Freitag, 3. Juli 2015

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Fondsregulierung Anlegerschutzgesetz ohne Anlegerschutz

Skyline von London: Die britische Metropole gehörte in der Vergangenheit zu den bevorzugten Investitionszielen deutscher Immobilienfonds

Mit der AIFM-Richtlinie will die EU die Investments von Fondsanlegern sicherer machen. Über die Umsetzung durch die Bundesregierung freut sich aber vor allem die Finanzindustrie. Anlegerschützer dagegen sehen an entscheidender Stelle der künftigen Fondsregeln ein gefährliches Manko.

Hamburg - Wenn sich die Finanzindustrie über ein bevorstehendes Regulierungsgesetz freut, sollten bei Anlegern mitunter die Alarmglocken läuten. So ist es auch beim deutschen Umsetzungsgesetz zur AIFM-Richtlinie aus Brüssel (siehe Kasten links).

Mit dem neuen Gesetz sollen eigentlich die Investments privater Fondsanleger sicherer gemacht werden. "Von Anlegerschutz ist bei dem jüngsten Gesetzentwurf aus Berlin jedoch nichts mehr zu merken", sagt Steffen Sebastian, Professor an der Uni Regensburg und Experte für Immobilienanlageprodukte.

Vor allem ein Punkt an der geplanten Novelle des Bundesfinanzministeriums (BMF) stößt bei Anlegerschützern und anderen Fachleuten auf Kritik: Die Vorschriften für die Wertbestimmung von Gebäuden und Grundstücken in offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Oder genauer: Das weitgehende Fehlen solcher Vorschriften.

Das Thema ist brisant. Denn die korrekte Bewertung einer Fondsimmobilie ist für jede Beteiligungsgesellschaft essentiell. Schließlich baut die gesamte Fondskalkulation darauf auf, inklusive der Anteilspreisfindung und möglicher Beleihungen mit Bankkrediten. Nicht zuletzt deshalb wurden die Anforderungen an diese Bewertungen bei offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren nach und nach erheblich verschärft.

Gesetzentwurf bleibt hinter bestehendem Standard zurück

Das nun vorliegende AIFM-Gesetz jedoch knöpft nicht etwa an das bisher erreichte Niveau der Regulierung an oder erhöht es sogar. Im Gegenteil: Es bleibt dahinter zurück.

Zum Vergleich: Bislang gilt bei der Bewertung der Immobilien offener Fonds das so genannte Kollegialprinzip. Dabei kontrollieren immer zwei Nebengutachter die Arbeit eines Hauptgutachters. Zudem werden im Investmentgesetz vergleichsweise hohe Anforderungen an die Qualifikation der Bewerter gestellt. Hinzu kommen weitere Vorschriften, etwa zur regelmäßigen Rotation der Gutachter, wodurch eine allzu große Nähe zum Objekt oder zum Auftraggeber verhindert werden soll.

Sollte das AIFM-Umsetzungsgesetz in seiner derzeit geplanten Form in Kraft treten, so wäre all dies weitgehend obsolet. Eine Messlatte für die Qualifikation der Gutachter ist in der Novelle ebensowenig vorgesehen, wie ein Mehraugen-Prinzip. In jedem Fall wäre also ein einzelner Gutachter ausreichend.

Und weiter: Müssten offene Immobilienfonds sowie Spezialfonds künftig zumindest noch externe Sachverständige beauftragen, so gilt dies bei geschlossenen Fonds lediglich für die erste Inspektion ("Ankaufsbewertung"). Alle weiteren Wertanalysen dürfen die Fondsanbieter im eigenen Hause erstellen.

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