Samstag, 23. Februar 2019

Hauskauf Wenn der Altbau zur Sanierungsfalle wird

Beliebtes Investment: Die Preise für Altbauten sind in manchen Großstädten zuletzt rasant gestiegen. Doch die Bausubstanz lässt oft zu wünschen übrig.

Sie sind oft günstiger als neue Häuser und locken Liebhaber. Altbauten entpuppen sich bei näherer Betrachtung jedoch mitunter als Problemfälle. Manchmal schlägt die Sanierung schwer zu erkennender Schäden mit der Hälfte des Kaufpreises zu Buche. Doch böse Überraschungen lassen sich vermeiden.

Berlin - Wer ein altes Haus kauft, muss mit beträchtlichen Mehrkosten rechnen. "Der Sanierungsbedarf bei einer gebrauchten Immobilie wird meist erheblich unterschätzt", warnt Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB). Je nach Alter des Hauses, nach dessen Pflegezustand und den bisherigen Erhaltungsmaßnahmen, kann die Sanierung noch einmal mit bis zur Hälfte des eigentlichen Kaufpreises zu Buche schlagen.

Vor dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie sollten Käufer deshalb einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der das Haus auf Herz und Nieren prüft. Dann entscheidet sich, ob das Haus seinen Preis wert ist oder nicht, so Penningh.

Verzichtet der Käufer auf eine gründliche Untersuchung der Immobilie, muss er mit versteckten Schäden rechnen. Irgendwo liegt immer etwas im Argen, das dem Laien entgeht, dass der Sachverständige aber als Hinweis auf mögliche Schäden zu deuten weiß.

Seien es Putzverfärbungen, Ecken, in denen sich die Tapete wellt oder der Anstrich blättert, seltsame Gerüche, alte Heizungsanlagen, Feuchtigkeit am Fensterrahmen, Zugerscheinungen oder verräterisches Holzmehl unter den Dachsparren. Hinter solchen Details können sich ernste Bauschäden verbergen, wie etwa verrottete Außenabdichtungen, defekte Rohre, Schimmel, Schädlinge oder durchfeuchtete Dämmstoffe.

Schon das Alter des Gebäudes gibt Aufschluss über den Zustand. So könne man bei Häusern, die bis 1960 gebaut wurden, nicht damit rechnen, dass sie einen ausreichenden Wärmeschutz haben, so der Bauherren-Schutzbund (BSB). Bei ihnen ist mit erheblichen Zusatzkosten zu rechnen. Denn die Energiesparverordnung (EnEV) schreibt vor, bei einem Eigentümerwechsel im Haus die oberste Geschossdecke zu dämmen, sofern das Dach zugänglich ist.

Kessel, die vor 1978 eingebaut wurden, müssen ausgebaut und durch moderne Heiztechnik ersetzt werden. Das kostet etwa 5000 Euro. Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch nicht beheizte Räume führen, sind mit Isolierung zu versehen. Erst ab 1980 gebaute Häuser können in einem annähernd zeitgemäßen Energiezustand sein.

Bauherren, die ältere Häuser durch Modernisierung besonders energieeffizient gestalten wollen, können eine Förderung bei der KfW beantragen. Je besser der energetische Standard des Hauses nach der Sanierung ist, desto mehr Förderung können sie erwarten. Gefördert werden Häuser die dem Standard von KfW-Effizienzhäusern entsprechen. Auch die unabhängige Baubegleitung kann gefördert werden.

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