Freitag, 29. Juli 2016

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Clevere Strategie Immobilienprofis schützen sich vor Deflation

Bürotürme: Lange Mietverträge mit bonitätsstarken Nutzern bieten die größte Sicherheit

Es klingt paradox: Trotz schwacher Konjunktur in Europa stecken globale Investoren viel Geld in die hiesigen Immobilienmärkten. Doch dahinter verbirgt sich eine ausgebuffte Strategie: Die Profianleger hoffen mit langen Mietvertragslaufzeiten über eine Krise hinwegzukommen.

Hamburg - Zweimal im Jahr tragen die Analysten der Beratungsgesellschaft JLL akribisch die Daten aller Transaktion an den Gewerbeimmobilienmärkten Europas, Amerikas und Asiens zusammen. Das Gerüst für eine tiefgreifende Analyse der neuesten Trends im Investmentgeschehen.

Das Ergebnis der jüngsten Untersuchung überrascht: Ausgerechnet in der wirtschaftsschwachen Eurozone haben internationale Fonds, Pensionskassen und Versicherungen in der ersten Hälfte dieses Jahres kräftig Bürotürme, Hotels, Logistikobjekte und Shoppingcenter eingekauft. Hingegen haben die Investoren ihre Engagements in den konjunkturell weit besser stehenden Staaten Asiens massiv zurückgenommen.

Experten werten dies als Zeichen, dass sich die Einschätzungen vieler Immobilienprofis zur weiteren Entwicklung der Weltkonjunktur deutlich eingetrübt haben: "Die Ängste sind gestiegen, dass es zu einer langanhaltenden Deflation in der Eurozone kommt, die den Rest der Welt erfassen könnte", sagt Thomas Beyerle, Chefreseacher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. "Investoren suchen Sicherheit an den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten", ergänzt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

Auf den ersten Blick scheint es irrational, dass risikoaverse Immobilienkäufer jetzt ihr Geld in die Eurozone tragen. Deutschlands Bruttoinlandsprodukt schrumpfte im zweiten Quartal um 0,2 Prozent. Italien ist nach sechs Monaten negativem Wachstums wieder in die Rezession gefallen. In Frankreich stagnierte die Wirtschaft zuletzt. Die Inflationsrate innerhalb der Gemeinschaftswährung sank im August auf nur noch 0,3 Prozent.

EZB kämpft gegen Deflation

In zahlreichen Länder Südeuropas ist sie seit längerem negativ - Griechenland, Spanien und Portugal sind in der Deflation, der schlimmsten Form einer Wirtschaftskrise: Weil die Preise sinken, schieben Konsumenten Käufe auf, da sie annehmen, dass die Anschaffungen bald noch billiger werden. Unternehmen müssen ihre Produktion zurückfahren und Beschäftigte entlassen. Die Kaufkraft sinkt, die Preise fallen weiter, die Firmen reduzieren erneut die Fertigung. "Deflation ist ein Teufelskreis, der nur schwer zu durchbrechen ist", sagt Beyerle.

Die Europäische Zentralbank (EZB) ist so besorgt, dass sie jetzt die Leitzinsen auf den historischen Tiefststand von 0,05 Prozent senkte und Banken Unternehmenskredite abkaufen will, um die Wirtschaft anzukurbeln. Das Ziel: Die Verbraucher sollen nicht sparen, sondern konsumieren, die Banken den Firmen billige Darlehen für Investitionen geben.

Geht die Strategie nicht auf, kommen erhebliche Risiken auf Gewerbeimmobilienkäufer zu. Schrumpfe die Wirtschaft weiter, "dürfte die Nachfrage an den Bürovermietungsmärkten deutlich schwächer ausfallen", sagt Marcus Lemli, Vorstandschef der Immobilienberatungsgesellschaft Savills in Deutschland. "Auf längere Sicht würde dies zu steigenden Leerständen und sinkenden Mieten führen."

Dennoch überschütteten Investoren Europas Gewerbeimmobilienmärkte mit einer wahren Sturzflut an Kapital. "In Deutschland stieg das Investitionsvolumen in der ersten Jahreshälfte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 30 Prozent auf umgerechnet 14,9 Milliarden Euro", sagt David Green-Morgan, Leiter globales Investmentresearch bei JLL. Noch stärker fiel der prozentuale Anstieg in anderen Ländern aus. Frankreich verbuchte ein Plus von 55 Prozent auf 11,4 Milliarden Euro, Spanien von 171 Prozent auf 2,4 Milliarden Euro. Die Niederlande verzeichneten sogar einen Zuwachs von 214 Prozent auf 3,44 Milliarden Euro.

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