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09.09.2011
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Kein Gewinnschub
Immobilienfirmen humpeln Bauboom hinterher

Von Julia Groth

Boom am Bau: Starke nachfrage nach Immobilien in Deutschland
DPA

Boom am Bau: Starke nachfrage nach Immobilien in Deutschland

Deutschland ist im Immobilienfieber, die Preise für Häuser und Wohnungen erreichen fragwürdige Höhen. Börsennotierte Immobilienunternehmen haben davon aber bislang wenig. Ihre Gewinne sind moderat, die Aktienkurse im Keller.

Hamburg - Der Blick auf die Immobilienanzeigen in Zeitung und Internet kann Kaufwilligen zurzeit Tränen in die Augen treiben. Preis einer Eigentumswohnung in München-Bogenhausen, 150 Quadratmeter, vier Zimmer, Balkon: 1,5 Millionen Euro. Für andere deutsche Großstädte zeichnet die viel frequentierte Anzeigenseite immobilienscout24.de ein ähnliches Bild. Wer 145 Quadratmeter in der Hamburger Hafencity kaufen möchte, drei Zimmer, muss dafür satte 900.000 Euro auf den Tisch legen -kann dann aber immerhin zu Fuß zur Speicherstadt spazieren.

Deutschland ist im Immobilienfieber. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist in den vergangenen Monaten explodiert, die Preise erst recht. "In einigen Bereichen kann man bereits von Blasenbildung sprechen, etwa bei Immobilien in den Toplagen der Großstädte. Da werden Preise gezahlt, die fundamental längst nicht mehr begründbar sind", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. "Es könnten derzeit sogar, zum Beispiel, viel mehr hochwertige Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen verkauft werden, als im Angebot sind", ergänzt Jürgen Schick vom Maklerverband IVD.

Die Ursache des Immobilienhypes ist in der Psyche der Anleger zu finden: Die Angst vor einer Hyperinflation geht um, der von dem Zusammenbruch der Euro-Währung vielleicht auch, Immobilien gelten als sicherer Hafen fürs Geld. Daneben bauen viele Käufer darauf, dass die Preise das vernünftige Maß noch weiter hinter sich lassen werden. "Der Boom ist einerseits von Menschen getrieben, die irrationale Ängste haben, andererseits von Menschen, die darauf spekulieren, dass die Übertreibung sich noch einige Zeit fortsetzt", sagt Sebastian.

Vom Boom profitiert bislang allerdings nicht jeder, von dem man es erwartet. Börsennotierte Immobilienunternehmen wie beispielsweise Gagfah Chart zeigen oder IVG Immobilien Chart zeigen haben zuletzt mitnichten haushohe Gewinne ausgewiesen - obwohl immer mehr gebaut wird. Und ihre Aktienkurse sind zum Teil drastisch gefallen. Mehr noch: Der Kurs der Gagfha-Aktie etwa hat sich in den vergangenen sechs Monaten nochmals deutlich schlechter als der derzeit ohnehin schwindsüchtige Dax Chart zeigen entwickelt. Und das gleiche gilt für die IVG-Anteilsscheine.

"Der Run auf Immobilien hat nicht auf die Unternehmen durchgeschlagen", bestätigt Immobilienexperte Sebastian. Hauptgrund für das enttäuschende Ergebnis: Die meisten Unternehmen haben die Gewinne, die sie auf dem Papier gemacht haben, noch nicht realisiert. Zum Teil sind sie wohl noch mit Sanierungen beschäftigt, möglicherweise spekulieren sie aber auch darauf, dass die Preise noch weiter steigen. Einige Unternehmen haben zudem in den wirtschaftsstarken Jahren 2004 bis 2007 Investitionen getätigt, deren Refinanzierung sie noch belastet. "Es ist einfach zu früh, um zu beurteilen, wie stark Immobilienunternehmen vom aktuellen Boom profitieren", sagt Sebastian. "Vielleicht können die nächsten Quartalsergebnisse Aufschluss geben."

Neuer Run auf Wohnflächen

Auch dann dürften indes nicht alle Immo-AGs die erhofften Ergebnisse abliefern. Im aktuellen Hype sind nämlich in erster Linie Wohnimmobilien gefragt. Viele börsennotierte Unternehmen konzentrieren sich aber stark auf Gewerbeimmobilien - deren Preise nicht so stark gestiegen sind. Vor allem Real Estate Investment Trusts (Reits) sind vom Run auf Wohnflächen nahezu abgeschnitten. Reits müssen im Gegensatz zu herkömmlichen börsennotierten Immobiliengesellschaften mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten und sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass die Unternehmen nicht in Wohnimmobilien investieren dürfen, die vor dem Jahr 2007 gebaut wurden, dem Jahr also, in dem das deutsche Reit-Gesetz in Kraft trat. "Aus dem wichtigsten Immobiliensegment wurden Reits so erst einmal systematisch ausgeklammert", sagt Tobias Just, Leiter der Immobilienmarktanalyse bei der Deutschen Bank. In Deutschland hat sich das Reit-Modell bislang allerdings ohnehin nicht durchgesetzt, es gibt kaum mehr als eine Handvoll solcher Unternehmen. "Der Reit ist zu einem sehr ungünstigen Zeitpunkt gestartet. Die Immobilienpreise hatten Höchststände erreicht, dann kam die Krise. Zudem gab es im Vorfeld etliche Vorurteile gegenüber dem Modell, die die Unternehmen beim Start belastet haben", erklärt Just.

Selbst wenn Immobilienunternehmen in einigen Monaten Gewinne ausweisen, könnten die Kurse ihrer Aktien weiterhin im Keller bleiben. Denn auch wenn die Papiere vielen Anlegern als Immobilieninvestment gelten: Auf kurze Sicht verhalten sie sich ebenso wie die Aktien anderer Unternehmen. Und die Aktienmärkte sind derzeit nun einmal, trotz kurzer Zwischenhochs, tendenziell im Sinkflug. "Die Volatilität des Aktienmarktes schlägt zurzeit voll auf die Kurse börsennotierter Immobilienunternehmen durch", sagt Analyst Just. Am Aktienmarkt werden Erwartungen gehandelt - und von Immo-AGs erwarten Anleger in der nächsten Zeit offenbar keine großen Sprünge.

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