15.10.2012

Blackbox Immobilien

Kostenwelle rollt auf Hauskäufer zu

Von Martin Hintze

DPA

Deutschland ist dem Immobilienfieber verfallen. Die Preise in Großstädten werden selbst für Gutverdiener unbezahlbar. Zudem offenbaren sich viele Kosten oft erst Jahre später. Auch die Steuerbelastung könnte rasant steigen.

Hamburg - Billiges Geld ist ein wirksames Lockmittel. Wie stark seine Anziehungskraft ist, lässt sich derzeit täglich bei Wohnungsbesichtigungen in den Trendvierteln von München, Hamburg oder Berlin beobachten. Im Inneren herrscht wildes Gedrängel, draußen stehen Dutzende Interessenten schlange. Einige tun sich den Stress erst gar nicht mehr an. "Immer mehr Käufer schlagen blind zu", sagt Rainer Braun vom Beratungsunternehmen Empirica, das sich auf Immobilienbewertungen spezialisiert hat.

In diesen Tagen haben Makler leichtes Spiel, sie schlagen Immobilien in Rekordzeit los. Ihre einzige Sorge: Es gibt zu wenig zum Verkauf stehende Objekte in den angesagten Metropolen. Einige Makler zahlen bereits Prämien von mehreren Tausend Euro für einen Vermittlungsauftrag. Dagegen ist allein beim größten deutschen Immobilienportal Immobilienscout24 die Zahl der Kaufgesuche seit der Finanzkrise um 500 Prozent in die Höhe geschnellt.

Dementsprechend klettern die Preise im Monatstakt. Für eine Dreizimmerwohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zahlen Käufer in München laut dem Maklerverband IVD knapp 30 Prozent mehr als noch vor zwei Jahren. In Hamburg sind es 18 Prozent mehr, selbst in Hannover werden Aufschläge von einem Viertel verlangt. In diesem Jahr dürften in Deutschland Wohnungen im Wert von insgesamt zehn Milliarden Euro den Besitzer wechseln, prognostiziert die Beratungsgesellschaft CB Richard Ellis (CBRE) - eine glatte Verdopplung gegenüber dem Jahr 2011.

Befeuert wird der Kaufrausch hauptsächlich von historisch niedrigen Baufinanzierungskonditionen, dem billigen Geld. Für teils unter 3 Prozent Zinsen können sich Hauskäufer derzeit bei den Banken Kapital borgen. Hinzu kommt der Ruf des "Betongolds", ein sicherer Parkplatz für die Ersparnisse zu sein und obendrein Schutz vor einer drohenden Inflation zu bieten. Das lockt auch ausländische Investoren nach Deutschland. Sie machen nach einer Schätzung des IVD etwa ein Viertel der Interessenten in Ballungsräumen aus.

Zoff um die Bubble

Über die Folgen des Booms wird hierzulande eifrig gestritten. Bläht sich in den Metropolen eine gefährliche Preisblase auf? Droht ein Crash das Vermögen der Hausbesitzer auf einen Schlag zu vernichten? Lobbyisten wie der Maklerverband IVD oder Ökonomen wie Michael Hüther, Chef des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sagen: Nein! Sie argumentieren mit dem hohen Zuzug in die wirtschaftlich starken Ballungsräume, dem geringen Neubau oder auch mit dem "Aufholprozess", in dem sich viele Städte nach einem Jahrzehnt des Preisstillstands befänden. Eine Reihe von Marktbeobachtern ist da anderer Meinung, unter anderem weil die Kaufpreise mancherorts um ein Vielfaches schneller steigen als die Mieten.

Über diese hitzige Debatte wird häufig vergessen, dass die finanziellen Risiken eines Hauskaufs auch ohne einen akuten Verfall der Preise hoch genug sind. Ob sich eine Immobilie unter dem Strich wirklich auszahlt, hängt mit einer Vielzahl von Kosten zusammen, die sich kaum im Voraus kalkulieren lassen. Denn sie bleibt oft über Jahrzehnte im Besitz des Käufers. "Die Rendite auf das Eigenkapital lässt sich nur schwer berechnen", sagt Immobilienökonom Braun. Mit anderen Worten: Häuser sind eine Blackbox.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Risiken, die Hauskäufer auf der Rechung haben sollten:

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