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16.04.2013
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Eigenheimfinanzierung
Keine Angst vorm Zinsanstieg

Von Richard Haimann

Trautes Heim, Glück allein: Das Zinstief ermöglicht immer mehr Menschen die eigene Immobilie
Huf / BdF

Trautes Heim, Glück allein: Das Zinstief ermöglicht immer mehr Menschen die eigene Immobilie

Das historisch billige Baugeld lässt immer mehr Familien an den Kauf eines Eigenheims denken. Experten raten aber zur Vorsicht: Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren massiv gestiegen - der Trend dürfte sich umkehren, wenn die Zinsen wieder anziehen.

Hamburg - Hartwig Hamm wäre nicht der richtige Mann auf dem Posten des LBS-Verbandsdirektors, wenn er es nicht verstünde, die Werbetrommel für den Wohneigentumserwerb kräftig zu rühren. Jetzt hat der Chef der zehn Landesbausparkassen in der Sparkassen-Finanzgruppe, "für Durchschnittsverdiener, die sich für eigene vier Wände interessieren, ein ganz starkes Kaufsignal" ausgemacht: "Die Zinsen sind niedriger als je zuvor."

Nur noch 2,42 Prozent verlangen Immobilienfinanzierer im Schnitt für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist, hat das Verbraucherfinanzportal Biallo ermittelt. Es ist der niedrigste Zinssatz in der deutschen Nachkriegsgeschichte. Noch vor fünf Jahren betrug der durchschnittliche Zinssatz für derart lange Finanzierungen 5,28 Prozent.

Das billige Baugeld ist inzwischen mit der Hauptgrund, weshalb Häuser und Wohnungen gekauft werden. Das zeigt eine gemeinsame Umfrage des Baugeldvermittlers Interhyp Chart zeigen und des Internetportals Immobilienscout24. "51 Prozent der Befragten nannten die Altersvorsorge, 44 Prozent die günstigen Zinsen als Kaufmotiv", sagt Interhyp-Vorstandschef Michiel Goris. Hingegen wollen nur 31 Prozent Eigentum erwerben, um vom Vermieter unabhängig zu sein.

Was das Baugeld in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren immer billiger machte, war die Finanzkrise. Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte in ihrem Verlauf die Leitzinsen auf aktuell nur noch 0,75 Prozent - erst um die Rezession abzumildern, anschließend, um der Konjunktur in den hoch verschuldeten südeuropäischen Staaten wieder auf die Beine zu helfen. Gleichzeitig ließen die Turbulenzen in Griechenland, Italien, Irland, Portugal, Spanien und zuletzt in Zypern Investoren massiv in Bundesanleihen und deutsche Pfandbriefe flüchten.

Niedrigzins lässt Preise steigen

Die Banken hierzulande konnten dadurch ihre Immobilienkredite immer günstiger refinanzieren und reichten die niedrigen Zinssätze im Wettbewerb um neue Kunden an die Immobilienkäufer weiter. "Das billige Baugeld in Deutschland ist ein Produkt der Krise", sagt Folker Hellmeyer, Chefvolkswirt der Bremer Landesbank.

Doch es gibt auch eine Kehrseite: Je tiefer die Zinsen sanken, desto mehr Käufer strömten in die Immobilienmärkte. Das trieb die Preise von Häuser und Wohnungen stark in die Höhe. In Ballungszentren wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart verteuerten sich Eigentumswohnungen seit 2008 um mehr als 50 Prozent.

Der Trend hält weiter an, wie der Immobilienpreisindex IMX von Immobilienscout24 zeigt. Das Barometer markierte im März neue Höchststände. "Die für Eigentumswohnungen im Bestand aufgerufenen Preise stiegen im Jahresvergleich im Bundesschnitt um 8,8 Prozent", sagt Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung bei Immobilienscout24. Bei neuen Eigentumswohnungen betrage das Plus seit April vergangenen Jahres sogar 9,1 Prozent.

Deshalb warnen Experten davor, allein wegen des billigen Baugelds jetzt übereilt Haus oder eine Wohnung zu erwerben. "Wer jetzt kauft, zahlt für die niedrigen Zinsen einen überhöhten Immobilienpreis", sagt Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg.

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Hohe Tilgung bietet besten Schutz

Wer trotz der hohen Immobilienpreise die niedrigen Baugeldzinsen zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nutzen will, sollte darauf achten, dass das Traumobjekt nicht zu teuer ist, rät Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut. „Der Preis sollte maximal so hoch liegen, dass die anfängliche Tilgungsrate 3 Prozent beträgt.“

Nur dann gebe es genügend Luft in der Familienkasse, um deutliche höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung verkraften zu können, meint auch Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG. „Wer jetzt eine so teure Immobilie kauft, die nur eine Finanzierung mit einer Tilgungsrate von einem Prozent zulässt, steuert geradewegs auf die Zwangsvollstreckung zu.“

Bei einem Darlehen über 200.000 Euro zu einem Zinssatz von 2,42 Prozent betragen die monatlichen Zahlungen bei einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent nur 570 Euro. Dafür verbleibt nach zehn Jahren noch eine stattliche Restschuld von 177.398,05 Euro. Bei einer Tilgungsrate von 3 Prozent sind hingegen nach dieser Zeit nur noch 132.194,54 Euro offen. Zwar ist die monatliche Zahlungsrate mit 903,33 Euro auch deutlich höher. „Dennoch sollte niemand zum Kauf schreiten, der diese Belastung nicht tragen kann“, sagt Sebastian. Denn sollten die Zinsen in zehn Jahren um 300 Basispunkte auf 5,42 Prozent gestiegen sein, würde die Monatsrate für das Restdarlehen bei einprozentiger Tilgung dann sogar 949,08 Euro betragen.









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