Freitag, 22. März 2019

Gesetzesentwurf Offenen Immobilienfonds droht das Aus

Offene Flanke: Setzt sich das Bundesfinanzministerium durch, dürfte von den offenen Immobilienfonds nicht mehr viel übrig bleiben - ähnlich wie auf dem Bild einer geplanten Wohnananlage im spanischen Malaga

Ein staatliches Oligopol - so könnte die Zukunft der offenen Immobilienfonds aussehen. Denn das Bundesfinanzministerium plant, dass es keine neuen offenen Immobilienfonds mehr geben soll. Nur Produkte, die schon auf dem Markt sind, genießen Bestandsschutz.

Hamburg - Die offene Immobilienfondsbranche kommt nicht zur Ruhe. Schon wieder sorgt ein Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums für Irritationen. Die Umsetzung der EU-Richtlinie AIFMD (Alternative Investment Fund Managers) sieht vor, dass in Zukunft Immobilienfonds nur noch in einer geschlossenen Variante mit einer festen Laufzeit auf den Markt kommen dürfen. Anleger müssten sich also für die gesamte Laufzeit festlegen und könnten zwischenzeitlich keine Anteile mehr kaufen oder verkaufen.

Die Idee eines offenen Immobilienfonds, der Privatanlegern die Beteiligung auch mit kleinen Summen oder über einen Sparplan ermöglicht, wäre vom Tisch. "Der Gesetzesentwurf beinhaltet ein Verbot für die Neuauflage offener Immobilienfonds", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg.

Fonds, die derzeit noch offen sind, sollen nach dem Gesetzentwurf bestehen bleiben. Die milliardenschweren Produkte der Immobilientöchter von Sparkassen, Commerzbank, Deutschen Bank sowie Volks-und Raiffeisenbanken existieren also auch in Zukunft. Sollten Anleger ihre Anteile verkaufen? Im Moment besteht kein Handlungsbedarf. Allerdings fürchtet Professor Sebastian negative Auswirkungen: "Wir hätten ein Oligopol von wenigen Anbietern. Das ist langfristig nicht gut für den Wettbewerb."

Offene Immobilienfonds als Geldparkplatz

Mit der Richtlinie AIFMD will die Europäische Union alternative Fondsmanager stärker an die Kandare nehmen. Sie ist eine Reaktion auf die Finanzkrise von 2008 und soll für mehr Stabilität auf den Finanzmärkten sorgen. In dem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums spielen auch offene Immobilienfonds eine wichtige Rolle. Denn nach der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers verkauften Anleger massenweise Anteile an den offenen Immobilienfonds. Da die Anbieter so schnell Immobilien nicht verkaufen konnten, mussten sie die Produkte schließen, um nicht zahlungsunfähig zu werden. Das Problem zieht sich bis heute hin.

Derzeit sind elf Fonds geschlossen. "Der Vertrieb hat die offenen Immobilienfonds als wollmilchlegende Eiersau mit sicheren Renditen und der bedingungslosen Liquidität eines Sparbuchs verkauft. Dabei brauchen diese Produkte mit täglich ein- und aussteigenden Anlegern eine langfristige Anlagekultur. Sie sind nur bedingt liquide", sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen.

Gerade institutionelle Anleger missbrauchten die offenen Immobilienfonds als kurzfristigen Geldparkplatz und haben damit Liquiditätsengpässe ausgelöst. Dazu haben auch die Immobiliendachfonds in der Finanzkrise beigetragen, die erst 2005 auf den Markt kamen.

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