Dienstag, 11. Dezember 2018

Münchener Shoppingcenter Der beste Immobilienfonds Deutschlands

Ein Traum für Käufer und Anleger: Das OEZ in München

Von Immobilienfonds kamen zuletzt vor allem schlechte Nachrichten. Es gibt aber auch Fonds, die gut laufen. Und es gibt das Olympia-Einkaufszentrum in München. Für einen Anteil daran zahlte ein dänischer Anleger jetzt 700 Prozent des Nominalwertes.

Hamburg - Wer eines der erfolgreichsten Shoppingcenter Deutschlands besuchen möchte, kann sich in den Nordwesten Münchens begeben, ganz in die Nähe des Olympiaparks. Dort befindet sich das Olympia-Einkaufszentrum (OEZ). H&M, Benetton, Jack Wolfskin, Douglas, Hugendubel - auf knapp 40.000 Quadratmetern Mietfläche buhlen unzählige namhafte Labels um die Gunst der potenten Kundschaft.

Schon bei der Eröffnung zu den olympischen Spielen 1972 war das OEZ eine Sensation, so Center-Manager Christoph von Oelhafen auf der Website. Denn Einkaufszentren waren zu der Zeit in Deutschland relativ unbekannt. Inzwischen ist es mit mehr als 100 Geschäften das größte Einkaufszentrum Bayerns, ausgezeichnet erst kürzlich mit dem ICSC-European Center Award in der Kategorie "Erneuerung und Erweiterung".

Doch nicht nur Shoppingfans haben Spaß am OEZ. Noch mehr freuen sich wohl die rund 300 Kapitalanleger, die über einen geschlossenen Immobilienfonds der früheren Deutsche-Bank-Tochter Deutsche Grundbesitz in das Center investiert haben. Der Fonds heißt heute "DWS Access DGA Olympia-Einkaufszentrum München", wird von der DWS, ebenfalls aus dem Hause Deutsche Bank Börsen-Chart zeigen, geführt - und darf wohl als einer der besten Immobilienfonds Deutschlands bezeichnet werden, wenn nicht der beste.

Festmachen lässt sich das an verschiedenen Kennzahlen, von denen sich die meisten im jüngsten Geschäftsbericht der Beteiligungsgesellschaft finden. Zum Beispiel am Einzelhandelsumsatz: Im vollständig vermieteten OEZ legten die Umsätze allein 2010 um 4,7 Prozent zu - während das Plus im Bundesschnitt lediglich 1,6 Prozent betrug.

Theoretischer Anteilskurs: fast 1000 Prozent

Oder an den Ausschüttungen. Der OEZ-Fonds sollte in den nach der Ausplatzierung verbleibenden neun Monaten des Jahres 1979 laut Verkaufsprospekt noch 3,75 Prozent vom Eigenkapital an seine Anleger zurück überweisen und tat das auch. Von da an kannten die Auszahlungen im Großen und Ganzen nur eine Richtung: nach oben. In jedem weiteren prospektierten Jahr bis 1986 wurde der versprochene Wert übertroffen. Seit 1993 erhalten die Anleger Jahr für Jahr durchweg jeweils einen zweistelligen Prozentsatz ihrer Einlage. Für 2009 betrug die Ausschüttung beinahe 43 Prozent, 2010 waren es 41,6 Prozent.

Wohlgemerkt: Gezahlt wurde aus Überschüssen. 2010 etwa konnte trotz der enormen Auszahlungen noch eine sechsstellige Summe in die Liquiditätsreserve überführt werden.

Und damit nicht genug: Laut Geschäftsbericht war die Fondsimmobilie zum 1. Januar 2011 307 Millionen Euro wert, ermittelt von unabhängigen Gutachtern, wie die DWS bestätigt. Unter Berücksichtigung der Verschuldung von etwa 87 Millionen Euro führt das zu einem Anteilswert (im Jargon "Net-Asset-Value" oder NAV) von 959 Prozent.

Im Klartext heißt das: Jeder Fondsanteile müsste beim Verkauf der Immobilie zum Marktpreis beinahe das zehnfache seines ursprünglichen Wertes einbringen. Experten gehen davon aus, dass sich das NAV inzwischen sogar noch erhöht haben dürfte.

Gemessen daran erscheint die Summe, die für den Fonds jetzt hingeblättert wurde, beinahe bescheiden. Der dänische Zweitmarktinvestor Difko A/S bezahlte kürzlich 70.000 Euro für einen Anteil am OEZ-Fonds mit einem Nominalwert von 10.000 Euro. Er kaufte also zum Kurs von 700 Prozent. So viel wurde in Deutschland Marktkennern zufolge vermutlich noch nie für einen Fondsanteil bezahlt.

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