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Immobilienfonds

"Ein Problem der Konstruktion"

Von Arne Gottschalck

Noch immer können Anleger von offenen Immobilienfonds wie Axa Immoselect oder Degi International ihre Anteilscheine nicht zurückgeben. Sonja Knorr, Analystin von Scope, erklärt, was Anleger von den Fonds noch erwarten können - und was nicht.

mm: Die Immobilienfonds verkünden wieder Zukäufe - ist das der richtige Weg, nachdem die Bedeutung von Liquidität in der Krise mehr als bewiesen wurde?

Knorr: Aktive Zukäufe in größerem Stil werden insbesondere von Fonds durchgeführt, deren Liquiditätspolster dies auch erlauben. Das Management eines offenen Immobilienfonds ist dabei in einer zwiespältigen Situation. Auf der einen Seite muss die tägliche Verfügbarkeit - und damit ein ausreichendes und strategiekonformes Liquiditätspolster - gewährleistet werden.

Andererseits drückt die Liquidität, die derzeit nur mit einer geringen Verzinsung angelegt werden kann, in nicht unerheblichem Maße auf die Rendite der Fonds. Die "hohe Kunst" im Management offener Immobilienfonds besteht darin, hier die im Sinne der Fondsanleger richtige Balance zu finden.

mm: Wann werden nach Ihrem Dafürhalten die letzten noch "geschlossenen" Fonds wieder öffnen - und steht ihnen dann ein weiterer Mittelabfluss bevor?

Knorr: Darüber eine genaue Aussage zu treffen, kommt dem Blick in die Glaskugel gleich. Dem betreffenden Fonds muss es gelingen, genügend Liquidität für eine nachhaltige Wiederaufnahme der Anteilscheinrücknahme zu generieren. Mehrere Wege können zum Ziel führen, steinig sind sie alle. Erstens kann die Zunahme der Liquidität aus Mittelzuflüssen erfolgen - zumindest für die Fonds, deren Anteilausgabe auch weiterhin erfolgt. Die Erfahrungen der Vergangenheit zeigen jedoch, dass diese Liquiditätsquelle für eine nachhaltige Wiederöffnung in der Regel nicht ausreicht. Eine weitere Möglichkeit stellt die Neuaufnahme weiterer Fremdmittel per Kreditlinien oder per Belastung der Immobilien dar. Diese Maßnahme erhöht aber die Risiken im Fonds in dem Maße, wie umfangreich die Fremdkapitalaufnahme ist.

mm: Und was ist mit dem Verkauf?

Knorr: Der wohl einfachste, derzeit aber immer noch recht schwer umsetzbare Weg ist die Veräußerung von Immobilien. Problematisch ist das insbesondere aufgrund der Tatsache, dass eventuelle Käufer über den Verkaufsdruck des Verkäufers informiert sind. Dazu kommt die Situation an den Immobilieninvestmentmärkten, die sich nur langsam erholt.

Außerdem lassen sich derzeit insbesondere die Immobilien gut veräußern, die meist auch die Renditebringer der Fonds sind. Die Entscheidung ist für den Fondsmanager also komplex, da er in einer Konfliktsituation zwischen der Lösung der aktuellen Liquiditätssituation und der Gewährleistung eines strategiekonformen Managements steht und die künftige Performance des Fonds nicht gefährden darf.