittlerweile wert - bei einem Verlust von 1,22 Milliarden alleine  in den ersten neun Monaten des Jahres. Zahlen, die manche Beobachter Parallelen zu einem Kartenhaus ziehen lassen , das beim kleinsten Windstoß einzustürzen droht.

Für den Investor Softbank,  der mittlerweile mit mehr als acht Milliarden bei WeWork investiert ist, kann es hingegen gar nicht gigantisch genug sein. 100 Milliarden Dollar, fabulierte im Juni Rajeev Misra, der Aufseher von Softbanks Vision Funds, könnte WeWork in den kommenden Jahren wert sein. Im Eiltempo expandiert das Unternehmen dafür, auch in Deutschland. Seit Mitte 2016 hat WeWork 15 Niederlassungen in Frankfurt, Hamburg, München und Berlin eröffnet.

Mit der Bewertung von 42 Milliarden Dollar stellt das gerade einmal acht Jahre alte Start-up sogar profitable Tech-Plattformen wie AirBnB in den Schatten, die anders als WeWork schon aufgrund des anderen Geschäftsmodells viel geringeren Risiken ausgesetzt sind. Ganz zu schweigen von direkten Konkurenten wie dem Coworking- und Business-Center-Betreiber Regus. Der hat zwar fast zehn Mal so viele Mitglieder wie WeWork, ist mit rund 2,8 Milliarden Dollar aber nur knapp ein Fünfzehntel wert.

Doch WeWork ist schon lange kein reines Coworking-Unternehmen mehr - sondern arbeitet unter Hochdruck daran, eine integrierte Immobilien- und Dienstleistungsplattform zu werden, bei der Unternehmen von der Immobiliensuche bis zum Betrieb der Niederlassungen alles aus einer Hand bekommen können. Eine Strategie, die WeWork gegenüber Konjunkturflauten und Wettbewerbern unabhängiger machen soll. Und die es nach Einschätzung von Beobachtern womöglich too big to fail  machen könnte.

Warum WeWork schon lange nicht mehr (nur) auf Start-ups setzt

WeWork-Niederlassung in Berlin: Es sind längst nicht mehr nur Start-ups, die sich bei WeWork einbuchen

WeWork-Niederlassung in Berlin: Es sind längst nicht mehr nur Start-ups, die sich bei WeWork einbuchen

Foto: Robert Rieger/WeWork

Als Vermieter von Büroräumen - zudem einer mit kurzen Mietzeiten - ist WeWork als Coworking-Anbieter anfällig für Konjunkturflauten. Gerade kleine Startups, auf die WeWork zu Beginn setzte, haben teils sehr begrenzte Mietdauern. Gingen sie reihenweise pleite, hätten die New Yoker kurzfristig mit massivem Leerstand zu kämpfen. Ein Schicksal, wie es auch den WeWork-Konkurrenten Regus beim Zerplatzen der Dot.com-Blase ereilte.

Doch so groß, wie viele annehmen ist, ist WeWorks Abhängigkeit von den kleinen Startups längst nicht mehr. Der Coworking-Anbieter hat seinen Fokus von kleinen Start-ups mit kurzfristig kündbaren Mietverhältnissen auf größere Unternehmen mit deutlich längeren Mietlaufzeiten verlegt. Mittlerweile liege die Mietdauer eines durchschnittlichen Kunden bei sieben bis acht Monaten, schrieb kürzlich die "New York Times"  unter Berufung auf Informationen des Unternehmens. Bei jüngeren Mietern liege sie sogar bei 20 Monaten.

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Foto: REUTERS

Waren es anfangs vor allem Innovationsabteilungen, für die Konzerne sich in die schicken Coworkingspaces einbuchten, um ihren Mitarbeitern ein kreatives und attraktives Umfeld zu schaffen, haben sich laut WeWork mittlerweile 25 Prozent der Fortune 500 Konzerne auf eine oder andere Weise bei dem Start-up eingebucht. Satte 30 Prozent aller rund 268.000 Mitglieder sind demnach schon jetzt Mitarbeiter von Unternehmen mit mehr als 1000 Mitarbeitern.

Und auf die setzt das Unternehmen auch seinen Fokus. Für das IT-Unternehmen IBM betreibt WeWork im Greenwich Willage in New York ein ganzes Gebäude, in Berlin ist es Berichten zufolge für die Niederlassung von AirBnB verantwortlich. Und auch Amazon baut bei seinem Standort in Boston offenbar komplet auf die Dienste von WeWork. Die Niederlassung in Mountain View, Silicon Valley, soll mittlerweile Facebook komplett angemietet haben.

