Dienstag, 25. September 2018

Frühjahrsgutachten Experten erwarten sinkende Immobilienpreise

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Auch 2017 sind Immobilien in Deutschland wieder um fast acht Prozent teurer geworden. Doch ein neues Branchengutachten prophezeit ein Ende des Aufwärtstrends.

Ächzen auch Sie unter hohen Mieten? Oder verzweifeln Sie am Vorhaben, eine bezahlbare Eigentumswohnung zu finden? Dann gibt es für Sie zumindest einen kleinen Hoffnungsschimmer: Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft geht nämlich von einem baldigen Ende des Booms aus. Der nunmehr seit acht Jahren dauernde Anstieg der Kaufpreise dürfe sich bald beruhigen, schreiben die sogenannten Immobilienweisen in ihrem am Dienstag vorgestellten Gutachten, das sie im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erstellt haben.

So sei "ein weiterer überproportionaler Anstieg der Kaufpreise bundesweit praktisch ausgeschlossen". Für Berlin, München und Stuttgart rechnen die Experten damit, dass die Preise innerhalb von fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel zurückgehen. Die Mieten dürften in diesen Städten demnach zumindest stagnieren.

Die Entwicklung der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren müsse "Sorgen bereiten", schreiben die Gutachter. "Nach nunmehr acht Jahren historisch niedriger Zinsen und steigender Preise schleicht sich bei den Marktteilnehmern die Erwartung ein, dass Wohnungspreise praktisch immer nur steigen könnten oder zumindest nach unten abgesichert wären. Dies ist aber nicht der Fall."

Die Preisanstiege der vergangenen Jahre seien vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückzuführen. Sollten diese wieder auf ein normales Niveau zurückkehren, würden auch die Immobilienpreise sinken. "Besonders deutlich werde dies in ländlichen Regionen zu spüren sein, wo Menschen abwanderten, aber auch überall dort, wo die Preise in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen seien.

2017 war vom Abflauen des Booms allerdings noch wenig zu sehen. Deutschlandweit stiegen die Neuvertragsmieten um 4,3 Prozent auf einen Mittelwert von 7,46 Euro pro Quadratmeter. Damit lag der Anstieg höher als im Vorjahr (3,1 Prozent). Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zogen erneut an: mit 7,9 Prozent nur ein bisschen langsamer als 2016 (8,8 Prozent). Die Daten gewinnt das an dem Gutachten beteiligte Institut empirica aus der Auswertung von Immobilieninseraten.

Warum also rechnen die Forscher trotzdem mit einer baldigen Trendwende? Neben einem möglichen Zinsanstieg gibt es dafür gleich mehrere Gründe:

1. Die Mieten steigen viel langsamer als die Kaufpreise

2017 stiegen die Kaufpreise erneut viel schneller als die Mieten. Damit setzt sich ein Trend aus den vergangenen Jahren fort. Seit 2009 haben die Neuvertragsmieten in Deutschland nominal um 26 Prozent zugelegt, bei den Kaufpreisen ging es im gleichen Zeitraum dagegen um 61 Prozent nach oben. Die Überbewertung der Kaufpreise läge damit bei 35 Prozent.

Noch viel deutlicher ist diese Überbewertung in einigen sogenannten A-Städten, also der sieben größten Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. In Hamburg etwa stiegen die Kaufpreise laut empirica-Daten um 90 Prozent, während die Mieten nur um 23 Prozent zulegen. In München waren es 143 Prozent bei den Kaufpreisen im Vergleich zu 43 Prozent bei den Mieten. Diese Diskrepanzen deuten zum einen darauf hin, dass es in bestimmten Städten bereits eine Immobilienblase gibt. Zum anderen könnten sie auch auf ein baldiges Ende des Booms hinweisen. Denn je größer die Kluft zwischen Mieten und Kaufpreisen, desto weniger lohnt sich der Kauf für Investoren.

Das dürfte vor allem in den Großstädten sichtbar werden, aber nicht nur dort. Laut dem Gutachten stiegen die Kaufpreise in 317 von 400 Landkreisen und Städten seit 2009 stärker als die Mieten, in 232 Kreisen lag der Abstand sogar bei mehr als 20 Prozentpunkten.

2. Städte wie Berlin und München ziehen weniger junge Leute an

Die stark gestiegenen Mieten und Kaufpreise sorgen auch dafür, dass die Nachfrage nach Wohnungen in einzelnen Städten mittlerweile deutlich nachlässt. Für Berlin etwa ist der Wanderungssaldo für Inländer schon seit mehreren Jahren negativ. Das heißt: Nur der Zuzug von Ausländern sorgte noch dafür, dass die Stadt wuchs. Ähnlich war es in München. Mittlerweile dürfte nach Einschätzung der Experten aber auch der Zuzug aus dem Ausland nachgelassen haben, weil sowohl die Flüchtlingszahlen zurückgegangen sind als auch die Zuwanderung aus Südeuropa im Zuge der Eurokrise. Aktuelle Zahlen dazu gibt es dazu allerdings noch nicht.

Die Autoren der Studie führen den schwächer werdenden Zuzug in die Städte auch darauf zurück, dass die Altersgruppe der 20- bis 30-Jährigen nicht mehr automatisch in die Metropolen strömt. "Berlin ist vielleicht noch sexy, aber nicht mehr arm", heißt es in dem Gutachten. "Dass junge Menschen, mit meist noch geringem Einkommen und noch räumlich ungebunden, besonders sensibel auf steigende Lebenshaltungskosten und hierunter insbesondere steigende Mieten reagieren, dürfte nicht weiter überraschen."

GRAFIK Immobilienpreise 2018

Doch wohin gehen die jungen Leute dann? Als Ersatz für Berlin machen die Experten zum Beispiel Leipzig aus, das zuletzt viele junge Leute hinzugewann. Auch Augsburg oder Passau werden als neue sogenannte Schwarmstädte genannt.

3. Das Angebot an Wohnungen steigt

Es wird fleißig gebaut. In allen sieben sogenannten A-Städten wachse das Angebot an Wohnungen mit zunehmender Geschwindigkeit, konstatieren die Experten. Seien in den sieben Städten zusammen im Jahr 2009 noch rund 19.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt worden, sei die Zahl bis 2016 auf 41.200 gestiegen - am stärksten in Berlin. Auch das sorge am Markt für Entspannung.

Dieser Trend dürfte weiter anhalten. Zumal es vor allem in Städten wie Berlin, aber auch in Frankfurt oder Hamburg einen ständig steigenden Bauüberhang gebe, also eine hohe Zahl schon genehmigter aber noch nicht fertig gestellter Bauvorhaben.

Das alles deutet laut Gutachten darauf hin, dass das neue Wohnungsangebot die Nachfrage in Städten wie München, Stuttgart und Frankfurt erstmals seit Jahren übersteigen könnte. In Berlin dürfte die Entwicklung zumindest ausgeglichen sein.

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