Samstag, 3. Dezember 2016

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Vergleichsmiete, Sanierungskosten, Kündigung Justizminister Maas startet nächste Attacke auf Vermieter

Die Vermieter im Visier: Justizminister Maas hat neue Vorschläge für das Mietrecht vorgelegt.

Gerade erst hat die Bundesregierung mit der Mietpreisbremse sowie der Einführung des Bestellerprinzips bei der Bezahlung von Immobilienmaklern die Rechtslage am Immobilienmarkt stark verändert, da kommt Justizminister Heiko Maas (SPD) schon mit dem nächsten Vorschlagspaket - und das hat es vor allem aus Sicht von Wohnungsvermietern in sich.

Von einem "Frontalangriff auf die Wirtschaftlichkeit von Investitionen und Modernisierungen" spricht bereits der Immobilienverband IVD. Der Minister habe "einen Masterplan zur Abschreckung privater Vermieter und Investoren vorgelegt". Und selbst der Koalitionspartner geht auf Distanz. Das Ministerium schieße "leider deutlich über das Ziel hinaus", so der CDU-Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak. Der Deutsche Mieterbund indes kritisierte, die Vorschläge gingen nicht weit genug.

Doch was genau hat Maas vor? manager-magazin.de dokumentiert die wichtigsten Vorschläge des Justizministers, die der Redaktion schriftlich vorliegen:

  • Die Frage, wie stark ein Vermieter die Miete erhöhen darf, richtet sich wesentlich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, festgehalten vielerorts in Mietspiegeln. Um mögliche Mieterhöhungen künftig stärker einzuschränken, setzt Maas an dieser Stelle an.
    Nach dem Vorschlag des Justizministers soll der Bezugszeitraum für die Vergleichsmiete künftig von vier auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Dadurch sinkt tendenziell die Vergleichsmiete - und damit die mögliche Mietforderung des Vermieters.
  • Die Qualität und Aussagekraft von Mietspiegeln ist vielerorts umstritten. Diesen Missstand will Maas per Rechtsverordnung beheben. Darin soll klar geregelt werden, wie Städte und Gemeinden qualifizierte Mietspiegel künftig zu erstellen haben. So soll die Aussagekraft der Mietspiegel verbessert werden, so dass sie laut Maas vor Gericht künftig wie Sachverständigengutachten behandelt werden könnten.
  • Maas will die Möglichkeiten für Vermieter einschränken, die Kosten von Wohnungsmodernisierungen per Mieterhöhung auf Mieter umzulegen. So soll der Prozentsatz, mit dem solche Kosten umgelegt werden, von 11 auf 8 Prozent sinken. Zudem plant Maas eine Kappungsgrenze nach Modernisierungen. Die Miete soll in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent, maximal um vier Euro pro Quadratmeter steigen können, steht im Papier des Ministers.
  • Maas will auch die Kostengrößen, die unter den Begriff Modernisierungskosten fallen, stärker begrenzen. Dabei soll sich der Gesetzgeber an der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) orientieren, so der Minister. Es sollten nur Kosten umgelegt werden, die ein Vermieter auch veranlasst hätte, wenn er sie selber hätte tragen müssen.
  • Kleinvermietern will Maas künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Umlage von Modernisierungskosten anbieten. Dabei würden die Kosten pauschalisiert und Zinsvorteile von in Anspruch genommenen Darlehen gegebenenfalls außer Acht gelassen. Dafür soll der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nur 4 Prozent jährlich betragen, so die Vorstellung des Ministers. Die Anwendung dieses Verfahrens wäre freiwillig, bliebe also dem Vermieter überlassen.
  • Maas plant eine gesetzliche Regelung für den Fall, dass die tatsächliche Mietfläche einer Wohnung auch nur geringfügig von der vertraglich vereinbarten Mietfläche abweichen sollte. Laut BGH sind solche Abweichungen von bis zu 10 Prozent bislang nicht zu beachten, das soll künftig anders werden. So will Maas verhindern, dass Mieter für Flächen, die sie gar nicht bewohnen, Miete und Betriebskosten bezahlen müssen.
  • Auch die Rechte von Mietern, denen wegen Zahlungsverzugs die Kündigung ausgesprochen wurde, will Maas mit einer neuen Regelung stärken.

Mit seinen Vorschlägen greift Maas ein Vorhaben auf, das vor zwei Jahren bereits in den Koalitionsverhandlungen von Union und SPD vereinbart wurde. Noch ist das Gesetzesvorhaben allerdings im Anfangsstadium. Ein Referentenentwurf wird laut Nachrichtenagentur Reuters frühestens in der ersten Jahreshälfte 2016 erwartet.


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