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13.12.2012
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Zwangsverkäufe
Immobilienfonds droht erneutes Desaster

Von Martin Hintze

Frankfurter Skyline: Viele offene Immobilienfonds haben in der Bankenmetropole investiert
DPA

Frankfurter Skyline: Viele offene Immobilienfonds haben in der Bankenmetropole investiert

Eine jüngst veröffentlichte Verordnung der Bafin könnte rund eine Million Anleger offener Immobilienfonds viel Geld kosten. Die Fonds werden per Verordnung zu Ramschverkäufen gezwungen, fürchten Experten. Knapp 25 Milliarden Euro Immobilienvermögen stehen im Feuer.

Hamburg - Das Unheil kommt auf leisen Sohlen. Unter dem Geschäftszeichen "WA 42-Wp 2136-2012/0039" veröffentlichte die Aufsichtsbehörde Bafin Ende November eine "Auslegungsentscheidung" zum Investmentgesetz. In fünf Absätzen wird offenen Immobilienfonds vorgeschrieben, wie ihre Auflösung ablaufen soll. Die knappen Zeilen wirken auf den Laien harmlos. Bei Experten jedoch lassen sie die Alarmglocken schrillen. Denn die Verordnung führt dazu, dass bei Fonds, die abgewickelt werden müssen, große Verluste entstehen können.

"Die Abwicklung der Fonds wird ohne Rücksicht auf Verluste auf dem Rücken der Anleger ausgetragen", sagt Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg.

Weshalb das? Betroffen sind jene Fonds, die mangels Liquidität aufgelöst wurden. Derzeit sind es insgesamt 14 Fonds mit einem Immobilienvermögen von 24,5 Milliarden Euro. Schätzungsweise eine Million Anleger ist derzeit investiert. Die Fonds müssen ihre Immobilienbestände verkaufen, um die Anleger auszubezahlen. Dazu haben sie zwischen drei und fünf Jahre Zeit. Laut Investmentgesetz sollen die Verkäufe zu "angemessenen Bedingungen" - also mit möglichst geringen Verlusten - stattfinden. Im zweiten Jahr nach Ankündigung der Auflösung sind 10 Prozent Abschlag erlaubt, im dritten Jahr 20 Prozent.

Experten fürchten schwere Marktverwerfungen

Der Knackpunkt ist jedoch: Schafft es das Management nicht, bis zum Stichtag alle Objekte loszuschlagen, geht der Restbestand auf eine sogenannte Depotbank über, eine Art Treuhänder. Und für diesen Fall schreibt nun die Bafin vor, die Immobilien binnen drei Jahren abzustoßen - und zwar ohne dass dabei Preisuntergrenzen beachtet werden müssen. Stattdessen verlangt die Behörde lediglich, die Objekte "im Rahmen eines geordneten, den jeweiligen Marktusancen entsprechenden Veräußerungsprozesses zum Verkauf zu stellen".

In der Folge befürchten Experten Ramschverkäufe. "Es dürfte ein Blutbad bei der Verwertung geben", sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Den Fonds bleiben im Durchschnitt noch 26 Monate, bevor die Bestände an die Depotbanken fallen.

Zudem droht eine Abwärtsspirale. Die Sorge der Experten: Wenn potenziellen Käufer wissen, dass die Objekte in einigen Monaten quasi zwangsverkauft werden, können sie einfach abwarten. "Werden dann viele Objekte zugleich abgestoßen, kann es zu schweren Marktverwerfungen kommen", warnt Immobilienökonom Sebastian. Opportunistische Käufer können sich auf Schnäppchen freuen. Sebastian hält Abschläge von 40 bis 50 Prozent auf den Verkehrswert für wahrscheinlich.

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