URL: http://www.manager-magazin.de/finanzen/boerse/a-879412.html

25. Januar 2013, 11:11 Uhr

Chancen an der Börse

Immobilienfirmen reizen zu Spekulationen

Von Richard Haimann und Christoph Rottwilm

Nach dem Hype der Immobilienaktien im vergangenen Jahr erwarten Experten 2013 neuen Schub. "M&A" lautet die Zauberformel, eine Zunahme der Fusionen und Übernahmen in der Branche. Über mögliche Deals wird an der Börse bereits kräftig spekuliert. Einer nimmt nun Gestalt an.

Hamburg - Die Börse liebt Übernahmespekulationen. Und bei den zum Großteil im MDax notierten Immobiliengesellschaften gibt es gegenwärtig eine sehr heiße: Die Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen steht offenbar kurz davor, ein Angebot zum Erwerb der Essener Gagfah abzugeben. Die Deutsche Wohnen prüfe, dem US-Investor und Gagfah-Mehrheitseigner Fortress ein Angebot zu unterbreiten, erfuhr manager magazin online aus Frankfurter Finanzkreisen. "Investmentbanken bereiten sich bereits auf einen solchen Deal vor", sagte ein Insider.

Weder die Deutsche Wohnen noch die Gagfah wollten sich auf Anfrage dazu äußern. Nach Angaben eines Investmentbankers ist Fortress jedoch durchaus an einem Verkauf interessiert.

Der Deal würde exakt ins Bild passen, das die Branche derzeit abgibt: Es ist wieder Musik im Sektor der Immobilien-AGs. Schon im vergangenen Jahr legten die Kurse der Aktien zum Teil enorm zu. Nun erwarten Experten eine neue Phase der Dynamik, unter anderem bestimmt durch Übernahmen und Fusionen.

So sehen es beispielsweise die Analysten von Close Brothers Seydler (CBS), die der Branche jüngst eine ausführliche Studie widmeten. Die Unternehmensgröße zählt, lautet ein Fazit der Studie. Und externes Wachstum sei der beste Weg dahin. Die M&A-Aktivitäten (M&A = Mergers & Akquisitions, zu deutsch: Fusionen und Übernahmen) der deutschen Wohnungsgesellschaften könnten daher demnächst zunehmen, meint CBS.

Dabei befinden sich die Firmen nach Einschätzung der Experten in einer ausgezeichneten Ausgangslage. Auf der einen Seite stehen viele klamme Kommunen, die sich gezwungen sehen, zunehmend Wohnungsbestände abzugeben. Schon 2012 gab es nach langer Zeit erstmals wieder eine Reihe von Verkäufen umfangreicher Immobilienportfolios.

Groß frisst klein

Die Immobilienunternehmen ihrerseits kommen angesichts günstiger Kapitalmärkte und dem allgemeinen Interesse an Sachwertinvestments wieder leichter an frisches Geld, beispielsweise über Kapitalerhöhungen. Zudem spielt ihnen bei der Kreditaufnahme das Zinstief in die Karten.

Doch wer kommt als Firmenkäufer in Frage? Und wer als Übernahmeziel? "Grundsätzlich gilt: Groß frisst klein", erläutert CBS-Vorstand Roger Peeters gegenüber manager magazin online. "Im aktuellen Umfeld sehen wir die Deutsche Wohnen als stärksten Kandidaten auf der Käuferseite. Dafür spricht auch, dass das Unternehmen gerade eine neue Kapitalerhöhung durchgeführt hat und noch über weiteres genehmigtes Kapital verfügt." Laut Peeters verfügt die an der Börse etwa 2,2 Milliarden Euro schwere Deutsche Wohnen bereits über ein gut gemanagtes Portfolio mit geringem Leerstand - und will weiter wachsen.

Auch Dieter Thomaschowsky, Geschäftsführer des Analysehauses Investment Research in Change IC, vermutet Schluckreiz vor allem bei der Gesellschaft mit Sitz in Frankfurt und Berlin. "Vorstandschef Michael Zahn will den Konzern mit Macht vergrößern", sagt er.

Als Übernahmekandidaten gelten für CBS-Analyst Felix Parmantier auf der anderen Seite beispielsweise die TAG sowie die GSW . Für die Deutsche Wohnen kommt jedoch auch nach seiner Einschätzung am ehesten die Gagfah in Frage. "Die Portfolien beider Gesellschaften ergänzen sich", sagt er. "Und die Gagfah wird an der Börse derzeit günstig gehandelt."