Sein Geschäftsmodell diversifiziert das Startup aus New York, das sich selbstbewusst den "einzigen globalen Player" auf seinem Gebiet nennt, ebenfalls schon länger. Es will Netzwerkeffekte nutzen und sich immer mehr zu einem integrierten Immobilienkonzern entwickeln, der alles bietet: Vom Bau über die Vermittlung von Immobilien bis hin zum Betrieb und sogar Servicedienstleistungen außerhalb der Arbeitswelt.

Was WeWork hinter den Kulissen treibt

Baut sein Geschäftsmodell vertikal aus: WeWorks-CEO Adam Neumann,

Baut sein Geschäftsmodell vertikal aus: WeWorks-CEO Adam Neumann,

Foto: China Stringer Network / REUTERS

Mit 287 Standorten weltweit - 50 davon alleine in Manhattan, womit WeWork JP Morgan Chase erst kürzlich als größten Leasingnehmer in Manhattan ablöste,  hat das Immobiliengeschäft solche Ausmaße angenommen, dass WeWork nicht mehr nur als Mieter sondern auch als Käufer agiert.

Zu diesem Zweck hat das New Yorker Startup mit einem seiner frühen Investoren, dem global operierenden Finanzinvestor Rhone Group, mehrere Immobilienfonds aufgemacht. Das Unternehmen, das unter dem Namen WeWork Property Advisors agiert, hat Presseberichten zufolge in den vergangenen Monaten mehrere hundert Milionen Dollar eingesammelt. 

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Foto: WeWork

Auch der 850-Millionen-Dollar-Kauf des ehemaligen Lord&Taylor-Warenhauses in der 5th Avenue in New York sollte über einen dieser Fonds laufen. Im Zugen dieser Zusammenarbeit ist WeWork mittlerweile an der Lord&Taylor-Mutter HBC beteiligt. 

Die nächsten Immobilienfonds sind schon im Aufbau

Daneben soll WeWork mit AKR einen weiteren Immobilienfonds unabhängig von WeWork Property Advisors unterhalten. Offenbar mit dem Fokus auch in noch zu bauende größe Immobilien-Entwicklungen zu investieren.

Wo WeWork überall verdienen will

Skyline von New York: WeWork ist bereits jetzt größter Leasingnehmer in Manhattan

Skyline von New York: WeWork ist bereits jetzt größter Leasingnehmer in Manhattan

Foto: JOHN MOORE/ AFP

Von Maklerdiensten...

Die Kunden dazu, so offenbar der Gedanke, liefert sich WeWork gleich mit - und zwar über seinen Maklerdienst "We Work Space Services".  Im Juni zunächst als Pilot gestartet, ist die Idee dahinter, auch Firmen, die sich letztlich gegen eine WeWork-Niederlassung entscheiden, als Kunden zu halten und ihnen eine für sie passendendes Immobilienangebot zu vermitteln.

Zunächst soll der Maklerservice, der sich vor allem an Unternehmen mit bis zu 250 Beschäftigten wendet, wie üblich klassisch mit Provisionen honoriert werden. Längerfristig ist aber offenbar eine Art Immobilien-Beratungservice avisiert , bei dem Kunden auch in Angelegenheiten wie Versicherungen beraten werden sollen - und sich für WeWork als Gatekeeper interessante Synergien bieten könnten.

... über Konzeptionsberatung ...

Neben Immobilieninvestments und Maklerservices baut WeWork massiv seine Dienstleistungen in dem Sektor der Konzeptionsberatung aus. So etwa mit dem Anfang 2018 gestarteten Service "Powered by We". Eine Serviceunit, bei der WeWork zahlende Unternehmen mit einem speziell zusammengesetllten Team aus Designern, Architekten und Arbeitsplatz-Strategen Unternehmen mit praktischem Know-How und Datenanalyse beim Entwurf, Bau und Betrieb von Unterehmensräumen unterstützt.

Zu den mehr als 30 Kunden dieses Service-Arms gehört unter anderem die Schweizer UBS, die ihren amerikanisches Wealth-Management-Hausptsitz in Weehawken in New Jersey mit rund 4400 Beschäftigten Hilfe des New Yorker Startups umgestaltet hat.

und deshalb investiert hat

WeWork in Frankfurt: WeWork richtet Unternehmen auch deren eigenen Niederlassungen ein

WeWork in Frankfurt: WeWork richtet Unternehmen auch deren eigenen Niederlassungen ein

Foto: Robert Rieger/WeWork

... bis hin zum Hauptsitz aus einer Hand

Für kleinere Kunden mit bis zu 250 Mitarbeitern bietet WeWork zudem die komplette Planung und Einrichtung von Unternehmensniederlassungen an. Neben der Anmietung der Immobilie übernimmt das Start-up dabei auf Wunsch auch auch die Planung und richtet die Niederlassung - innerhalb bestimmter Standards - gemäß des jeweiligen Firmen-Stils ein. Die Unternehmen selbst müssen sich lediglich für eine Laufzeit von einem Jahr verpflichten und können Reinigung, Wartung, IT und Nebenkosten ebenfalls über WeWork laufen lassen.

