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13. Dezember 2012, 15:42 Uhr

Einzelhandelsimmobilien

Wie das Internet den Markt umkrempelt

Von Arne Gottschalck

Weihnachtszeit ist Shoppingzeit - und die ist verheißungsvoll für den Einzelhandel gestartet. Das rückt auch Einzelhandelsimmobilien in festliches Licht. Doch ein Konkurrent macht ihnen zusehend zu schaffen.

Hamburg - In London rieb man sich die Hände und griff zu. 30 Einzelhandelsimmobilien in Deutschland, gebündelt in einem Paket für über 150 Millionen Euro; für Catalyst Capital war es fast wie Weihnachten. "Eine ausgewogene Balance zwischen langen und mittelfristigen Mietverträgen, zugkräftige Ankermieter sowie Optimierungspotenzial an einzelnen Standorten sind wesentliche Bausteine unserer Strategie", erklärt das Unternehmen in einer Meldung die Gründe für seinen Einkaufsbummel.

Denn gerade in Deutschland sind Einzelhandelsimmobilien inzwischen ein gefragtes Gut. Die Nachfrage "nach Ladenflächen hielt in den deutschen 1a-Lagen weiter an", beobachtet das Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL). In seinem Einzelhandelsmarktüberblick bezeichnet JLL das dritte Quartal als das bisher umsatzstärkste im laufenden Jahr. "Auch die Anzahl der Vertragsabschlüsse stieg um 15 Prozent auf knapp 250 und reicht damit fast an das Spitzenergebnis des Vorjahresquartals heran".

Die Nachfrage nach Ladengeschäften ist eigentlich kein Wunder. Denn läuft die Konjunktur, ist insbesondere das Niveau der Beschäftigunghoch, gehen die Menschen gern einkaufen. Und davon profitieren Geschäfte. Seien es Warenhäuser, seien es Einkaufszentren, seien es Baumärkte. Und das wiederum lässt optimistisch auf die Zukunft der Mietenentwicklung der entsprechenden Unternehmen blicken.

Das wiederum ist gut für die Vermieter und Betreiber entsprechender Zentren. Denn Läden, deren Geschäfte laufen, haben keine Probleme, die Miete zu zahlen oder auch Mietsteigerungen zu verdauen. Entsprechend hat sich Catalyst Capital mit ihrem Deal Zugriff auf "insbesondere Fachmarktzentren, Supermärkte, Discounter und vereinzelt Baumärkte sowie SB-Warenhäuser mit überwiegend sehr guten Standorten insbesondere in Bayern, Baden-Württemberg, und Nordrhein-Westfalen" gesichert.

Entsprechend optimistisch ist Björn Dahler vom Maklerhaus Dahler & Company für diese Immobilienart: "Wir sehen das Produkt der Einzelhandelsimmobilie in den Fußgängerzonen der deutschen Top-ten-Städte als weiterhin sehr nachhaltiges Investitionsprodukt mit konstantem Wertsteigerungspotential für Investoren."

Ein Trend, zwei Bedrohungen

Bedroht wird dieses Gleichgewicht nur von zwei Faktoren. Der eine sind die deutschen Shopper selbst - ein traditionell unsicherer Kandidat. Im europaweiten Vergleich hinkt das Deutschland seit jeher hinterher. Europaweit wird 53 Prozent des Haushaltseinkommens für Ausgaben genutzt, zeigt eine Erhebung von Schroders aus dem Sommer. In Deutschland liegt diese Quote bei 50 Prozent. Dafür werden in den hiesigen Haushalten 24 Prozent des Einkommens zum Sparen zurückgelegt. Europaweit sind es im Schnitt 21 Prozent.

Trotzdem waren die vergangenen Monate nicht die schlechtesten für den deutschen Einzelhandel. "Der Einzelhandel zeigte sich am ersten Dezemberwochenende zufrieden mit dem Start in die heiße Phase des Weihnachtsgeschäfts", heißt es von Seiten des Handelsverband Deutschland (HDE), vormals Hauptverband des Deutschen Einzelhandels. "Nach einem verhaltenen Saisonauftakt im November berichten die Händler von gut gefüllten Geschäften besonders in den Innenstädten. Einer HDE-Umfrage zufolge waren besonders Uhren und Schmuck sowie Lebensmittel gefragt. Mit den frostigen Temperaturen zog auch die Nachfrage nach winterlicher Bekleidung spürbar an." Skepsis findet sich dennoch.

