Freitag, 24. November 2017

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Immobilieninvestments am falschen Fleck Kapitalanleger leiden unter neuer Stadtflucht

Hafencity Hamburg: Solvente Mieter wohnen wieder gerne ländlich
Jorg Greuel / Getty Images
Hafencity Hamburg: Solvente Mieter wohnen wieder gerne ländlich

3. Teil: Metropolen verlieren Steuereinnahmen

Allerdings scheuen sich die meisten Käufer bislang, ihre Mietforderung zu senken. Aus gutem Grund: Die vom kommenden Jahr an geltende Mietpreisbremse deckelt zwar nur die Mieten bei Bestandswohnungen. Eigentümern neu errichteter Wohnungen hingegen dürfen bei der Erstvermietung die Höhe der Miete frei festlegen.

Jedoch können sie bei einer späteren Wiedervermietung die Miete erst dann erhöhen, wenn sie nicht mehr über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Das kann Jahrzehnte dauern. "Wer jetzt bei der Erstvermietung Abstriche von der Wunschmiete macht, deckelt damit langfristig die Rendite aus seinem Wohnungsinvestment", sagt IW-Immobilienökonom Voigtländer.

Er rät deshalb Eigentümern, die keine Mieter für ihre hochpreisen Wohnungen finden, die Objekte zu veräußern. "Wer jetzt verkauft, hat die Chance, noch die aktuellen Preisanstiege mitzunehmen."

Zwar müsse ein Veräußerungsgewinn versteuert werden, weil Immobilien erst nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können. Dies sei aber besser als auf einer leerstehenden Wohnung zu sitzen oder diese mit einem bestenfalls minimalen Gewinn zu vermieten. Schließlich müsse ein Teil der Mieteinnahmen auch für künftige Instandhaltungsmaßnahmen zurückgelegt werden, was die Nettorendite weiter schmälere.

Verlierer der Stadtflucht sind auch die Metropolen selbst. Für sie bedeutet der Fortzug der einkommensstarken Haushalte in die Speckgürtel einen schleichenden Verlust an Kaufkraft und an Einkommensteueraufkommen.

Bereits im vergangenen Jahr lag die Kaufkraft der Einwohner in den drei direkt an die Hansestadt grenzenden Kreisen Harburg, Pinneberg und Stormarn "über dem Hamburger Durchschnitt von 24.131 Euro", sagt Matthias Klupp, Mitglied der Geschäftsleitung bei Analyse & Konzepte. Für Immobilienökonom Vornholz ist klar: "Wollen die Großstädte kein Steueraufkommen verlieren, müssen sie in ihrer Wohnungspolitik sehr viel mehr tun, um die Familien zu halten."

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