Mittwoch, 14. November 2018

Immobilien "Zwei lukrative Strategien in einer"

Immobilien erwerben und schon nach kurzer Zeit mit 100 Prozent Aufschlag wieder veräußern? Für Stephan Schäfer ist das Routine. Mit der S & K Gruppe kauft er Objekte bei Zwangsversteigerungen, teilt sie in kleine Einheiten und veräußert diese an Investoren. Im Interview erklärt er, warum das nicht jeder kann.

mm.de: Herr Schäfer, die Liste ihrer Transaktionen der vergangenen Jahre weist zahlreiche Deals aus, bei denen der Verkaufspreis, den sie für eine Immobilie erhalten haben, den Kaufpreis, den Sie zuvor gezahlt hatten, um mehr als das Doppelte übersteigt. Dabei halten sie die Objekte offenbar selten länger als zwölf Monate. Wie machen Sie das?

Mehrfamilienhäuser: Kauf für 600.000 Euro, Verkauf für 1,3 Millionen Euro
AP
Mehrfamilienhäuser: Kauf für 600.000 Euro, Verkauf für 1,3 Millionen Euro
Schäfer: Unser Geschäftskonzept vereint zwei lukrative Strategien in einer: Den Kauf von Immobilien aus Zwangsversteigerungen sowie die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in einzelne Eigentumswohnungen. Beides birgt für sich schon ordentliche Margen. In der Kombination entstehen entsprechend noch höhere Gewinnspannen.

mm.de: Haben Sie ein Beispiel?

Schäfer: Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von einer Million Euro. Bei einer Zwangsversteigerung kann man ein solches Objekt für 60 Prozent des Wertes, also 600.000 Euro bekommen. Durch die Teilung in beispielsweise zehn Eigentumswohnungen lässt sich der Wert indes um bis zu 30 Prozent steigern. Aus einer Million Euro werden also 1,3 Millionen. Diese erlösen wir, indem wir die Einheiten an Kapitalanleger veräußern. Abzüglich unseres Einsatzes von 600.000 Euro bleibt ein Rohertrag von 700.000 Euro.

mm.de: Bei solchen Gewinnspannen muss es auch Verlierer geben, die unterm Strich die Zeche zahlen. Wer ist das hier?

Schäfer: Es sind vor allem die Banken, die die Immobilien, sofern ein Kreditkunde in Schieflage gerät, in die Zwangsversteigerung geben. So verzichten sie auf einen Großteil ihrer Darlehen, die sie dann wohl abschreiben müssen. Auf anderem Weg lassen sich Immobilien deutlich lukrativer veräußern.

mm.de: Aber Banken finanzieren doch oft nur 60 bis 70 Prozent.

Schäfer: Wenn das Engagement des Instituts so niedrig ist, kann man sich vorher auf einen Kaufpreis einigen. Dann kommt es gar nicht erst zu einer Versteigerung. Findet diese aber statt, so ist klar, dass die Bank mehr Geld herausholen muss.

mm.de: Wie kommen Sie auf die geringe Haltedauer? Erwerb, Teilung in einzelne Wohnungen und Veräußerung - das dauert nur wenige Monate?

Schäfer: Die kurze Zeit, die sich die Immobilien in unserem Besitz befinden, resultiert vor allem daraus, dass wir einen eingespielten Apparat haben. Wir arbeiten mit mehreren Vertriebspartnern zusammen, die über gute Kundenkontakte verfügen. So wissen wir oft schon beim Erwerb eines Objekts, wer am Ende die Investoren sein werden.

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