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23.11.2012
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Marktprognose
Feri erwartet Beruhigung des Immo-Booms

Von Christoph Rottwilm

Tendenz steigend: Die Immo-Märkte der deutschen Großstädte
Fotos
DPA

Entsteht an den Wohnimmobilienmärkten deutscher Großstädte eine Preisblase? Zuletzt äußerte die Bundesbank Sorgen in diese Richtung. Neue Prognosen der Ratingagentur Feri zur Marktentwicklung in deutschen Großstädten zeigen jedoch: Die Gefahr erscheint gering.

Hamburg - Eine Preisblase gibt es am weitaus größten Teil des deutschen Wohnimmobilienmarktes derzeit nicht. Und mit der Bildung einer solchen spekulativen Aufblähung ist an den meisten Standorten hierzulande in den kommenden Jahren auch kaum zu rechnen. Zu dem Schluss führen neue Daten der Ratingagentur Feri, die manager magazin online vorliegen.

Wenn eintritt, was Feri vorhersagt, dann werden sich die Wohnungsmieten in den Großstädten hierzulande künftig weitgehend im Gleichschritt mit den Quadratmeterpreisen nach oben bewegen - und zwar merklich gemäßigter, als dies in den vergangenen Jahren der Fall war. Das spricht eindeutig gegen die Bildung einer Preisblase am Wohnimmobilienmarkt.

Zum Hintergrund: Die große Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen hat in den vergangenen Jahren vor allem in Metropolen und Ballungszentren die Preise erheblich steigen lassen. Viele Experten machen sich Sorgen wegen der möglichen Gefahr von Übertreibungen. Zuletzt warnte vor wenigen Tagen Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret bei der Vorstellung des Finanzstabilitätsberichts der Bank vor einer möglichen Immobilienblase.

Blasenbeschwerden

Fachleute kennen verschiedene Warnsignale, die auf die eine Spekulationsblase am Wohnimmobilienmarkt hindeuten. Eines der wichtigsten ist ein besonders starker Anstieg der Vergabe von Hypothekenkrediten. Dieser ist in Deutschland bislang nicht zu beobachten.

Zudem gilt als entscheidende Voraussetzung für solch fatale Aufblähungen ein Anstieg der Preise für Häuser und Wohnungen, der deutlich rasanter verläuft als jener der Mieten.

Laut Feri stiegen die Preise in Städten wie Hamburg, München und Berlin zwar in den vergangenen Jahren stärker als die Mieten. Die Entwicklung verlief jedoch längst nicht so dramatisch wie etwa in Spanien, Großbritannien oder den USA, wo in der Vergangenheit Immobilienblasen platzten. Und vor allem: Für die kommenden Jahre sagt Feri einen gemäßigten Anstieg von Preisen und Mieten voraus.
Tatsächlich attestiert Feri den Märkten in den wichtigen Großstädten für die vergangenen Jahre eine asymetrische Entwicklung: In Hamburg, München, Berlin oder Frankfurt am Main etwa stiegen die Preise bestehender Wohnimmobilien demnach zwischen 2007 und 2012 deutlich stärker als die Mieten.

Für Bestandswohnungen in München etwa ermittelte Feri einen Preisanstieg seit 2007 um durchschnittlich 37 Prozent. Mit den Mieten ging es an der Isar seither um lediglich 27 Prozent nach oben. Ähnlich schief erscheint das Bild beispielsweise in Hamburg (Preise: plus 29 Prozent, Mieten: plus 21 Prozent) und Berlin (plus 25 Prozent gegenüber plus 17 Prozent).

Feri erwartet Anstieg der Bautätigkeit

Ungesund war diese Entwicklung nach Einschätzung der Fachleute allerdings nicht. "Die Mietentwicklung der vergangenen Jahre erscheint auch verglichen mit der Inflationsrate nicht übertrieben", sagt Feri-Researchleiter Manfred Binsfeld zu manager magazin online. "Auch die Preise in den deutschen Metropolen haben zuletzt lediglich einen Rückstand gegenüber internationalen Standorten teilweise wettgemacht."

Wichtiger als der Blick in den Rückspiegel erscheint ohnehin jener nach vorn. Und auch da gibt es von Feri Entwarnung: Eine Überhitzung, so Binsfeld, sei in den kommenden Jahren kaum zu erwarten.

Eher im Gegenteil: Der Marktzyklus dürfte nach Einschätzung des Experten künftig zu einer stärkeren Bautätigkeit führen. Dadurch, so Binsfeld, sollten sich die Steigerungsraten bei Preisen und Mieten wieder normalisieren. Im Klartext heißt das: Der Immobilienboom dürfte durch das zusätzliche Angebot ein wenig abgefangen werden. Den Vorsprung, den sich die Preise in den vergangenen Jahren erarbeitet haben, werden sie künftig kaum ausbauen können. Zu einer Preisblase dürfte es daher weiterhin kaum kommen.

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Energiewende bei Immobilienpreisen

Die Ratingagentur Feri sagt weitere Preis- und Mietsteigerungen für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten voraus (siehe Haupttext). Nicht jede Immobilie wird diesen Aufschwung aber wohl im gleichen Maße mitmachen. Denn gleichzeitig werden in den nächsten Jahren auch die Strom- und Gaspreise weiter ansteigen. Eine aktuelle Studie zeigt, dass die Energieeffizienz von Häusern und Wohnungen einen erheblichen Einfluss auf die Wertentwicklung hat.
  • Copyright: dapd
    dapd
    Die von der Imvest Projektentwicklung bei Novel Media in Auftrag gegebene Untersuchung geht von einem jährlichen Anstieg der Gaspreise um 3 Prozent pro Jahr bis 2020 aus. Für dieses Szenario wurde kalkuliert, wie sich die Werte durchschnittlicher Mehrfamilienhäuser entwickeln werden.
  • Ergebnis: Die Mehrheit der Objekte dürften zwar aufgrund der höheren Mieteinnahmen im Wert steigen. Das Aufwärtspotential dürfte jedoch in Abhängigkeit von der energetischen Qualität der Objekte unterschiedlich stark ausgeschöpft werden.
  • Ein unsanierter Altbau mit einem Verbrauch von 210 Kilowattstunden pro Quadratmeter etwa dürfte laut Studie voraussichtlich etwa 30 Prozent des Wachstumspotentials aus steigenden Mieten nicht realisieren können, so Novel Media. Würden die Heizkosten bis 2020 um jährlich 5 Prozent angehoben, wären es sogar fast 50 Prozent des Potentials, die ungenutzt blieben, schreibt die Agentur.
  • Damit aber nicht genug: Für den Fall, dass die Mieten - etwa in strukturschwachen Regionen - nicht steigen sollten, droht bei verbrauchsintensiven Objekten sogar ein Wertverlust.
"Das Projekt Energiewende in Kombination mit den globalen Veränderungen des Energiemarktes schafft eine völlig neue Situation auch für Anleger im Immobilienbereich", sagt Oliver Talanga von der Imvest Projektentwicklung . "Um die Wachstumspotentiale künftig zu realisieren, wird ein höherer energetischer Standard der Objekte notwendig."









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