Dienstag, 19. März 2019

Investmentboom Shoppen im eigenen Einkaufscenter

Shoppingcenter, Einkaufspassagen, Kaufhäuser: Megadeals mit Konsumtempeln
Tomas Riehle / ArturImage

2. Teil: Renditecheck: Shoppingcenter versus Fachmarktzentrum

Einen Nachteil hat der Run auf die Einzelhandelsimmobilien allerdings: Die Preise steigen und die erzielbaren Renditen gehen zurück. "Wir verzeichneten im Laufe des vergangenen Jahres eine weiter ansteigende Nachfrage nach Geschäftshäusern in innerstädtischen 1A-Lagen bei gleichzeitig begrenztem Angebot", sagt Ansgar Meyer, geschäftsführender Gesellschafter des auf Einzelhandelsobjekte spezialisierten Maklerhauses Lührmann in Osnabrück. Laut Meyer treibt das den Preis und führt dazu, dass die vorrangig zum Zug kommenden institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Fonds, aber auch Family-Offices und vermögende Privatinvestoren, in einem regelrechten Bieterwettbewerb um die besten Immobilien stehen.

Die Folge: Die Renditen von Spitzenobjekten sinken nach Angaben des Experten auf Werte von weniger als 5 Prozent. Das deckt sich mit Zahlen von CBRE. Demnach liegen die Renditen von 1A-Handelsimmobilien und Shoppingcentern in bester Lage bei 5 Prozent und zum Teil darunter. Fachmärkte und Fachmarktzentren, die sich häufig auch in der Peripherie der Städte befinden, bringen dagegen noch 6 bis 7 Prozent, so CBRE.

Auch für Privatanleger sind das reizvolle Werte, angesichts eines turbulenten Aktienmarktes und eines niedrigen Zinsniveaus bei Banken. Um in Einzelhandelsimmobilien zu investieren, stehen ihnen vor allem drei Wege zur Verfügung: Immobilien-Aktiengesellschaften sowie offene oder geschlossene Fonds.

Letztere werden zum Beispiel von den eingangs erwähnten Firmen Unternehmensgruppe Hahn sowie ILG Fonds offeriert, die beide bereits seit etwa 30 Jahren am Beteiligungsmarkt aktiv sind. "Wir fokussieren uns auf Einkaufs- und Fachmarktzentren, bei denen tendenziell höhere Renditen erzielt werden können und die aufgrund ihrer Fokussierung auf den Grundbedarf 'Lebensmittel' insgesamt stabiler sind, als beispielsweise große Shoppingcenter", sagt ILG-Vertriebsleiter Martin Brieler.

Einkaufen statt Shoppen

Charakteristisch für die Einkaufs- und Fachmarktzentren der ILG-Fonds ist neben vielen, meist kostenlosen Parkplätzen und einer guten Verkehrsanbindung der Lebensmittelhandel. Dazu kommen Bekleidungs- und Schuhgeschäfte, Drogerien und Elektronikfachhandelketten. "Die Leute kommen zum Einkaufen in diese Zentren und benutzen den Einkaufswagen", sagt Brieler. "Weil die Kunden in der Regel mindestens einmal die Woche kommen, brauchen unsere Objekte nur ein kleineres Einzugsgebiet, als etwa ein Shoppingcenter, das oft lediglich alle drei Monate einmal angesteuert wird."

Die kürzeren Mietvertragslaufzeiten im Shoppingcenter sind nach Ansicht von Brieler Chance und Risiko zugleich. "Fachmarktzentren haben mehr Sicherheit wegen der längeren Mietverträge", sagt er. "Sie müssen aber auch länger warten, bis sie mögliches Mieterhöhungspotenzial heben können."

Fast 40 Fonds mit einem Investitionsvolumen von mehr als 700 Millionen Euro hat ILG bereits platziert. Der nächste soll im Sommer auf den Markt kommen. Die Unternehmensgruppe Hahn, die ein ähnliches Konzept verfolgt, darüber hinaus bei Gelegenheit aber auch in Shoppingcenter investiert, kommt sogar auf beinahe 160 Fonds und ein verwaltetes Vermögen von mehr als zwei Milliarden Euro. Die bisher realisierten Beteiligungsgesellschaften, so die Angaben beider Fondshäuser, laufen überwiegend nach Plan oder besser.

Steffen Sebastian ist dennoch skeptisch gegenüber dem Immobilieninvestment per geschlossenem Fonds. "Es fehlt meist die Diversifikation auf mehrere Objekte", sagt der Professor von der International Real Estate Business School (IREBS) der Uni Regensburg. "Zudem sind die Fondskosten hoch, so dass das Objekt vom Anleger zu einem Preis erworben wird, der über dem eigentlichen Wert liegt."

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