Freitag, 28. April 2017

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Wahl in Niederlanden Hollands Immobilienkrise trifft deutsche Anleger

"Manhattan an der Maas": Auch in Rotterdam sind die Immobilienmärkte in die Krise geraten

Kritische Parlamentswahl heute in Holland: Auch dort ist eine Spekulationsblase geplatzt, die Preise von Bürotürmen und Shoppingcentern brechen ein. Betroffen sind auch deutsche Anleger - und deren Zehn-Milliarden-Investment in Holland.

Hamburg - Die Fensterfronten der Glas- und Betonpaläste sind verstaubt. Hinter den Scheiben gähnen leere Bürotrakte. Auf den Parkplätzen bohrt sich Unkraut durch den Asphalt. Eine Fahrt durch die Geschäftsbezirke am Rande Amsterdams, Den Haags und Rotterdams zeigt, wie schnell ein Immobilienboom zur Krise werden kann. Noch vor wenigen Jahren drehte sich hier ein Kran neben dem anderen, zogen Bauarbeiter immer weitere Office-Gebäude in die Höhe. Vorbei. Die Spekulationsblase ist geplatzt.

Bangen müssen nun nicht nur Millionen von Niederländern, die ihr Kapital in heimische Immobiliengesellschaften und Fonds gesteckt haben. Auch deutsche Anleger haben Milliardenbeträge in das Nachbarland getragen. Knapp vier Milliarden Euro haben hiesige geschlossene Fonds nach einer Erhebung der Ratingagentur Feri von 2002 bis Ende 2009 in Bürotürme, Shoppingcenter und Logistikanlagen zwischen Maas und Schelde investiert. Weitere 5,6 Milliarden Euro haben offene Immobilienfonds im Nachbarland angelegt. Geld, das nun im Feuer steht.

"Die Gewerbeimmobilienpreise in den Niederlande sind fast so dramatisch eingebrochen wie in Südeuropa", schildert Richard Holberton, Researchchef Europa bei der Immobilienberatungsgesellschaft CBRE. "Die Probleme haben sich in der ersten Hälfte dieses Jahres nochmals verschärft", bestätigt Rudolf Bak, Analyst der niederländischen Maklervereinigung NVM. Die Krise spielt auch bei der Parlamentswahl in Holland am 12. September eine Rolle: Europakritiker um den Sozialisten Emile Roemer dürften nach den jüngsten Prognosen deutlich hinzugewinnen.

Allein bei den Bürogebäuden stehen aktuell 15,4 Prozent der Flächen leer. "Im Frühjahr lag die Leerstandsquote noch bei nur 14,5 Prozent", sagt Bak. 2007 waren hingegen nicht einmal 7 Prozent der Flächen unvermietet. Doch dann kam erst die Finanz- und anschließend die Euro-Krise. Die Konjunktur brach ein. Unternehmen stießen Flächen ab, um ihre Kosten zu senken. "In der ersten Hälfte dieses Jahres wurden am Büromarkt lediglich Mietverträge über 386.000 Quadratmeter unterzeichnet", weiß Bak. "Das ist nochmals ein Einbruch von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum."

Krise bringt Fonds in Not

Dabei werden noch immer neue Immobilien fertiggestellt, deren Bau in der Boomphase begonnen hatte. "Das Angebot übersteigt immer mehr die Nachfrage", schildert der Analyst. Das drückt auf die Mieten - und auf die Preise. Im Westen Amsterdams etwa sind die Spitzenmieten der Bürotürme nach einer neuen Studie der Dekabank in den vergangenen zwei Jahren um rund 10 Prozent gefallen. Seit 2007 haben niederländische Bürotürme, Shoppingcenter und Logistikparks im Schnitt 30,4 Prozent ihres Marktwertes verloren, haben die CBRE-Analysten errechnet. "Noch schlimmer ist es nur in Spanien, Portugal und Griechenland, wo die Preise von Gewerbeimmobilien im selben Zeitraum im Schnitt um 32,2 Prozent eingebrochen sind", sagt Chefresearcher Holberton.

Das ist keine gute Nachricht für die Anleger jener zehn deutschen offenen Immobilienfonds, die derzeit wegen Liquiditätsproblemen abgewickelt werden. Nach der Dekabank-Studie müssen sie in den nächsten Jahren Objekte mit einer Gesamtfläche von 876.148 Quadratmetern im Land losschlagen. Die Verkäufe könnten die Preise weiter unter Druck bringen und spiegelbildlich die aus den Mieten in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Renditen weiter steigen lassen. "Bei den Renditen dürfte sich der eingeschlagene Trend zu höheren Werten fortsetzen", schreibt Dekabank-Analystin Yvonne McCartney.

Insbesondere in Rotterdam, wo sich stattliche 7 Prozent der Büroflächen im Besitz der Problemfonds befinden. Entsprechend zweifelhaft scheint es, dass die Investmentvehikel für ihre niederländischen Bestände den Buchwert von insgesamt 2,65 Milliarden Euro erzielen können. "Die Gebäudequalität muss im Schnitt eher als mittel bis veraltet bewertet werden", zitiert McCartney aus einer Analyse des Finanzdienstleisters Drescher & Cie.

Obendrein straucheln nun auch die niederländischen Banken, die zu den größten Mietern zählen. "Ihr Flächenbedarf ist deutlich zurückgegangen", sagt Analyst Bak. Massive Wertberichtigungen auf ihre ausgereichten Immobiliendarlehen zwingen die Institute zu sparen. Die ING Groep verdoppelte ihre Rückstellungen für ausfallgefährdete Hypothekendarlehen im zweiten Quartal dieses Jahres auf 120 Millionen Euro.

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