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06.07.2011
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Steuern sparen
Investieren, sanieren, kassieren

Von Christoph Rottwilm

Klöster, Fabriken, Brauereien: Spektakuläre Projekte der Denkmalsanierung
Fotos
Estavis

Steuern senken kann nicht nur die Bundesregierung, auch mit der Geldanlage ist das möglich. Die Investition in eine Denkmal- oder Altbauimmobilie ist eines der letzten Steuerschlupflöcher. Im Idealfall gibt der Staat bis zu 50 Prozent Zuschuss - für den Kauf teils spektakulärer Objekte.  

Hamburg - Der Steuerspartrieb der Deutschen, so heißt es in der Finanzbranche, ist stärker ausgeprägt als deren Sexualtrieb. Ein Scherz, in dem wohl auch ein Körnchen Wahrheit steckt: Tatsächlich fanden Anlageofferten in der Vergangenheit stets guten Absatz, wenn der Investor darauf hoffen durfte, damit seine Steuerschuld zu senken - oder zumindest in die Zukunft zu verlagern.

Das Problem für die Steuerfüchse unter den Privatanlegern ist jedoch: Es gibt solche so genannten Steuersparmodelle inzwischen kaum noch. Den letzten geschlossenen Fonds dieser Art, Film- und Medienfonds zum Beispiel, machte die Bundesregierung schon im Jahr 2005 den Garaus, als sie den Paragrafen 15b ins Einkommensteuergesetz einbaute.

Seitdem gehört das Steuernsparen im großen Stil mit speziellen Kapitalanlagen der Vergangenheit an - beinahe jedenfalls. Eine Ausnahme bildet der Kauf und die anschließende Sanierung von Denkmalimmobilien oder von Altbauten, die sich in von den Behörden eigens dafür ausgewiesenen Sanierungsgebieten befinden. Wer sein Geld in ein solches Projekt steckt, dem winken nach wie vor erhebliche steuerliche Anreize.

Abgeschrieben werden können beispielsweise, je nachdem, wie die Immobilie genutzt wird, über einen Zeitraum von bis zu zwölf Jahren bis zu 100 Prozent der Kosten, die für die Modernisierung aufgewendet werden. Hinzu kommen Abschreibungen auf die Kosten der Bausubstanz sowie gegebenenfalls auf anfallende Kreditzinsen (siehe Kasten links).

Der Staat zahlt bis zu 50 Prozent des Kaufpreises

Die Folge: Unterm Strich kann der Steuereffekt dazu führen, dass der Fiskus einen erheblichen Teil des Investments finanziert. 25 Prozent bis 35 Prozent der Investition kommen im Idealfall aus der Staatskasse, so Carsten Leckebusch von der Berliner Streletzki Gruppe, die sich mit umfangreichen Projekten in diesem Markt betätigt. Andere Marktteilnehmer sprechen sogar von bis zu 50 Prozent des Kaufpreises, der über Steuerersparnisse finanziert werde.

Der Steuerkick taugt zwar kaum zum Renditeturbo, sagen Fachleute. Denn die Sanierung hebe auch das Preisniveau der Objekte. Dennoch bleiben solche Anreize unter vermögenden Privatanlegern nicht unbemerkt - zumal hierzulande. Finanzberater und Vermittler von Kapitalanlagen berichten durchweg von regem Interesse an solchen Offerten. "Wir verzeichnen eine hohe Nachfrage, die stetig weiter steigt", sagt etwa Carola Däumlich von der Firma Capital & Denkmal in Cottbus. "Die meisten Käufer sind allerdings nicht nur durch den Steueraspekt motiviert. Hinzu kommt der Reiz, ein Objekt mit Geschichte und nostalgischem Flair zu erwerben, statt eines Neubaus, dessen Qualitäten sich erst noch erweisen müssen."

Ähnliches erlebt Karsten Schütz, Chef der Kölner Dr. Schütz Immobilien GmbH. "Die Nachfrage nach Immobilien generell steigt seit einiger Zeit, denn die Leute suchen nach sicheren Anlagen", sagt er. "Bei Denkmalobjekten kommt der Steueraspekt noch als Bonus obendrauf."

Tatsächlich gehört vor allem die klassische Steuersparklientel zu den Käufern: Ärzte, Architekten, Anwälte und andere aus der oberen Gehaltsklasse. Die Behauptung, ausgerechnet jene, die materiell ohnehin ausgesorgt haben, würden auf diese Weise wieder einmal trickreich die Staatskasse erleichtern, trifft aber wohl dennoch bestenfalls die halbe Wahrheit. Denn die öffentliche Hand profitiert von den Investitionen ebenfalls, wie Berechnungen des Bundesverbands der freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen zeigen.

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Steuervorteile bei Denkmalimmobilien

  • Modernisierungskosten
    Die Gesamtinvestition in eine staatlich ausgewiesene Denkmal- oder Altbauimmobilie setzt sich zusammen aus dem Preis für die Bausubstanz und den Kosten für die Sanierung und Modernisierung. Letztere machen in der Regel etwa 50 bis 70 Prozent aus und können, sofern das Objekt als Kapitalanlage erworben und vermietet wird, verteilt über zwölf Jahre zu 100 Prozent steuerlich abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren werden in dem Fall jeweils 9 Prozent abgeschrieben, danach vier Jahre lang jeweils 7 Prozent. Für Eigennutzer reduziert sich die Abschreibungsquote auf 90 Prozent, die über zehn Jahre abgeschrieben werden können.
  • Kosten der Altbausubstanz
    Auch die Kosten für die Altbausubstanz können abgeschrieben werden, und zwar je nach Baujahr unterschiedlich. Für Objekte, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt eine lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5 Prozent pro Jahr). Bei allen anderen wird 50 Jahre lang abgeschrieben (2 Prozent pro Jahr).
  • Finanzierungskosten
    Kapitalanleger, die die Immobilie vermieten, können auch die Zinsen eines gegebenenfalls zum Kauf eingesetzten Darlehens von der Steuer absetzen, und zwar in voller Höhe.
  • Verkaufserlöse
    Der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Wird eine vermietete Immobilie veräußert, so ist der dabei gegebenenfalls entstehende Gewinn ebenfalls steuerfrei, sofern sich das Objekt mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befunden hat. Auch die Abgeltungssteuer fällt nicht an.








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