Goldman Sachs bringt teuren Wohnungskonzern an die Börse

Letzteres lässt sich am Verhältnis vom Börsenwert der Gesellschaft zum sogenannten Net Asset Value (NAV) ermessen. Dahinter verbirgt sich der Wert des Immobilienbestandes abzüglich der Schulden. Liegt der Wert bezogen auf die einzelne Aktie über deren Kurs, kann ein Unternehmen als preiswert betrachtet werden.

Laut Parmantier wird die Gagfah zurzeit mit einem Discount auf den NAV gehandelt. Zum Vergleich: Bei der TAG etwa ist es umgekehrt, dort enthält der aktuelle Aktienpreis nach den Kursgewinnen der vergangenen Monate laut Parmantier sogar einen Aufschlag auf den NAV. Auch beim nordrhein-westfälischen Wohnungskonzern LEG, den Goldman Sachs zurzeit gemeinsam mit dem Finanzinvestor Perry Capital für mehr als eine Milliarde Euro an die Börse bringt, ist die Preisspanne von 41 bis 47 Euro je Aktie nach Einschätzung des Analysten unerwartet hoch.

Die Kriterien, nach denen die M&A-Möglichkeiten im Immobiliensektor beurteilt werden können, sind damit klar: Die Objektportfolien der Gesellschaften müssen zusammen passen und der Preis muss stimmen. Außerdem sollten beide Gesellschaften Experten zufolge eine ähnliche Strategie verfolgen, also beispielsweise eher auf gut vermietete Bestände setzen oder darauf, gezielt Chancen auf Mietsteigerungen zu suchen.

Verkauf der Dresdner Woba offenbar vom Tisch

Im Falle Deutsche Wohnen/Gagfah kommt zudem noch eine Vorgeschichte hinzu. Die Deutsche Wohnen wollte ursprünglich die Dresdner Woba mit ihren 48.000 Wohnungen von der Gagfah erwerben. Letztere wollte das Portfolio losschlagen, weil sie Probleme hatte, die darauf lastenden Kredite über rund eine Milliarde Euro zu refinanzieren.

Inzwischen kann sie mit Hilfe der Bank of America jedoch die Anschlussfinanzierung stemmen, heißt es in Finanzkreisen. Ein Verkauf der Woba sei daher vom Tisch - weshalb die Deutsche Wohnen nun wohl versucht, den gesamten Kuchen zu bekommen.

Hoffen auf höhere Immobilienwerte

Ob der Deal allerdings tatsächlich zustande kommt, hängt Investmentbankern zufolge vor allem von den Preisvorstellungen von Fortress ab. Schon einmal musste die Deutsche Wohnen erfahren, wie wenig die Börse überteuerte Übernahmen goutiert. Für 535 Millionen Euro hatte der Konzern 2007 die Berliner Wohnungsgesellschaft Gehag vom US-Investor Oaktree übernommen. Börsianer fanden den Preis viel zu hoch - der Kurs der Deutsche-Wohnen-Aktie brach in den Monaten danach um mehr als 70 Prozent ein.

"Würde Fortress seine Gagfah-Anteile bei einer Übernahme zum gegenwärtigen Börsenwert abgeben, besteht diese Gefahr nicht", sagt allerdings Analyst Thomaschowski mit Blick auf die Börsenbewertung. Hinzu kommt: Dass Fortress beim Preispoker zu hoch reizen würde, erscheint unwahrscheinlich.

"Fortress hat seinen Schnitt bereits gemacht"

"Fortress hat seinen Schnitt bereits beim Börsengang und den hohen Dividendenausschüttungen gemacht", erläutert Georg Kanders, Analyst beim Bankhaus Lampe. Im Gegenzug wurde nach Angaben des Experten wenig in die Modernisierung der Wohnungen investiert. "Bei Teilen der Bestände gibt es deshalb heute einen Investitionsstau", sagt Kanders. Dies müsse ein Käufer bei den Preisverhandlungen berücksichtigen.

So oder so, die Übernahmespekulationen bringen in jedem Fall Phantasie in die Kurse der Immobilienaktien. Und nicht nur das. Die Investmentgesellschaft Schroders beispielsweise glaubt, dass auch ein Abflauen der Euro-Krise die Kurse beflügeln dürfte. Denn das werde dazu führen, dass die Immobilien höher bewertet werden. "Wir rechnen für 2013 mit einer Rendite von 10 Prozent für europäische Immobilientitel", sagt Fondsmanager Jim Rehlaender. "Beinahe die Hälfte davon wird auf Dividenden entfallen."

Sollte es dazu kommen, könnten sich die Aktionäre freuen. Solche Renditen sind mit Sachwerten selbst in guten Zeiten keine Selbstverständlichkeit.


Mehr zum Thema:


© manager magazin online 2013
Alle Rechte vorbehalten
Vervielfältigung nur mit Genehmigung der manager magazin Verlagsgesellschaft mbH