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13. Dezember 2012, 15:29 Uhr

Immobilienfirma

WGF-Pleite bringt Anleihezeichner in Not

Von Richard Haimann

Die Pleite der Düsseldorfer Immobiliengesellschaft WGF wirft ein Schlaglicht auf eine Nische des Anlagemarktes: Hochverzinste Anleihen, insbesondere von Immobilienfirmen. Schon oft erlitten Anleger damit Verluste - Experten raten von solchen Papieren generell ab.

Hamburg - Nach einem Bilanzverlust von 71,3 Millionen Euro hat das Düsseldorfer Immobilienunternehmen Westfälische Grundbesitz- und Finanzverwaltung AG (WGF) diese Woche Insolvenz angemeldet. Der Vorstandsvorsitzende Pino Sergio will das Unternehmen im Gläubigerschutz unter Eigenverwaltung selbst weiter führen.

Die für Anleger spannende Frage lautet jedoch, ob und in welchem Umfang die Düsseldorfer Gesellschaft ihre sechs bis 2017 fällig werdenden börsennotierten Anleihen im Gesamtvolumen von 198,8 Millionen Euro sowie zwei Genussscheine über insgesamt 2,76 Millionen Euro mit Laufzeiten bis 2022 zurückzahlen kann. Derzeit erscheint die Antwort unklar. Mehr als 200 Millionen Euro stehen im Feuer. Zehntausende Zeichner bangen um ihr Geld.

Der Fall wirft ein Schlaglicht auf eine wenig beachtete Nische des Anlagemarktes. Anleihen und Genussscheine sind gegenüber Bankdarlehen nachrangig besichert. Erst wenn die Forderungen der Kreditgeber befriedigt sind, fließt Geld an die Zeichner der Papiere. "Insbesondere Abschreibungen auf das Anlagevermögen" hätten zum Verlust geführt, ließ Sergio die Investoren in einer Mitteilung wissen.

Damit ist die WGF kein Einzelfall. Immer wieder haben insbesondere Immobilienunternehmen in der Vergangenheit auf ähnliche Weise für Anlegerverluste gesorgt. Erst im September hatte etwa die Deikon Insolvenz angemeldet. Die Kölner Gesellschaft hatte über Anleihen 70 Millionen Euro aufgenommen. Insolvenzverwalter Andreas Ringstmeier geht nach einer vorläufigen Bewertung des Immobilienportfolios davon aus, dass nach einem Verkauf der Objekte die Anleger nur 20 bis 40 Prozent ihres investierten Kapitals wiedersehen dürften.

Pleiten trotz Immobilienboom

Zuvor war vor einigen Jahren bereits die Wohnungsbaugesellschaft Leipzig-West zahlungsunfähig geworden. Dabei hatten nach Schätzungen der Schutzgemeinschaft für geschädigte Kapitalanleger (SGK) rund 28.000 Anleihe-Zeichner fast 300 Millionen Euro verloren. Das Wohnungsunternehmen hatte Anlegern Zinsen von 6,75 Prozent versprochen. Die WGF hatte für ihre Papiere Zinsen von bis zu 6,35 Prozent geboten.

Die Pleiten kommen für viele Anleger überraschend angesichts des gegenwärtigen Immobilienbooms in Deutschland. In- und ausländische Altersvorsorgeeinrichtungen, Fonds und Versicherungen stürzen sich derzeit mit Macht auf deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Allein in den ersten neun Monaten des Jahres wechselten Bürotürme, Shoppingcenter und Logistikobjekte im Gesamtwert von 14,5 Milliarden Euro den Besitzer, hat die Beratungsgesellschaft CB Richard Ellis (CBRE) ermittelt. Weitere 8,2 Milliarden Euro legten die Profis in Wohnungen an. "Der deutsche Immobilienmarkt ist in der Euro-Krise zum Anlagehafen für Investoren geworden", sagt CBRE-Investmentchef Fabian Klein.

Allerdings profitieren längst nicht alle Immobiliengesellschaften von dem Boom. Denn Top-Preise werden nur für Gebäude in besten Lagen gezahlt, wenn diese zudem langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Das bereitete der auf Projektentwicklungen und den Immobilienhandel spezialisierten WGF offenbar Probleme, Objekte mit Gewinn zu veräußern.

