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17.12.2012
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Private Geldanlage
Luxushotels suchen Investoren

Von Christoph Rottwilm

Ranking: Das sind die Hotelhauptstädte Europas
Fotos
DPA

Der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland kommt nach einem schwachen Jahresauftakt wieder in Schwung. Es locken reizvolle Renditen, auf die per Fondsinvestment auch Privatleute hoffen können. Doch Vorsicht: Die Liste der Anlageflopps ist bereits lang.

Hamburg - Wer in Hamburg ein Luxushotel kaufen möchte, hat zurzeit die freie Auswahl. Das "Vier Jahreszeiten" an der Binnenalster etwa, mit einer Tradition, die bis ins 19. Jahrhundert zurückreicht, wird von der kanadischen Fairmont Raffles Gruppe schon seit geraumer Zeit zum Verkauf angeboten. Auch das "Atlantic Kempinski", seit eh und je Heimat von Kultrocker Udo Lindenberg, ist Berichten zufolge auf dem Markt. Aktuelle Eigentümerin ist die Octavian Hotel Holding.

Selbst das "Le Royal Méridien", das die Volksfürsorge Versicherung erst vor rund zehn Jahren baute, will die Volksfürsorge-Mutter Generali jetzt abstoßen, wie manager magazin online aus Marktkreisen erfuhr. Möglicherweise muss zudem auch für das "Intercontinental" ein neuer Besitzer her. Für das Traditionshaus an der Außenalster meldete die Schweizer Eigentümerin Grod Hotel Ende Oktober Insolvenz an.

Mit dem umfangreichen Angebot für Investoren ist Hamburg kein Einzelfall. Nach einer Flaute in der ersten Jahreshälfte steht bundesweit zurzeit wieder eine große Zahl von Hotelimmobilien zum Verkauf, sagt Olivia Kaussen, Leiterin von CBRE Hotels. Darunter befinden sich viele gut laufende Objekte wie vermutlich einige der Luxushäuser Hamburgs, aber auch Problemfälle.

Zu letzteren zählen beispielsweise das "Grand Hotel Heiligendamm" an der Ostsee sowie das Hotel "Land Fleesensee" in der Mecklenburgischen Seenplatte. Beide Häuser wurden von geschlossenen Immobilienfonds finanziert, die inzwischen entweder bereits pleite sind ("Heiligendamm") oder in ernster Schieflage ("Fleesensee").

Hoffen auf das Schlussquartal

Unter den Anbietern am Hotelinvestmentmarkt befinden sich zudem einige offene Immobilienfonds, die derzeit ihre Bestände liquidieren, weil im Rahmen der Finanzkrise ihre Auflösung beschlossen wurde. Der rund fünf Milliarden Euro schwere "SEB Immoinvest" etwa hat fast 5 Prozent seines Vermögens in Hotels gesteckt. Beim 2,5-Milliarden-Euro-Fonds "Axa Immoselect" beträgt der Hotelanteil sogar 9 Prozent. Der Fonds ist hierzulande allerdings lediglich zu 22 Prozent aktiv.

Doch nicht nur das Angebot ist groß. Auch die Nachfrage nach Hotelimmobilien hat zuletzt angezogen. In Hamburg etwa hat CBRE im laufenden Jahr bislang vier Transaktionen begleitet. Die Bedeutendste war der Verkauf des "Madison" am Schaarsteinweg, nahe Baumwall. 37,5 Millionen Euro zahlte die international agierende Ascott Gruppe für das Haus, das sich zuvor im Besitz von Axa Real Estate befand.

"Wir kommen in Hamburg 2012 auf ein Investmentvolumen von etwa 105 Millionen Euro, also etwa 5 Prozent des Gesamtvolumens am hiesigen Gewerbeimmobilienmarkt von rund zwei Milliarden Euro", sagt Uwe Reintjens, Investmentexperte der örtlichen Vertretung des internationalen Immobilienberaters CBRE. "Das ist meiner Meinung nach nicht wenig."

Damit liegt die Hansestadt wiederum im Trend. Nach Angaben des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) wechselten in ganz Deutschland im dritten Quartal Herbergen im Wert von insgesamt 335 Millionen Euro den Besitzer. In den beiden Quartalen zuvor kam lediglich ein Transaktionsvolumen von zusammen 200 Millionen Euro zustande, so JLL. Gegenüber dem Vorjahr liegt der Hotelimmobilien-Investmentmarkt damit nach drei Quartalen zwar nach wie vor leicht im Minus. Experten zufolge könnte aber ein gutes Schlussviertel trotz des schwachen Jahresauftakts für ein Gesamtergebnis auf 2011er-Niveau sorgen.

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Richtig in Hotels investieren

  • Offen oder geschlossen
    Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds investieren in Hotelimmobilien. Offene Fonds haben in der Regel einen Anteil solcher Objekte im einstelligen Prozentbereich im Bestand. Eine Ausnahme macht der "UniImmo: Deutschland" von Union Investment, der mehr als 13 Prozent seiner Gelder in Hotels gesteckt hat.

