Sonntag, 29. Mai 2016

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Mietpreisbremse Wo Kapitalanleger jetzt noch kaufen können

Streit um die Miethöhe: Hilft die Mietpreisbremse gegen die Wohnungsnot?

Die Mietpreisbremse verändert die Spielregeln am Wohninvestmentmarkt. Anleger müssen umdenken: Ausgerechnet Immobilien in bislang bei Käufern begehrten Szenevierteln drohen hohe Wertverluste. Die Preise in etablierten Quartieren hingegen dürften weiter steigen.

Hamburg - Bislang war es für private Kapitalanleger nicht schwer, mit Eigentumswohnungen oder Zinshäusern attraktive Renditen zu verdienen. "Sie mussten nur eine Immobilie in einem neu aufkommenden Szeneviertel erwerben, warten bis der alte Mieter auszieht und dann beim Nachfolger die Miete kräftig nach oben setzen", weiß Andreas Schulten, Vorstand der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa.

Doch diese Strategie wird nicht mehr aufgehen, sobald die Mietpreisbremse greift. "Die Eigentümer werden dann in diesen Quartieren das Mietsteigerungspotenzial nicht einmal annähernd ausnutzen können", sagt Schulten.

"Kapitalanleger müssen sich auf ein völlig neues Spiel mit neuen Regeln am Markt einstellen", bestätigt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Dies gelte auch für private Investoren, die in den vergangenen Jahren Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen als Vermietungsobjekte erworben haben, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD). "Einige dieser Immobilien könnten bald deutlich an Wert verlieren." Jetzt hätten die Eigentümer noch die Möglichkeit, "diese Objekte rechtzeitig abzustoßen".

Die Mietpreisbremse ist neben dem Mindestlohn die Aussteuer, die die Sozialdemokraten für ihre vierjährige Ehe mit der Union in der Großen Koalition gefordert hat. Das Gesetz soll weitere Mietanstiege massiv eindämmen. Der von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) in Rekordzeit vorgelegte Gesetzentwurf sieht vor, dass die Bestandsmieten nur noch bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden dürfen.

Viele Städte planen Mietpreisbremse bereits fest ein

Bei einem Vertrag mit einem neuen Mieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überstiegen werden. Bei der Erstvermietung von Neubauwohnungen ist zwar keine Beschränkung vorgesehen. Der erstmals festgesetzte Betrag darf aber sowohl bei laufenden Verträgen, als auch bei Neuvermietungen erst dann wieder angehoben werden, wenn er unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Gelten soll die Mietpreisbremse in allen Städten, die von den Landesregierungen als "angespannte Wohnungsmärkte" eingestuft werden. Bereits jetzt haben Berlin und Hamburg ihre gesamten Stadtgebiete dazu erklärt. In Bayern sind es neben München weitere 97 Städte, in Nordrhein-Westfalen fast alle Städte. Die übrigen Länder arbeiten gerade an entsprechenden Verordnungen.

Etliche Vermieter versuchen gerade, bei der Wiedervermietung frei gewordener Wohnungen die Mieten möglichst weit nach oben zu schrauben. Denn der Gesetzentwurf sieht einen Bestandsschutz für bereits abgeschlossene Verträge vor. Nach einer Studie des Internetportals Immobilienscout24 sind die Angebotsmieten im ersten Quartal dieses Jahres im Bundesschnitt um 2,7 Prozent gestiegen - und damit so stark wie im gesamten vergangenen Jahr.

"Vielerorts scheinen Eigentümer jetzt noch einmal ihre Mietforderungen zu erhöhen, weil sie damit rechnen, durch die Neuregelung in Zukunft eingeschränkt zu werden", sagt Michael Kiefer, Analyst bei Immobilienscout24. "Viele Vermieter wollen jetzt noch ihre Mieten über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anheben", sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienanalyst bei der Landesbank Hessen-Thüringen.

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