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14.02.2013
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Immobilienkrimi
Kommissarin Bafin ermittelt nicht

Von Christoph Rottwilm

Tatort München: Die Frankfurter S&K-Immobiliengruppe hat in der bayerischen Hauptstadt die Kontrolle über zahlreiche Immobilienfonds übernommen - was sind die Folgen?
[M] manager magazin; Getty Images

Tatort München: Die Frankfurter S&K-Immobiliengruppe hat in der bayerischen Hauptstadt die Kontrolle über zahlreiche Immobilienfonds übernommen - was sind die Folgen?

Thriller im Immobilienmarkt, es spielen mit: Die Frankfurter S&K-Gruppe, die Fondshäuser SHB und DCM in München, zehntausende Anleger, ein SPD-Mann im Bundestag und ein Staatssekretär im Finanzministerium. Es geht um Investorengelder in Milliardenhöhe.

Hamburg - Solche E-Mails bekommt der Bundestagsabgeordnete Franz Thönnes von der SPD nicht alle Tage. Es drohe ein "Geldverlust für ca. 37.000 Anleger", alarmierte ihn Mitte Januar ein Anlageberater. Die Politik und die Behörden müssten einschreiten, andernfalls könne der Schaden größer werden als bei der Lehman-Pleite.

Was der Finanzvertriebler aus Thönnes' Wahlkreis Nahe Hamburgs dann schildert, liest sich wie der Plot eines Wirtschaftskrimis. Die Kurzversion: Eine Immobilienfirma übernimmt die Kontrolle über ein Fondsemissionshaus. Sie tauscht das Management aus, greift auf die Anlegergelder zu und bereitet Geschäfte zum eigenen Vorteil vor, durch die den Investoren weitere Verluste drohen könnten.

Fernsehtauglicher Stoff also - aber in diesem Fall anscheinend keineswegs fiktiv. Bei dem Fondsanbieter, der zum Ziel der Attacke wurde, handelt es sich um die SHB AG mit Sitz bei München. In die Beteiligungsofferten des Unternehmens haben zehntausende Anleger in den vergangenen Jahren eine dreistellige Millionensumme gesteckt - mindestens. Laut eigener Internetseite hat SHB seit 2001 ein Fondsvolumen von 1,8 Milliarden Euro gestemmt.

Und auch der angebliche Übeltäter ist kein Unbekannter: Es handelt sich um die S&K-Gruppe aus Frankfurt am Main, ein Firmenkonglomerat, das vor allem mit dem Handel von Immobilien zu den "führenden Real-Estate-Unternehmen in Deutschland" aufsteigen will. Mit dem Vorgehen bei SHB sorgt S&K nicht zum ersten Mal für Aufregung im grauen Kapitalmarkt.

Mögliche Mogelei bei der Immobilienbewertung

Schon länger beäugen Marktkenner die Firmenguppe mit Skepsis. Anlegerschützer sorgen sich um die Gelder von tausenden Privatleuten, mit denen das Unternehmen seine Geschäfte finanziert. Immerhin verwaltet S&K eigenen Angaben zufolge bereits einen Immobilienbestand von über 1,7 Milliarden Euro. Der "Wirtschaftswoche" war die Firma zuletzt sogar eine Titelgeschichte wert ("Finger weg!").

Und die Vorbehalte kommen nicht von ungefähr. Vor wenigen Monaten schilderte manager magazin online bereits detailiert, wie S&K bei der Bewertung der eigenen Immobilien augenscheinlich gemogelt und den Bestand damit offenbar künstlich aufgebläht hat. Mit dem Gutachter, der bei diesem mutmaßlichen Schwindel die zentrale Rolle spielte, beendete S&K unmittelbar nach dem Bericht die Zusammenarbeit, wie Firmenchef Jonas Köller manager magazin online mitteilte.

Und nun also der Fall SHB, der es bis auf den Schreibtisch des Abgeordneten Thönnes geschafft hat. S&K übernahm den Fondsanbieter Ende 2012, tauschte zunächst einen Großteil des Managements aus und sorgte seitdem mit verschiedenen Maßnahmen für Kopfschütteln und Empörung bei Kunden und Partnern des Hauses.

Ein Beispiel: Zum Jahreswechsel liefen die stillen Beteiligungen von geschätzt mehreren hundert SHB-Anlegern aus. Ein Finanzdienstleister, der nah am Geschehen ist, taxiert die Summe, die diesen Investoren zur Auszahlung zusteht und bereits zugesagt war, auf etwa acht Millionen Euro. Die Zahl wird von SHB auf Anfrage weder bestätigt noch dementiert.

