Sonntag, 24. März 2019

Geldanlage Zinstief? Zinshaus!

2. Teil: 4 bis 8 Prozent Rendite möglich

Und was bedeutet das für die Renditen, die letztlich mit Mehrfamilienhäusern erzielt werden können? Die Fachwelt orientiert sich bei dieser Frage am sogenannten Kaufpreisfaktor, der als Gradmesser dafür genutzt wird, wie teuer ein Objekt im Verhältnis zu den erzielbaren Rückflüssen erworben wurde. Dabei gilt: Hoher Kaufpreisfaktor = teurer Einkauf, niedriger Faktor = günstiger Kauf (siehe Kasten).

Der Kaufpreisfaktor ...
... wird in der Immobilienwirtschaft genutzt, um die Höhe des Preises relativ zur erzielbaren Miete taxieren zu können. Der Faktor wird berechnet, indem der Preis eines Objekts durch die anfänglich erzielte Jahresmiete geteilt wird. So entsteht bei einem Haus, für das beispielsweise 700.000 Euro gezahlt wurden, bei einer Anfangsmiete von 50.000 Euro der Faktor 14. Beträgt die Miete dagegen 70.000 Euro, so ergibt die Rechnung einen Faktor von 10 - der Erwerb ist dann attraktiver. Die Rendite eines Immobilieninvestments wiederum ergibt sich, wenn 100 durch den Kaufpreisfaktor geteilt wird. So ergibt sich bei Faktor 15 eine Rendite von etwa 7,1 Prozent, Faktor 10 ist gleichbedeutend mit 10 Prozent Rendite.
Bei der Kalkulation muss allerdings berücksichtigt werden, dass beim Immobilienkauf Kosten für Makler, Notar, Steuern und sofort nötige Instandhaltung anfallen. Ebenso vermindert sich die Jahresmiete um Kosten für Verwaltung, regelmäßige Instandhaltung und Mietausfall. Ein Beispiel: Das Zinshausteam Hamburg hat einem Kaufmann jüngst ein 120 Jahre altes Jugendstilhaus mit drei Wohnungen und Gewerbeanteil im Hamburger Norden vermittelt. Der ursprünglich genannte Faktor erhöhte sich durch die Zusatzkosten bei Kaufpreis und Unterhaltung von 13,5 auf 17,9. Aus einer Bruttoankaufrendite von 7,4 Prozent wurde eine Nettoanfangsrendite von 5,5 Prozent (siehe Beispielrechnung weiter unten).
Unterm Strich sind Experten zufolge mit Mehrfamilienhäusern Renditen zwischen 4 und 7 bis 8 Prozent zu erzielen - je nach Lage und Zustand des Objekts. "Wer auf Nummer sicher geht, und ein Haus in bester Lage, etwa an Hamburgs Außenalster kauft, der kann keine großen Sprünge erwarten", sagt Markus Witt, Fachmann vom Hamburger Immobilienberater Grossmann & Berger. "Um eine attraktive Rendite zu erzielen, ist es auch bei Zinshäusern erforderlich, ein Stück weit ins Risiko zu gehen."

Im Klartext heißt das: Weg von den Toplagen, eventuell höherer Instandhaltungsbedarf, wahrscheinlich höhere Fluktuation unter den Mietern. "Wer auf die schnelle Rendite verzichten kann, wählt eine gute Lage", sagt Lars Linnenbrügger vom Zinshausteam Hamburg.

Von Vorteil ist in jedem Fall allerdings, dass jedes Mietshaus die für eine Kapitalanlage erforderliche Risikostreuung bereits teilweise in sich birgt - im Gegensatz beispielsweise zur Eigentumswohnung. "Wer nur eine Wohnung erwirbt, hat bei jeder Kündigung sofort 100 Prozent Leerstand und Mietausfall", sagt Witt. "Im Mehrfamilienhaus kündigen in der Regel nicht alle Parteien gleichzeitig - daher schwanken auch die Rückflüsse nicht so stark."

Ohnehin verfügt das Mehrfamilienhaus über reichlich Vorzüge gegenüber der Eigentumswohnung. Das wird schon beim Kaufpreis deutlich - es gibt gewissermaßen Mengenrabatt. Während beispielsweise der durchschnittliche Quadratmeterpreis für gebrauchte Wohnungen in Hamburger Topvierteln an der Alster bei 3000 bis 4000 Euro liegt, beträgt er bei ganzen Mietshäusern 1800 bis 2600 Euro, wie das Zinshausteam Hamburg veranschlagt.

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