Sonntag, 28. August 2016

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Zins- und Preisrisiken Boom oder Blase? Der deutsche Immobilienmarkt pumpt sich gefährlich auf

Kaum ein Immobilienkäufer zögert, das fünffache seines Eigenkapital an Schulden aufzunehmen

Im aktuellen Immobilienboom erhöhen die Käufer von Häusern und Wohnungen ihre Risiken. Sie laden sich zunehmend horrende Kredite auf. Die Folge könnte eine massenhafte Überschuldung sein. Noch hält die Politik still.

Hamburg - Würde ein Privatanleger seine gesamten Ersparnisse von 50.000 Euro auf Aktien eines einzigen großen Dax-Unternehmens wetten und obendrein noch einen Kredit über 250.000 Euro aufnehmen wollen, um nochmals fünfmal so viel dieser Papiere kaufen zu können, würde ihm jeder Bankberater höflich aber bestimmt die Tür weisen. "Das Ausfallrisiko würde von den Finanzinstituten als viel zu groß erachtet, selbst wenn der Kunde Zins und Tilgung des Darlehens aus den Dividenden und seinem regulären Einkommen tragen könnte", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Universität Regensburg.

Doch sobald es um einen Kredit für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung geht, sieht alles ganz anders aus. "Kaum ein Immobilienkäufer zögert, das fünffache seines Eigenkapitals an Schulden aufzunehmen, um den Traum vom eigenen Heim realisieren zu können", sagt Sebastian. "Und keine Bank würde ihm ein solches Darlehen verweigern, solange das Gehalt ausreicht, um Zins und Tilgung zu bedienen." Schließlich steht ja die Immobilie als Sicherheit parat.

Also alles ganz anders als bei einem spekulativen Aktieninvestment? "Nein", sagt Sebastian. "So wie der Aktienkurs eines Dax-Unternehmens langfristig fallen kann, können auch Eigenheime und Eigentumswohnungen über die zehn- oder 15jährige Laufzeit eines Hypothekenkredits massiv an Wert verlieren." Für den Professor ist klar: "Bei einer Immobilienfinanzierung gehen Käufer und Bank ähnliche Risiken ein, wie bei einem spekulativen Aktieninvestment auf Pump."

Doch im gegenwärtigen Immobilienboom sind Käufer und Banken nur allzu gern bereit, die Risiken auszublenden. Obwohl die Preise für Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um zum Teil mehr als 70 Prozent gestiegen sind, ist die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen.

Käufer nehmen immer höhere Schulden auf

Die Käufer sind bereit, gemessen an ihrem Einkommen, immer höhere Schulden aufzunehmen. Das zeigt eine Analyse von 33.500 Kreditanfragen auf dem Baufinanzierungsportal von Immobilienscout24. "Kaufinteressenten fragen immer höhere Kredite nach und sind damit bereit, sich über längere Zeiträume zu verschulden", sagt Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei Immobilienscout24.

Besonders ausgeprägt ist die Risikobereitschaft in München: "Im Schnitt fragen Interessenten in der bayerischen Landeshauptstadt das 75fache ihres Monatseinkommens als Darlehenssumme nach", sagt Weitz. "Vor vier Jahren war es nur das 50fache gewesen." Auch in anderen Städten ist die Verschuldungsbereitschaft massiv gestiegen. "In Hamburg macht der gewünschte Kredit momentan 67 Monatsgehälter aus, während es 2010 nur 46 waren", nennt Weitz ein weiteres Beispiel.

Gleichzeitig sind durch den starken Anstieg der Immobilienpreise die Eigenkapitalanteile zusammengeschmolzen, weil die Ersparnisse heute nicht größer sind als vor Beginn des Booms. "Im Bundesdurchschnitt wollen Interessenten momentan mit zwölf Prozent Eigenkapital finanzieren", sagt Weitz. Vor vier Jahren seien es im Mittel noch 20 Prozent gewesen.

Damit nähert sich die Entwicklung der Alarmstufe für Bundesbank, Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und Finanzministerium. In ihrem jüngsten Finanzstabilitätsbericht gaben sie noch Entwarnung: Gefährlich werde es erst, wenn zu den steigenden Preisen deutlich höhere Kreditsummen der Haushalte bei niedrigeren Vergabestandards durch die Banken hinzukämen, weil erst dann eine massenhafte Überschuldung drohe. Deutsche Käufer und Banken zeigten da bislang aber eine beruhigende Disziplin, schrieb etwa Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret Anfang des Jahres. Wenn sich diese Disziplin nun bundesweit auflöst, müsste die Politik den Markt möglicherweise herunterregeln - ein in Deutschland bislang gänzlich unbekanntes Vorgehen.

Dass das Interesse am Wohneigentumserwerb weiter wächst, liegt vor allem an den niedrigen Zinsen. Die durchschnittlichen Zinssätze für zehnjährige Annuitätendarlehen sind auf nur noch 2,03 Prozent gesunken. Banken können ihre ausgereichten Darlehen immer günstiger refinanzieren, weil die Europäische Zentralbank den Leitzins auf 0,15 Prozent gesenkt hat. Um möglichst viel Geschäft zu machen, versuchen die Kreditinstitute ihre Immobiliendarlehen nun immer günstiger anzubieten.

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