Donnerstag, 29. September 2016

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Immobilieninvestments am falschen Fleck Kapitalanleger leiden unter neuer Stadtflucht

Hafencity Hamburg: Solvente Mieter wohnen wieder gerne ländlich
Jorg Greuel / Getty Images
Hafencity Hamburg: Solvente Mieter wohnen wieder gerne ländlich

Kapitalanleger haben in den vergangenen Jahren viel Geld in Luxuswohnungen in Großstädten investiert. Jetzt stehen die Objekte immer öfter leer - denn immer mehr einkommensstarke Haushalte kehren den Metropolen den Rücken, um in deren Speckgürtel zu ziehen.

Hamburg - Ein abendlicher Spaziergang im Katharinenviertel, dem jüngsten Wohnquartier Hamburgs, offenbart vor allem eines: Viele dunkle Fenster. Etliche der hier zwischen Hafencity und Innenstadt neu errichteten Luxuswohnungen stehen leer. "Die Mieten sind viel zu hoch", sagt ein Arzt, der kürzlich in eines der Häuser gezogen ist. Von den zwölf Wohnungen im Haus seien bislang nur sieben vermietet. "16 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete - das können sich nur wenige leisten", sagt der Mediziner.

Auch für ihn sei die Zwei-Zimmer-Wohnung für 1200 Euro Kaltmiete pro Monat nur eine Übergangslösung. Er brauchte schnell eine Bleibe, als er in die Elbmetropole ziehen musste, weil ihm überraschend eine attraktive Anstellung in einem Krankenhaus angeboten wurde. "Ich suche jetzt in Ruhe eine größere Wohnung, die weniger kostet."

Das Katharinenviertel steht beispielhaft für die Situation in zahlreichen neuen Quartieren deutscher Großstädte, in denen Projektentwickler in den vergangenen Jahren hochwertige Luxuseigentumswohnungen errichtet haben. Erworben wurden sie in hohem Umfang von Kapitalanlegern, die darauf hoffen, mit der Vermietung eine attraktive Rendite zu erzielen. Ein Wunsch, der sich wohl in etlichen Fällen nicht erfüllen wird.

"Viele Kapitalanleger erfahren gerade schmerzlich, dass die Nachfrage nach teuren Luxusmietwohnungen geringer ist als gedacht", sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. "Das Angebot an hochwertigen Mietwohnungen übersteigt inzwischen vielerorts den Bedarf", sagt auch Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

Vermögende Haushalte kehren Großstädten den Rücken

Ein Grund dafür ist die neue Stadtflucht: Immer mehr Angehörige der einkommensstarken Altersgruppe der 31- bis 55-Jährigen ziehen aus Deutschlands Metropolen in deren Speckgürtel, um dort Eigenheime mit Garten zu erwerben oder große Wohnungen anzumieten. Welche Dynamik diese Entwicklung hat, zeigt eine neue Studie der Hamburger Immobilienberatungsgesellschaft Analyse & Konzepte am Beispiel der Wanderungsbewegung von und nach Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg.

Auf den ersten Blick zeichnen die Zahlen das bekannte Bild der wachsenden Großstädte: Die Bundeshauptstadt verbuchte danach allein 2013 ein Plus von 48.500 neuen Einwohnern, die Mainmetropole wuchs um immerhin 11.800 Bewohner, die Hansestadt um 19.200 Neubürger.

Ein zweiter Blick zeigt jedoch, dass das Wachstum besonders stark von einer einzigen Altersgruppe getragen wird. "In allen drei Städten kommt der Wanderungsüberschuss vor allem durch die Gruppe der 18- bis 30-Jährigen zustande", sagt Jens Oelgemöller, Spezialist für Wohnungsmarkt- und Standortfragen bei der Beratungsgesellschaft. "Dies sind vor allem Studierende und Berufseinsteiger - also Personen, die tendenziell über keine hohen Einkünfte verfügen."

Hingegen gehörte lediglich ein Drittel der Zuwanderer der einkommensstarken Gruppe der 31- bis 55-Jährigen an. Bislang habe deren Kaufkraft gereicht, um die Mieten in den Großstädten kräftig in die Höhe zu treiben. "Die Angehörigen dieser Altersgruppe verfügen über die finanziellen Mittel, ihre Wohnwünsche umzusetzen", sagt Oelgemöller. Weil sie insbesondere Wohnungen in zentrumsnahen Lagen mit guter Infrastruktur suchten, seien in diesen Quartieren die Mieten besonders stark gestiegen.

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