Mittwoch, 19. Dezember 2018

Umschwung am Immobilienmarkt Investoren wenden sich vom Einzelhandel ab

Einkaufszentrum "Centro" in Oberhausen: Investoren haben in den vergangenen Jahren viel Geld in Einzelhandelsobjekte gesteckt - das dürfte sich ändern.

Stimmungsumschwung bei Immobilieninvestoren: Seit Jahren stecken Großanleger aus dem In- und Ausland Milliardensummen in deutsche Gewerbeimmobilien, und zwar auch in Einzelhandelsobjekte. Doch das dürfte sich nun ändern: Zahlen der HSH Nordbank sowie des Immobilienberaters Bulwiengesa zufolge findet am Markt für Einzelhandelsimmobilien gerade ein merklicher Umschwung statt.

Noch im vergangenen Jahr steigerten die Investoren ihr Kaufvolumen bei Einkaufs- und Fachmarktzentren, Shopping-Malls und ähnlichen Objekten nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate um 7 Prozent auf 13,8 Milliarden Euro. Das Segment war damit mit einem Anteil von 24 Prozent am gesamten Markt für Gewerbeimmobilien hinter Büroobjekten das zweitbeliebteste.

Nun dämmert aber offenbar auch den Immobilieninvestoren, dass der stationäre Einzelhandel nicht unbedingt das Segment ist, in dem in den kommenden Jahren besonderes Wachstum zu erwarten wäre. Weltweit verlagert sich der Handel mit Unterhaltungselektronik, Kleidung, Haushaltswaren und vielem mehr seit Jahren ins Internet. Immer weniger Kunden suchen zum Shoppen Geschäfte auf, womit die Grundlage für steigende Mieten und Preise in den dazugehörigen Handelsimmobilien schwindet. Neubauten gibt es in diesem Segment ohnehin kaum noch.

Abgesehen von diesen grundlegenden Argumenten sprechen zudem auch die nackten Zahlen aktuell eher gegen ein Investment in Einzelhandelsimmobilien. Die Mietrendite in 1-A-Innenstadtlagen in dem Sektor ist angesichts der großen Investorennachfrage und damit einhergehend steigender Preise in den vergangenen 13 Jahren von 6 Prozent auf 4,5 Prozent gesunken, erläutert HSH-Analyst Stefan Goronczy gegenüber manager magazin online. In Top-Großstädten wie Hamburg oder München beträgt sie sogar nur noch 3 Prozent, sagt er.

HSH finanziert weiter Einzelhandelsimmobilien

Weil Investoren in den kommenden Jahren nur noch mit einem geringeren Mietwachstum rechnen, zugleich aber von allmählich steigenden Zinsen ausgehen, werden sie ihre Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten einschränken, so Goronczy. Die Folge: Die Werte von Einzelhandelsimmobilien werden in nächster Zeit der Prognose der Experten von HSH Nordbank sowie Bulwiengesa zufolge im Schnitt sinken.

Für die HSH Nordbank ist das indes kein Grund, sich etwa vom Geschäft mit Einzelhandelsimmobilien komplett zu verabschieden. Immerhin sitzt die Bank auf einem Kreditbestand von 14 Milliarden Euro im Immobilienbereich. Fast ein Drittel davon entfällt auf Einzelhandelsobjekte, so eine Übersicht des Instituts.

Es komme eben darauf an, die richtigen Objekte mit den richtigen Konzepten zu finden, so Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Bank. Immerhin wachse der Umsatz des stationären Einzelhandels zurzeit noch mit 2,5 Prozent pro Jahr, gegenüber allerdings einem Plus von immerhin 7 Prozent beim Online-Handel.

Shopping-Center in bester Lage von Großstädten etwa, mit großem Einzugsgebiet, die modern ausgestattet seien und dem Kunden ein rundum angenehmes Einkaufserlebnis böten, seien gefragt, so Axmann. Ähnliches gelte für 1A-Geschäftshäuser sowie Fachmarktzentren in wachsenden Städten.

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