08.11.2012

Immobilienboom
Kaufst Du noch oder mietest Du schon?

Von Martin Hintze

AP

2. Teil: Wer unter dem Strich mehr Vermögen hat

Für manager magazin online hat FMH in 16 Städten den Kaufen-oder-Mieten-Check gemacht. Dazu gehören die Metropolen München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Köln. Aber auch vermeintliche B-Standorte, Städte die für Investoren meist nur zweite Wahl sind, und zwar Leipzig, Bremen, Hannover, Dortmund, Nürnberg, Dresden, Münster, Weimar, Freiburg und Stuttgart.

Die Ausgangslage: Der Käufer erwirbt eine 75-Quadratmeter-Wohnung. Er zahlt genau den Durchschnittspreis für die jeweilige Stadt. Für die Finanzierung bringt er 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit, weitere 85 Prozent leiht er sich über ein Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung bei der Bank. Die Tilgung liegt bei 2 Prozent. Nebenkosten für Makler, Steuern und Notar sind mit 10 Prozent des Kaufpreises einkalkuliert. Auf der anderen Seite der Mieter. Er lebt in der gleichen Wohnung und legt das Eigenkapital sowie gesparte Instandhaltungskosten an.

Komplexe Berechung

Soweit die Fakten. Für die Berechnung muss man allerdings auch einige Annahmen treffen. So wird unterstellt, dass die Bank nach Ablauf der Zinsbindung 6,5 Prozent für eine Anschlussfinanzierung fordert. Nach 30 Jahren ist die Wohnung schließlich abbezahlt. Der Mieter wiederum legt die gesparte Summe konservativ an und erhält 3 Prozent Zinsen nach Steuern. Aus Altersgründen zieht er nach 30 Jahren in eine kleinere Wohnung und zahlt dort ein Drittel weniger Miete.

Zudem wird angenommen, dass der Wert der Wohnung genauso schnell oder langsam steigt wie die Miete. Dabei wird davon ausgegangen, dass sich der Boom in den betrachteten Städten zwar abschwächt, die Preise und Mieten aber wegen des steten Zuzugs vom Land in die Stadt weiter leicht steigen.

Wer steht nun nach Ablauf von 40 Jahren besser da? Die Antwort ist verblüffend eindeutig: der Käufer - und zwar in allen untersuchten Städten (hier finden Sie die Ergebnisse im Überblick). In teuren Metropolen wie München oder Frankfurt beträgt sein finanzieller Vorsprung gegenüber dem Mieter knapp 450.000 Euro. In relativ günstigen Städten wie Leipzig oder Weimar spart der Käufer immerhin noch 150.000 Euro. Zwar ist in den ersten Jahren die Belastung durch Kreditrate und monatliche Instandhaltungsrücklage höher als die Miete. Doch mit abnehmender Restschuld und steigendem Immobilienwert schlägt das Pendel zu Gunsten des Käufers um.

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