Um diese Abläufe so effizient wie möglich zu gestalten, hat WeWork zuletzt Firmen wie den Architektenplattform Case gekauft, die neben 3 D-Renderings von Bauprojekten auch Kosten und Zeitberechnungen anstellt.

… Die Software gibt es gleich mit

Über die Kommunikationsplattform Fieldlens, die WeWork im vergangenen Sommer übernahm, können zudem Immobilienbesitzer Projektmanager, Architekten und Vorarbeiter Bauvorhaben online verwalten, kommunizieren und den aktuellen Stand der Bauarbeiten im Blick haben.

Neben Fieldlens und Case hat WeWork zudem viele weitere Unternehmen zugekauft, die es entweder zur Optimierung seiner eigenen Prozesse und Auslastung nutzen kann - oder dafür, für seine Kunden noch attraktiver zu werden. Neben eher exotischeren Investments, wie dem in das israelische Unternehmen Hargol Food Tech, das Proteinpulver aus Grashüpfern als alternative Proteinquelle vertreibt, und Wettbewerberns wie den asiatischen Coworking-Unternehmen Naked Hub und Spacemob und dem Frauen-Coworkingclub "The Wing" sind dies: die Programmierlern-Plattform Flatiron, die Design-Schule Designation, eine Community-Plattform namens Meetup, die Marketing-Intelligence Start-ups Unomy und Conductor sowie das Raumplaner-Tool Teem.

Bildung, Wohnen, Shoppen - wo WeWork überall experimentiert

WeWork-Fitnessstudie: "Mindfulness Studio" in New

WeWork-Fitnessstudie: "Mindfulness Studio" in New

Foto: Kris Tamburello/WeWork

WeGrow

Auch in den Bildungsbereich hat WeWork seine Fühler ausgestreckt und unter dem Label WeGrow ein Schulkonzept entwickelt. Die Bildungseinrichtung mit bislang einer Niederlassung in New York unterrichtet Kinder ab dem Alter von drei Jahren bis zur sechsten Klasse mit einem an Montessori-orientierte Konzept in Kleingruppen. Die Gebühren für die Ausbildung bei der Kinder lernen sollen, ihre "Superkräfte" zu entdecken, liegen zwischen 36.000 und 42.000 Dollar im Jahr.

Coliving

Ein weiteres Angebot, dass WeWork aus dem Coworking-Angebot entwickelt hat, ist das Coliving-Angebot WeLive. Es bietet an zwei Standorten in New York City und Virginia 400 Coliving-Appartments für Mitglieder, wo diese - in einer Art vollmöbierten Luxus-WG - in Einzel- und Gemeinschaftsräumen zusammenleben und sich von Putzfrau über Highspeed-Internet-Anschluss um nichts kümmern müssen.

Fitnessstudio & Spa

Und um das körperliche Wohl seiner Kunden kümmert sich das Start-up ebenfalls bereits - mit dem Fitnesstudio-Piloten "Rise by We". Ein laut dem Unternehmen "sozialer Wellness Club um Körper, Geist und Seele zu fördern" in New York. Für Mitgliedsbeiträge von 180 Dollar aufwärts können Mitglieder hier in verscheidenen "Boutique"-Studios trainieren, Kurse besuchen, sich von einem Personal Trainer betreuen lasssen und es sich mit Sauna und Massage gut gehen lassen.

WeMKT: Künftig kann man auch bei WeWork shoppen - und verkaufen

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Foto: WeWork

WeMKT

WeWorks neuste Expansion ist der Versuch, sein Netzwerk aus Firmen und Menschen auch über den Handel zu monetarisieren. So kooperiert WeWork beispielsweise mit dem Start-up Rent the Runway, das Luxus-Klamotten-Abos auf Mietbasis vertreibt. WeWork bietet seinen Mitgliedern an einigen Standorten an, ihre Klamotten zurückzugeben und sich in der "Rent the Runway"-Niederlassung direkt vor Ort wieder neue auszusuchen.

Zudem betreibt WeWork in einigen Standorten seit Kurzem eine Art Mini-Markt namens WeMKT. Entstanden aus einer Art Kiosk, in denen die Mitglieder im Haus Snacks, Büroartikel und technische Gadgets kaufen konnten, soll das Konzept in den kommenden Jahren auf 500 Outlets ausgeweitet werden. Auch ein Onlineshop, in dem unter anderem WeWork-Mitglieder Produkte listen können sollen, ist in Planung.

Der Phantasie von CEO Adam Neumann und seinen Geldgebern scheinen keine Grenzen gesetzt.

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