    Geschlossene Hotelfonds werden derzeit zum Beispiel vom Fondshaus Hamburg sowie von der Deutschen Fondsvermögen angeboten. Sie stecken die Anlegergelder vollständig in dieses Segment und erwerben in der Regel ein konkretes Objekt. Der Investor wird dabei Mitunternehmer, trägt also erhebliche unternehmerische Risiken, bis hin zum möglichen Totalverlust seiner Einlage.

    Die weiteren Punkte dieses Infokastens beziehen sich auf geschlossene Hotelfonds.
  • Hohe Investitionsquote
    Geschlossenen Fonds hängt der Ruf nach, mit vergleichweise üppigen Weichkosten belastet zu sein, die vor der Investition von den Fondsgeldern abgezweigt werden. Die Mittel fließen vor allem an die traditionell großzügig entlohnten Vertriebspartner der Fondsanbieter.

    Die Ratingagentur Scope ermittelte vor wenigen Jahren durchschnittliche Kostenbelastungen geschlossener Fonds. Bei Immobilienfonds, die in Deutschland investieren, so die Analysten, liegen diese im Schnitt bei rund 7 Prozent bezogen auf das gesamte Fondsvolumen exklusive Agio. Inklusive Agio ergibt sich eine Kostenquote von durchschnittlich 9,4 Prozent, so Scope.

    Anleger können sich die Mittelverwendung im Fondsprospekt anschauen und verschiedene Offerten miteinander vergleichen. Ganz aus der Welt schaffen lassen sich die Kosten selbstverständlich nicht. Ebenso klar ist aber auch: Je mehr Geld in die Immobilie fließt, desto besser.
  • Verpachten statt managen
    Wer die Immobilie an einen Hotelbetreiber verpachtet, erhält von diesem regelmäßige Zahlungen, die innerhalb bestimmter Grenzen unabhängig vom Erfolg des Hotels sind. Tritt die Fondsgesellschaft dagegen selbst als Betreiber auf, so gilt das Anlagerisiko als höher. Daher die Regel: Wer das Risiko scheut, wählt lieber einen Fonds mit Pachtvertrag.
  • Firmencheck
    Entscheidend für den Erfolg eines Hotelfonds sind in der Regel vor allem zwei Unternehmen. Zum einen das Emissionshaus, das den Fonds konzipiert hat, den Vertrieb organisiert und meist auch das Management der Beteiligungsgesellschaft stellt. Und zum anderen eine Hotelgesellschaft für den operativen Betrieb.

    Beide Firmen sollten bezüglich bisheriger Erfolge (oder Misserfolge), aktueller Lage und künftiger Geschäftsaussichten genau unter die Lupe genommen werden. Recherchen in Geschäftsberichten, Leistungsbilanzen, Internet etc. bieten sich dazu ebenso an wie Gespräche mit Marktkennern.
  • Lage, Lage, Lage
    Das Motto ist das gleiche wie immer bei Immobilieninvestments, die Lage entscheidet über den Erfolg. Erfahrene Hotelinvestoren präferieren nach Angaben von Marktkennern die fünf größten deutschen Städte, zu denen auch Hamburg und München zählen. Die Herbergen dort können das ganze Jahr hindurch auf Geschäftsreisende und Touristen hoffen, wobei zentrumsnahe Standorte mit guter Verkehrsanbindung zu bevorzugen sind. Merke: Reine Ferienhotels gelten als risikoreichere Investments.
  • Das richtige Konzept
    Wenn es an einem Standort bereits zwei 5-Sterne-Hotels gibt, kann es fragwürdig sein, ob noch ein drittes gebraucht wird. Sinnvoller ist vielleicht ein 4-Sterne-Haus, welches dort gegebenenfalls noch nicht vorhanden ist. Mit Hilfe solcher Überlegungen lässt sich mitunter erkennen, ob ein Hotelkonzept überhaupt vernünftig ist.
Hotelbau-Hauptstadt London
Stadt Hotelprojekte Zimmer* Einwohner**
London 41 8.100 8,1
Moskau 29 7.600 11,6
Berlin 24 6.200 3,5
Hamburg 23 4.500 1,83
Istanbul 21 5.400 8,5
Paris 18 9.800 2,2
Wien 14 2.700 1,73
Kiew 10 2.700 2,8
Barcelona 8 962 1,61
Madrid 7 625 3,2
Minsk 7 1.700 1,88
St. Petersburg 6 1.100 4,8
Budapest 6 1.700 1,73
Warschau 6 1.500 1,71
Rom 5 1.600 2,7
London, Moskau, Berlin und Hamburg sind die Hotspots der Hotelinvestitionen in Europa. In der britischen Hauptstadt werden derzeit 41 neue Hotels mit insgesamt 8100 Zimmern gebaut.

* insgesamt in den Neubauprojekten
** in Millionen
Stand: Dez. 2012
Quelle: tophotelprojects








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