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S&K kontrolliert Immobilienfonds

  • DCM
    Ende 2012 veröffentlichte die Münchener DCM AG eine Pressemitteilung, mit der sie darüber informierte, dass sie die Tochtergesellschaften DCM Service GmbH sowie DCM Verwaltungs GmbH bereits Mitte des Jahres verkauft hat. Käufer war die S&K Assets GmbH aus Frankfurt am Main, eine Gesellschaft der S&K Unternehmensgruppe.
    Die DCM Service GmbH war bis dato für die Anlegerbetreuung nahezu aller Fonds der DCM AG zuständig. Die DCM Verwaltungs GmbH hatte die Funktion der Komplementärin in nahezu allen von DCM seit 1999 aufgelegten Fonds. Faktiv kontrolliert S&K damit das Management noch laufender DCM-Immobilienfonds mit einem Volumen von nach Berechnung von manager magazin online rund 2,3 Milliarden Euro.
  • SHB
    Ende vergangenen Jahres übernahm S&K auch die Kontrolle über das Emissionshaus SHB sowie über das Management der SHB-Immobilienfonds. Der eigenen Website zufolge hat SHB bislang sechs Immobilienfonds aufgelegt. Zehntausende Anleger dürften im Laufe der Jahre einen mittleren bis hohen dreistelligen Millionenbetrag in die Fonds eingezahlt haben. Insgesamt stehen die SHB-Fonds nach Unternehmensangaben für ein Investitionsvolumen von rund 1,8 Milliarden Euro.

So fließen Anlegergelder an S&K

  • Sachwert & Partner
    Die Gesellschaft Sachwert & Partner S+P Management AG als Teil der S&K-Gruppe fungiert nach eigener Darstellung als Servicegesellschaft für die Asset Trust AG sowie die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG. Asset Trust betrieb zumindest in der Vergangenheit ein umstrittenes Geschäft mit "gebrauchten" Lebensversicherungspolicen. Dabei wurden, kurz gesagt, Versicherte dazu bewegt, laufende Police gegen Investments in S&K zu tauschen. Über die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG beteiligen sich Anleger in verschiedenen Modellen ebenfalls am S&K-Geschäft.
  • United Investors
    Auch Gelder aus geschlossenen Fonds stecken in der S&K-Gruppe. Eine Kooperation mit dem Hamburger Emissionshaus United Investors etwa brachte bislang schätzungsweise einen zweistelligen Millionenbetrag. United Investors hat bislang drei Fonds aufgelegt, über die Anleger in S&K investieren.
  • Midas
    Die Übernahme der Midas-Gruppe durch S&K führte ebenso zu zusätzlichen Mittelzuflüssen. Das Emissionshaus Midas ist spezialisiert auf Private-Equity- beziehungsweise Mittelstandsfonds. Insgesamt sechs solcher Beteiligungsgesellschaften mit einem Gesamtvolumen von 80 bis 100 Millionen Euro hat das Unternehmen bereits am Markt untergebracht.

    Seit Midas-Gründer Axel Bauer das Fondshaus im Jahr 2011 in die Hände von Schäfer und Köller übergab, fließt zumindest ein Teil der Gelder auch in deren Immobiliengeschäfte. Das können die Anleger allerdings offenbar durchaus kritisch sehen, wie ein Beispiel zeigt.

    Nach Gesellschafterbeschluss werden die liquiden Mittel des Midas Mittelstandsfonds Nr. 2 seit Kurzem der S&K-Tochter S&K Assets GmbH zur Verfügung gestellt. "Da die S&K Assets GmbH weitere Darlehen zur Finanzierung aufgenommen hat, kann das Unternehmen die Mittel des Fonds nutzen, um ihre eigenen Schulden zu befriedigen", sagt Rechtsanwalt Marc Gericke von der Kanzlei Göddecke in Siegburg, der bereits einen Midas-Anleger vertritt. Hinzu kommt: Aufgrund von Verflechtungen innerhalb der S&K-Gruppe, müssen die Fondsanleger nach Angaben von Gericke möglicherweise auch für Verbindlichkeiten der S&K Assets GmbH aufkommen, die sie überhaupt noch nicht kennen.

    "Die Darlehensverbindlichkeiten der S&K Assets GmbH werden erst in sechs Jahren fällig und können gemäß Darlehensvertrag nicht früher getilgt werden", erwidert darauf S&K-Chef Jonas Köller. "Demnach könnten wir nicht einmal diese Verbindlichkeiten aus Midas-Mitteln bedienen, selbst wenn das beabsichtigt wäre." Die über Midas erhaltenen Mittel seien "ordnungsgemäß im Rahmen unserer Investmentstrategie" eingesetzt worden.








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