Besucher im Netz

Bernd Hartmann, Leiter des Investment-Research der National Bank, fasst sie in Worte: "Die Sorgen, dass die schwindende Auslandsnachfrage zunehmend auch die Binnennachfrage belastet, scheinen sich zu bestätigen. Die Einzelhandelszahlen haben mit einem Rückgang um 2,8 Prozent gegenüber dem Vormonat deutlich enttäuscht. Zwar scheinen sich die Vorlaufindikatoren in der Eurozone allmählich zu stabilisieren. Die schmerzhaften Anpassungen in vielen Euroländern sind gerade erst angelaufen. Das wird auch die Realwirtschaft in Deutschland vorübergehend weiter belasten."

Der andere Faktor ist das Internet. Denn immer öfter kaufen die deutschen per Mausklick ein und lassen die City oder das Shoppingcenter links liegen. Nach einer aktuellen Studie der Unternehmensberatung OC&C, dem "Proposition Index 2012", liegen Online-Kaufhäuser in der Gunst ihrer Kunden erstmals vor ihren stationären Konkurrenten. "Die Entwicklung des vergangenen Jahres zeigt, dass ehemals führende Handelsunternehmen die Gunst der Kunden nachhaltig verlieren", sagt Christian Ziegfeld, der für die Studie verantwortliche Partner bei OC&C. "Schlecker und Praktiker sind die offensichtlichsten Beispiele, aber auch Formate wie MediaMarkt, Görtz oder Esprit spüren den Marktwandel. Führende Online-Anbieter verstehen die Bedürfnisse ihrer Zielgruppen derzeit besser und überzeugen durch ein ausgefeiltes Leistungsversprechen."

Ähnliches beobachtet auch Lahcen Knapp, Vorsitzender der Geschäftsführung bei der One Group: "Die auffälligste Veränderung zur Zeit ist aber die immer weiter sinkende Besucherfrequenz der Innenstadtlagen. Dieses Verhalten deutet darauf hin, dass der stark wachsende Onlinehandel zu einem nachhaltig negativen Faktor für den Einzelhandel wird. Sollte sich dieser Trend weiter verstärken sehen wir darin eine nachhaltige Beeinträchtigung des deutschen Marktes für Einzelhandelsimmobilien."

Wachsende Skepsis

Entsprechend sind sie inzwischen wieder häufiger zu hören, die skeptischen Stimmen. "Auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt beobachten wir einen leichten Rückgang der Transaktionsvolumina sowie ebenfalls einen Rückgang im Vermietungsmarkt", sagt zum Beispiel Knapp. "Die größte Stütze des Marktes sind im Moment die ausländischen Investoren, die aufgrund der starken Binnenkonjunktur verstärkt auf den deutschen Markt drängen." Firmen also wie Catalyst. Sie profitieren von dem Anlagedruck weltweit. Denn Investoren suchen weiterhin nach leidlich sicheren Anlagen - und viele meinen mit deutschen Immobilien fündig geworden zu sein.

Das gilt für Wohnimmobilien, aber auch für Gewerbeimmobilien. Und das treibt die Preise. Das Weihnachtsgeschäft ist dafür ein besonders guter Indikator.

Die Gefahren des Online-Weihnachtsbummels

Immerhin sorgt die Vorweihnachtszeit teilweise für 20 bis 30 Prozent des Jahresumsatzes. Noch üben sich die Unternehmen in Optimismus. Sie sind optimistisch und rechnen in den kommenden Wochen "mit einem guten Jahresendspurt", sagt Stefan Genth, Hauptgeschäftsführer des Handelsverbandes Deutschland (HDE).

Der Einzelhandel erwarte in den Monaten November und Dezember erstmals einen Gesamtumsatz von über 80 Milliarden Euro, heißt es beim Verband, ein Plus von 1,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Doch genau bei dieser Kalkulation kommen die zwei Gefahren ins Spiel, vor allem die Entwicklung hin zum Online-Weihnachtsbummel. "Sollte sich dieser Trend weiter verstärken, sehen wir darin eine nachhaltige Beeinträchtigung des deutschen Marktes für Einzelhandelsimmobilien", sagt Knapp. Bereits für 2013 macht Dahler dann auch schon erste Ermattungserscheinungen aus. So würden die Entscheidungsprozesse bis zum Abschluss eines Mietvertrag länger dauern.

Und nachdem die Spitzemieten seit 2005 jedes Jahr konstant gestiegen sind, geht er für 2013 bestenfalls nur noch von leicht steigende Spitzenmieten aus. Eine mögliche Lehre aus dieser Entwicklung zeigt die OC&C-Studie auf.

Denn Kunden, "die bei einem Händler sowohl online als auch stationär einkaufen, sind mit dem Anbieter deutlich zufriedener als Kunden, die sich auf stationäres Shopping beschränken". Online wie offline shoppen, dann wird es auch für die Unternehmen ein frohes Fest.


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