14.12.2011

Baugeld

Kommt bald der Zinsanstieg?

Von Christoph Rottwilm

DPA

Extrem niedrige Zinsen reizen Anleger und Selbstnutzer seit Monaten zu Investitionen auf dem Immobilienmarkt. Künftig könnte sich das jedoch ändern - eine Ursache dafür ist ausgerechnet die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank.

Hamburg - Immobilienkäufer und Bauherren, so scheint es, zählen zu den Gewinnern der Euro-Schuldenkrise. Denn die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten treiben viele Anleger in den vermeintlich sicheren Hafen deutscher Staatsanleihen. Folge: Die Rendite der Papiere, die als wichtige Richtgröße für die Konditionen der Baufinanzierung gilt, sinkt.

Tatsächlich befinden sich die Renditen deutscher Staatspapiere seit Monaten auf historisch niedrigem Niveau. Die Bundesbank etwa gab die Durchschnittsrendite aller börsennotierten Bundeswertpapiere Anfang der Woche mit knapp 1,7 Prozent an. Die Rendite der vielbeachteten Papiere mit zehnjähriger Laufzeit schwankt um den Wert von 2 Prozent.

Ähnlich sieht es bei den Hypothekenzinsen aus. Der FMH-Index, der die effektiven Zinskonditionen zahlreicher Banken zusammenfasst, notiert aktuell für Finanzierungen mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei lediglich knapp 3,3 Prozent. Bei 15 Jahren Laufzeit sind es etwas mehr als 3,7 Prozent.

Wie günstig derzeit Baufinanzierungen zu haben sind, ist auch dem Monatsbericht der Bundesbank zu entnehmen. Dort wird der Effektivzins für neue Baukredite mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren für den September 2010 auf 3,77 Prozent beziffert. Zum Vergleich: Im September 2008 waren es noch 5,21 Prozent.

Tatsächliche Zinsen höher als "Schaufensterzinsen"

Ein wenig täuschen die günstigen Konditionen allerdings. Denn welchen Zins ein Immobilienkäufer tatsächlich zahlt, hängt vor allem davon ab, wie viel Erspartes er in die Finanzierung seines Objektes einbringen kann. Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital (EK), desto günstiger die Hypothekenzinsen. Denn das Risiko für die Bank sinkt mit jedem Euro, den der Käufer an eigenem Geld zwischen den Kreditbetrag und den Kaufpreis legt.

Was das in Zahlen bedeutet, rechnet FMH-Chef Max Herbst für ein Beispiel mit einem Immobilienkaufpreis von 250.000 Euro und 2prozentiger Tilgung vor: Steht der FMH-Index bei zehnjähriger Zinsbindung in diesem Fall bei 3,25 Prozent, so zahlt ein Hauskäufer, der für die Hälfte des Kaufpreises Erspartes aufbringt, einen Effektivzins von 3,27 Prozent. Verfügt der Käufer lediglich - wie nicht selten der Fall - über 20 Prozent EK, so steigt der Zins auf 3,46 Prozent. Und bei vollständiger Fremdfinanzierung sind 4,1 Prozent Effektivzins fällig.

Ähnlich das Bild bei gleichen Annahmen und 15 Jahren Zinsbindung: Ein FMH-Indexwert von 3,74 Prozent bedeutet für Häuslebauer mit 20 Prozent EK einen Effektivzins von 3,94 Prozent. Für 100-Prozent-Finanzierer sind es 4,58 Prozent.

Trotz allem bewegen sich aber auch diese tatsächlich anfallenden Zinssätze auf historisch niedrigem Niveau. "Aktuell liegt der von uns anhand rund 10.000 Finanzierungen ermittelte tatsächliche Baufinanzierungszins im Mittel bei 3,32 Prozent", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandsprecher des Baufinanzierers Dr. Klein & Co. "Angebote für Kunden mit guter und sehr guter Bonität liegen selbstverständlich unter diesem Wert."

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