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14.01.2013
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Immobilienfinanzierung
Minizins lockt Hauskäufer ins Risiko

Von Richard Haimann

Reihenhäuser in Frankfurt: Der steigende Eigenkapitaleinsatz von Immobilienkäufern wird zum Risiko
AP

Reihenhäuser in Frankfurt: Der steigende Eigenkapitaleinsatz von Immobilienkäufern wird zum Risiko

Die Bauzinsen sind weiter gefallen und markieren ein historisches Tief. Damit wird der Boom am Immobilienmarkt neu angeheizt. Aktuelle Studien belegen: Haus- und Wohnungskäufer begeben sich bei der Finanzierung ihrer Objekte zunehmend auf dünnes Eis.

Hamburg - Aktuellen Untersuchungen zufolge haben sich Eigentumswohnungen und Eigenheimen in den vergangenen Jahren so stark verteuert, dass Erwerber im Mittel inzwischen rund 87 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanzieren müssen. "Zu viele Finanzierungen sind auf Kante gestrickt", warnt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg.

Wie gravierend die Situation ist, zeigt etwa eine Untersuchung der Baufinanzierungsplattform Baufi24. Danach konnten Immobilieninteressenten im September vergangenen Jahres im Schnitt nur noch 13 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stemmen. "Der Eigenkapitalanteil lag damit deutlich unter der von uns empfohlenen Höhe von 20 bis 30 Prozent", sagt Geschäftsführer Stephan Scharfenorth.

Besonders risikobereit waren Interessenten in Sachsen-Anhalt und Niedersachsen. Die durchschnittliche Eigenkapitalquote bei den Finanzierungsanfragen betrug im ostdeutschen Bundesland nur 8 Prozent. Im westdeutschen Flächenstaat waren es 9 Prozent. Am anderen Ende der Skala liegt Bayern mit einer durchschnittlichen Eigenkapitalquote von 20 Prozent.

Zu einem vergleichbaren Ergebnis kommt auch eine Studie des Internet-Vermittlers Immobilienscout24. Sie basiert auf der Auswertung von rund 12.000 Darlehensanfragen über einen Zeitraum von zwei Jahren. Danach ist vor allem in den Ballungszentren der Eigenkapitalanteil deutlich gesunken. So konnten in München im Juni 2010 Kreditinteressenten im Schnitt noch 27 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zahlen. Zum Ende des zweiten Quartals des vergangenen Jahres betrug der durchschnittliche Eigenkapitalanteil hingegen nur noch 17 Prozent.

Wiederholt sich die Geschichte?

In Berlin fiel die Quote im selben Zeitraum von 24 auf nur noch 12 Prozent. "Die Zahlen zeigen, dass das Risiko eines Kreditausfalls für Banken und Darlehensnehmer gestiegen ist", sagt Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei Immobilienscout24.

Auch Verbraucherzentralen beobachten die Entwicklung mit Sorge. "Wir sehen in unseren Beratungsgesprächen, dass immer mehr Banken Immobilienkredite auch an Erwerber ausreichen, die nur einen sehr geringen Teil des Kaufpreises aus Ersparnissen tragen können", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Dies gelte selbst dann, wenn Interessenten trotz der derzeit extrem niedrigen Zinsen nur eine anfängliche Tilgung von einem Prozent leisten könnten.

"Viele Erwerber, die jetzt riskante Kreditverträge abschließen, laufen Gefahr, in zehn Jahren keine Anschlussfinanzierung zu erhalten", warnt Nauhauser. Banken könnten eine Refinanzierung verweigern, wenn der Immobilienwert stärker gesunken sein sollte, als die bis dahin geleistete Tilgung.

In diese Lage waren bereits vor rund zehn Jahren zahlreiche Besitzer geraten. Sie hatten ihr Eigenheim oder ihre Wohnung während des Immobilienbooms zu Beginn der 90er Jahre erworben. Weil von 1995 bis 2006 die Preise von Eigenheimen und Wohnungen auf breiter Front gefallen waren, verlangten Banken Eigenkapitalnachschüsse oder stellten besonders hohe Zinsforderungen zur Risikokompensation. "Viele Eigentümer, die dies nicht leisten konnten, waren gezwungen, Haus oder Wohnung zu verkaufen", sagt Immobilienexperte Sebastian.

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Das eigene Heim sicher finanzieren

Um die Finanzierung des eigenen Heims sicher zu gestalten, sollten Interessenten eine möglichst hohe anfängliche Tilgungsrate wählen. "Zwei Prozent sind bei den derzeit besonders niedrigen Zinsen das absolute Minimum", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. "Noch besser sind drei Prozent."

Der Grund: Bei einem Annuitätendarlehen schrumpft die Schuldsumme im Laufe der überproportional. Da mit jeder Zahlung die Kreditrestsumme sinkt, entfällt ein immer höherer Teil der monatlichen Rate auf die Tilgung. Je höher die erste Tilgungsrate ausfällt, desto stärker wirkt dieser Hebeleffekt zugunsten der Darlehensnehmer.

Ob es sich für Immobilienkäufer lohnt, sich die historisch niedrigen Zinssätze möglichst lange zu sichern, müsse individuell im Einzelfall entschieden werden, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Nach dem FMH-Index beträgt der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Darlehen derzeit 2,5 Prozent. Für Immobilienkredite mit 20jähriger Laufzeit verlangen Banken hingegen im Mittel 3,2 Prozent. Dafür haben die Darlehensnehmer in diesem Fall die Sicherheit, dass der Zinssatz bis 2043 nicht steigt.

Hingegen können bei einem zehnjährigen Hypothekenkredit höhere Tilgungsleistungen erbracht werden. Nauhauser: "Dies kann insbesondere dann von Vorteil sein, wenn die Käufer bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung weitere Liquidität gewinnen, wenn etwa eine Kapitallebensversicherung zur Auszahlung ansteht."

Zinsen

24.10.2014 Mittel % Spanne %
Tagesgeld (5000 Euro) 0,57 0,01 - 1,50 Tagesgeld 5.000 ?
Festgeld (12 Monate) 0,48 0,05 - 1,50 Festgeld 12 Monate
Sparbriefe (5 Jahre) 1,01 0,25 - 3,70 Sparbriefe 5 Jahre
Baugeld (10 Jahre) 1,84 1,41 - 4,90 Baugeld Eff.zins 10 J.
Ratenkredit (36 Monate) 5,43 3,03 - 9,69 Ratenkredite 36 M.
Girokonto (Dispokredit) 9,85 4,80 - 12,95 Dispozinsen







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