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13.11.2012
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"Finanztest"-Analyse
Knockout für Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds: Finger weg bei folgenden K.o.-Kriterien
Fotos
DPA

Erstmals vergibt die Stiftung Warentest in der aktuellen Ausgabe ihrer Zeitschrift "Finanztest" Qualitätsurteile für geschlossene Immobilienfonds. Das Resultat lässt die Branche nicht gut aussehen: Von 58 Fonds im Test fielen 40 durch. Nur acht waren "befriedigend" und zehn "ausreichend".

Berlin - Das Ergebnis ist verheerend für die Branche: Von 58 geschlossenen Immobilienfonds, die Finanztest untersucht hat, fielen 40 durch. Lediglich acht Produkte waren nach Ansicht der Tester "befriedigend", 10 "ausreichend".

36 der 58 Fonds in der Finanztest-Untersuchung fielen sogar schon in der Vorprüfung durch, weil ihre Konstruktion für Anleger von vornherein zu riskant erschien. Viele Fonds flogen raus, weil mehr als 10 Prozent ihrer Immobilieninvestitionen noch nicht feststehen, wenn Anleger gesucht werden.

Nur 22 von 58 Immobilienfonds haben die Finanztest-Grundanforderungen erfüllt, sodass im zweiten Schritt ihre Risikokennzahlen detailliert geprüft wurden. Dabei fielen vier weitere Fonds durch, sie erhielten das Qualitätsurteil "mangelhaft".

Nur acht Fonds waren wenigstens "befriedigend". "Sehr gut" oder "gut" hat kein Fonds im Test abgeschnitten. Die hohen Kosten, die vor allem durch Provisionen an Banken und Vermittler entstehen, sowie die vielen weiteren Risiken ließen das nicht zu, schreibt Finanztest.

Das Objekt entscheidet

Doch egal, ob mangelhaft oder befriedigend, es gibt nie eine Garantie, dass ein Fonds rentabel ist, so Finanztest. Jeder geschlossene Fonds könne schiefgehen. Passiert das, erhalten Anleger nicht nur keine Gewinne, sie haften sogar mit ihrer Einlage für Verluste.

Sehr wichtig für die Qualität eines Fonds ist die Immobilie, in die er investiert. Gleich zwei Fonds unter den besten drei im Test haben den knappen Wohnraum für Studenten in vielen Universitätsstädten als lukratives Geschäft für sich entdeckt, der FHH Immobilien 12 und der MPC Deutschland 11 (siehe Tabelle unten).

Der FHH-Fonds schnitt im Test am besten ab. Er legt knapp 30 Millionen in zwei neu gebaute Apartmenthäuser für Studenten in Hamburg und Frankfurt am Main an. Zwar ist die Miete mit 20 Euro pro Quadratmeter hoch. Wegen der guten Innenstadtlage sind Vermietungsprobleme jedoch nach Ansicht von Finanztest kaum zu erwarten.

Für Anleger bedeuten lukrative Mieteinnahmen attraktive Ausschüttungen. Für den Fonds mit den Studentenapartments spricht laut Test auch der 20-jährige Pachtvertrag, die Garantiemiete sichert eine gemeinnützige Stiftung ab.

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Geschlossene Immobilienfonds

  • Geschäft erholt sich
    Das Geschäft mit geschlossenen Immobilienfonds läuft in jüngster Zeit gut: Im ersten Halbjahr 2012 investierten Anleger mehr als 733 Millionen Euro in geschlossene Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland. Die Anbieter sammelten damit nach Angaben des Branchenverbands VGF gut 50 Prozent mehr Kapital ein als im ersten Halbjahr 2011.
  • Anleger ignorieren Pleiten
    Auf der Suche nach Sachwerten scheinen Anleger die Pleiten von Immobilienfonds der Münchener Falk-Gruppe vergessen, das Zittern um die Fonds der Landesbank Berlin verdrängt zu haben. Mit Falk-Fonds verloren Zehntausende ab 2003 viel Geld. Die Berliner Fonds bescherten Anlegern trotz Garantien Verluste.
  • Geld für Großprojekte
    Für die Fonds spricht, dass alles so bequem ist. Anleger beteiligen sich meist mit Beträgen ab 10.000 Euro an einem großen Immobilienprojekt. Das kann ein Büro- oder Wohnhaus, ein Seniorenheim, Hotel oder Einkaufszentrum sein. Kauf, Verwaltung und Vermietung übernehmen die Fondsanbieter. Sie sammeln auch das Anlegergeld ein und schließen den Fonds, wenn genug Geld zusammen ist.
  • Warten auf Überschüsse
    Läuft der Fonds wie geplant, bekommen die Anleger über jährliche Ausschüttungen zunächst ihr eingesetztes Kapital zurück. Echte Überschüsse erhalten sie meist erst nach vielen Jahren, den Löwenanteil zum Schluss, wenn die Immobilie irgendwann zu einem guten Preis verkauft wird.
  • Keine transparente Anlage
    Doch nur wenn ein Anbieter seriös geplant hat, kann sich ein Fonds für Anleger lohnen. Ob die Planung etwas taugt, ist aber bei den viele Jahre laufenden Beteiligungen vorab schwer herauszufinden. Eine "besonders transparente Vermögensanlage" sind geschlossene Immobilienfonds ganz bestimmt nicht, auch wenn der VGF das behauptet.








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