Warnsignale für Anleger

Die Gesellschaft musste nach eigenen Angaben Abwertungen im Portfolio vornehmen, was im Bilanzverlust mündete. Die Wirtschaftsprüfer hätten beim Jahresabschluss "nicht mehr die von unabhängigen Sachverständigen erstellten, langfristig realistischen Wertgutachten, sondern realisierte Verkaufspreise aus Verkäufen in einer schwierigen Marktsituation als Basis für die Neubewertung des Immobilienbestandes zu Grunde gelegt", lässt die Gesellschaft die Anleger wissen.

Die Deikon verfolgte als Käufer und Vermieter von Fachmarktzentren und anderen Einzelhandelsimmobilien zwar ein konservatives Geschäftsmodell. Dennoch konnte auch sie schließlich ihre Verbindlichkeiten nicht mehr aus den Mieterträgen bedienen. Die im August begonnenen Sanierungsverhandlungen mit Banken und Anleihezeichnern scheiterten. Erfolglos hätten die Anleihegläubiger angeboten, auf 80 Prozent ihrer Zinseinkünfte aus den Anleihen zu verzichten, sagt der Düsseldorfer Fachanwalt für Kapitalanlagerecht Klaus Dittke. "Die Insolvenz ist eine große Enttäuschung für die Anleger."

Für Marktkenner hingegen kommen die Insolvenzen nicht überraschend. "Immobiliengesellschaften, die über gute Objekte verfügen, sind nicht darauf angewiesen, sich Kapital über hochverzinste Anleihen und Genussscheine zu beschaffen", sagt Finanzexperte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Der Experte weiß: Wenn die Zinsversprechen der Wertpapiere besonders üppig sind, droht meist Gefahr. "Banken stellen für Topimmobilien derzeit Finanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit zu Zinsraten von unter 3 Prozent", sagt Nauhauser. Wenn eine Gesellschaft dennoch versuche, mit hohen Zinsversprechen Kapital bei Privatanlegern einzusammeln, sei dies "immer ein Warnsignal", sagt er. "Anleger sollten sich fragen, warum sie einem Unternehmen ihr Geld anvertrauen wollen, wenn die Banken offenbar nicht bereit sind, dies zu tun."

Prominenter Berater hilft nicht

Zwar ist es nicht ungewöhnlich, dass Immobilienunternehmen nicht nur über Bankdarlehen, sondern auch über Anleihen Geld direkt am Kapitalmarkt aufnehmen. "Große, etablierte Gesellschaften können sich so häufig noch günstiger finanzieren", sagt Peter Mattil, Fachanwalt für Kapitalanlagerecht. Denn die Gesellschaften müssen in diesem Fall noch niedrigere Zinsen zahlen.

Ein Beispiel dafür ist die börsennotierte Berliner Wohnungsgesellschaft GSW. Das Unternehmen mit einem Bestand von 52.300 Wohnungen in der Hauptstadt konnte im November eine Wandelanleihe über 182,9 Millionen Euro an der Börse platzieren - zu einem Zinssatz von nur 2 Prozent. Zeichner waren allerdings ausschließlich institutionelle Investoren wie Altersvorsorgeeinrichtungen, Stiftungen und Versicherungen.

"Solide aufgestellte Immobilienunternehmen bekommen problemlos von Großanlegern Kapital zu sehr niedrigen Zinsen", sagt Mattil. "Wenn Gesellschaften hingegen mit hohen Zinsen um kleine Sparer buhlen, ist grundsätzlich Vorsicht geboten." Privatanleger sollten dann sehr misstrauisch sein. "Im Zweifel ist es immer besser, auf die spekulative Rendite zu verzichten - aber dafür das eigene Geld zu behalten", sagt der Experte.

"Auch große Namen sind keine Garantie dafür, dass ein Unternehmen vor Problemen gefeit ist", ergänzt Nauhauser. Die WGF hatte vergangenes Jahr den bekannten Rechtswissenschaftler Hans-Peter Schwintowski zum Vorsitzenden ihres Aufsichtsrats berufen. Der Professor an der Berliner Humboldt-Universität war Sachverständiger in verschiedenen Gesetzgebungsverfahren zu Reformen des Finanzmarkts und des Versicherungsvertragsrechts und gilt als Kritiker von Assekuranzen und Banken. Die Insolvenz der Gesellschaft konnte er nicht verhindern.


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