Samstag, 23. Februar 2019

Häuser und Wohnungen erneut teurer Erhöhte Blasengefahr am Immobilienmarkt

Blick auf Essen: In der Stadt im Ruhrgebiet stieg Experten zufolge zuletzt das Risiko am Immobilienmarkt

Viele Essener wissen es vermutlich nicht, aber in ihrer Heimatstadt tut sich derzeit Bemerkenswertes am Immobilienmarkt: Einer Analyse des Beratungshauses Empirica zufolge ist Essen diejenige deutsche Großstadt, in der das Risiko einer Blasenbildung am Wohnimmobilienmarkt zuletzt am stärksten gestiegen ist.

Zwölf Großstädte befinden sich laufend im Fokus des sogenannten Blasenindex von Empirica. Damit versucht das Unternehmen festzustellen, wie nah der deutsche Wohnimmobilienmarkt an einer gefährlichen Überhitzung ist - denn in Deutschland steigen Kaufpreise und Mieten nun schon seit Jahren.

Noch vor drei Monaten galten für Empirica lediglich acht der zwölf Städte als besonders gefährdet, und zwar neben den Metropolen Dresden, Hamburg, Berlin, München, Stuttgart und Frankfurt am Main auch Düsseldorf und Bremen. Nun ist jedoch eine weitere Stadt hinzugekommen: nämlich Essen.

Darin spiegelt sich wider, was auch andere Marktbeobachter zum Jahreswechsel erneut konstatiert haben: Auch 2018 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland wieder gestiegen. Einer Untersuchung der Gesellschaft F+B zufolge etwa stiegen die Wohnimmobilienpreise im vergangenen Jahr über das gesamte Bundesgebiet betrachtet um durchschnittlich 6,5 Prozent. 1,2 Prozent betrug das Plus allein im vierten Quartal, so F+B in einer Mitteilung. Die Wachstumsdynamik, so heißt es da, habe im Herbst 2018 wieder an Fahrt gewonnen.

Aufschwung seit 14 Jahren

Die Beobachtung deckt sich mit jener des Analyseunternehmens Bulwiengesa, das eine bereits 43 Jahre anhaltende Zeitreihe zum deutschen Wohnimmobilienmarkt aufgebaut hat. Laut Bulwiengesa währt der aktuelle Aufschwung am hiesigen Immobilienmarkt inzwischen seit 14 ununterbrochenen Jahren. "Niemand hätte für möglich gehalten, dass die Preise mit solcher Ausdauer steigen", kommentiert Vorstand Ralf-Peter Koschny.

Besonders bemerkenswert: Laut Empirica gibt es zwei verschiedene Kausalketten, die aktuell zu ungesunden Übertreibungen führen können. Erstens, wie bereits allgemein bekannt: Vor allem in Metropolen und Ballungsräumen führt die große Nachfrage nach Wohnraum zu steigenden Preisen. Da die Mieten an diesen Orten vielfach nicht mithalten können, öffnet sich eine Schere, so Empirica. Nach Angaben des Unternehmens ist dies in 278 von rund 400 Kreisen bundesweit zu beobachten.

Zudem gibt es aber auch Standorte, an denen die Einkommen der Einwohner nicht mehr mit den Preisen mithalten können, hat das Unternehmen beobachtet. Auch diese Ungleichentwicklung erhöhe das Risiko einer Blasenbildung, heißt es. Und besonders fatal: Diese Entwicklung kommt vor allem in wirtschaftlich weniger starken Regionen, sogenannten Schrumpfungsregionen also, vor.

Bislang galt als Faustregel, dass am deutschen Wohnimmobilienmarkt vor allem die besonders begehrten Lagen in Großstädten wie Hamburg oder München im Auge behalten werden müssten. Denn dort, so die Annahme, gehe die Preisentwicklung wegen der hohen Nachfrage besonders stark aufwärts.

Christoph Rottwilm auf Twitter

Die Analyse von Empirica zeigt jedoch: Auch in strukturschwachen Regionen kann das Risiko am Immobilienmarkt hoch sein. Denn dort steigen zum Teil die Preise stärker als die Einkommen. Dass dies kein seltenes Phänomen ist, zeigt das Unternehmen ebenfalls auf: Laut Empirica gibt es solche Ungleichgewichte bereits bundesweit in 223 von rund 400 Kreisen.

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