Von Lutz Reiche und Christoph Rottwilm
Finanzierungsprobleme dagegen stehen bei diesen Fonds vorerst wohl eher selten an. "Bei geschlossenen Immobilienfonds werden die Anfangsfinanzierungen in der Regel für die Dauer der kalkulierten Fondslaufzeit von meist zehn oder zwölf Jahren vereinbart", sagt Bernhard Dames, ebenfalls Analyst bei Scope. "Die meisten Fonds, die 2006/2007 gekauft haben, dürften also noch einige Jahr Ruhe haben."
"Diverse Fonds haben das 20fache der Monatsmiete bezahlt"
Laut Dames gibt es allerdings eine Ausnahme: Die Loan-To-Value-Klausel im Kreditvertrag. Mit diesem Passus wird ein festes Verhältnis von Immobilienwert zum Fremdkapital vereinbart. Sinkt der Objektwert zu stark, kann die Klausel verletzt werden. Die Folge für den Fonds sind meist nervenaufreibende Verhandlungen mit der Bank - und für die Anleger mögliche Ausschüttungseinbußen.
Einige Male ist dieser Fall in der jüngeren Vergangenheit bereits eingetreten. Bei einem Australienfonds vom Emissionshaus Sachsenfonds zum Beispiel sowie bei einem Fonds des Emissionshauses IVG. Letzterer hatte ein Bürohaus in London zum Objekt, das wegen seines charakteristischen Aussehens "Die Gurke" genannt wird.
Stichwort London: Speziell an der Themse, wo die Preise vor wenigen Jahren ebenfalls astronomische Höhen erreichten, haben einige Initiatoren in der kritischen Phase noch teuer eingekauft. "Diverse Fonds haben bis zum etwa 20fachen der Jahresmiete bezahlt", sagt Analyst Dames. "Inzwischen sind die Preise bereits wieder auf das 15 bis 16fache der Miete gefallen."
Laut Dames kommt es zwar immer auf den individuellen Darlehensvertrag an. Der Experte hält es aber für gut möglich, dass in diesen Fonds noch viele Risiken schlummern.
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