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13. Dezember 2012, 07:25 Uhr

Zwangsverkäufe

Immobilienfonds droht erneutes Desaster

Von Martin Hintze

Eine jüngst veröffentlichte Verordnung der Bafin könnte rund eine Million Anleger offener Immobilienfonds viel Geld kosten. Die Fonds werden per Verordnung zu Ramschverkäufen gezwungen, fürchten Experten. Knapp 25 Milliarden Euro Immobilienvermögen stehen im Feuer.

Hamburg - Das Unheil kommt auf leisen Sohlen. Unter dem Geschäftszeichen "WA 42-Wp 2136-2012/0039" veröffentlichte die Aufsichtsbehörde Bafin Ende November eine "Auslegungsentscheidung" zum Investmentgesetz. In fünf Absätzen wird offenen Immobilienfonds vorgeschrieben, wie ihre Auflösung ablaufen soll. Die knappen Zeilen wirken auf den Laien harmlos. Bei Experten jedoch lassen sie die Alarmglocken schrillen. Denn die Verordnung führt dazu, dass bei Fonds, die abgewickelt werden müssen, große Verluste entstehen können.

"Die Abwicklung der Fonds wird ohne Rücksicht auf Verluste auf dem Rücken der Anleger ausgetragen", sagt Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg.

Weshalb das? Betroffen sind jene Fonds, die mangels Liquidität aufgelöst wurden. Derzeit sind es insgesamt 14 Fonds mit einem Immobilienvermögen von 24,5 Milliarden Euro. Schätzungsweise eine Million Anleger ist derzeit investiert. Die Fonds müssen ihre Immobilienbestände verkaufen, um die Anleger auszubezahlen. Dazu haben sie zwischen drei und fünf Jahre Zeit. Laut Investmentgesetz sollen die Verkäufe zu "angemessenen Bedingungen" - also mit möglichst geringen Verlusten - stattfinden. Im zweiten Jahr nach Ankündigung der Auflösung sind 10 Prozent Abschlag erlaubt, im dritten Jahr 20 Prozent.

Experten fürchten schwere Marktverwerfungen

Der Knackpunkt ist jedoch: Schafft es das Management nicht, bis zum Stichtag alle Objekte loszuschlagen, geht der Restbestand auf eine sogenannte Depotbank über, eine Art Treuhänder. Und für diesen Fall schreibt nun die Bafin vor, die Immobilien binnen drei Jahren abzustoßen - und zwar ohne dass dabei Preisuntergrenzen beachtet werden müssen. Stattdessen verlangt die Behörde lediglich, die Objekte "im Rahmen eines geordneten, den jeweiligen Marktusancen entsprechenden Veräußerungsprozesses zum Verkauf zu stellen".

In der Folge befürchten Experten Ramschverkäufe. "Es dürfte ein Blutbad bei der Verwertung geben", sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Den Fonds bleiben im Durchschnitt noch 26 Monate, bevor die Bestände an die Depotbanken fallen.

Zudem droht eine Abwärtsspirale. Die Sorge der Experten: Wenn potenziellen Käufer wissen, dass die Objekte in einigen Monaten quasi zwangsverkauft werden, können sie einfach abwarten. "Werden dann viele Objekte zugleich abgestoßen, kann es zu schweren Marktverwerfungen kommen", warnt Immobilienökonom Sebastian. Opportunistische Käufer können sich auf Schnäppchen freuen. Sebastian hält Abschläge von 40 bis 50 Prozent auf den Verkehrswert für wahrscheinlich.

80 Prozent der Portfolios betroffen

"Die Bafin schwenkt von einer strengen Regulierung auf ein freies Verfahren um und sorgt dadurch automatisch für ein schwieriges Marktumfeld", sagt Bärbel Schomberg, Chefin der Immobilienberatung Schomberg & Co Real Estate Consulting. Schomberg hat selbst mehrere Jahre offene Immobilienfonds gemanagt, unter anderem für die Allianz, SEB und Aberdeen.

Bislang kamen die Fonds mit den Verkäufen gut voran. Seit 2008 wurden laut BIIS 142 Objekte im Volumen von elf Milliarden Euro verkauft. Der Abschlag zum Verkehrswert lag bei niedrigen 1,8 Prozent. "Viele Fonds haben bislang nur ihr Tafelsilber verkauft und dafür überwiegend gute Preise erzielt", sagt Sonja Knorr, Analystin bei der Ratingagentur Scope. Bei hochwertigen Objekten erwartet sie auch in Zukunft keinen Preisrutsch. "Auch institutionelle Investoren haben Anlagedruck", sagt Knorr.

Anders sieht es bei Immobilien aus, die nicht zum sogenannten Core- oder Core-Plus-Segment gehören. Dazu zählen beispielsweise Bürohäuser, die sich nicht in attraktiven Lagen befinden oder deren Mietverträge bald auslaufen. Sie machen laut BIIS 80 Prozent der Portfolien aus. "Bei Problemimmobilien ist die Furcht vor einer Abwärtsspirale berechtigt", sagt Scope-Analystin Knorr.

Exit über die Börse unattraktiv

Die Bafin selbst will sich zu den Vorwürfen nicht äußern. "Ziel der Finanzaufsicht ist es, die Anleger nicht unbegrenzt warten lassen", sagt Analystin Knorr. Um Ramschverkäufe zu vermeiden, sollten der Depotbank jedoch Preisgrenzen vorgeschrieben werden. "Kein Anleger ist an einer schnellen Abwicklung interessiert, sondern daran, möglichst viel Geld zurückzubekommen", sagt Finanzexperte Sebastian.

Auch ein Ausstieg über die Börse ist für die betroffenen Anleger keine attraktive Alternative. "Bereits jetzt müssen Anleger Abschläge von bis zu 30 Prozent hinnehmen, dabei hat der Zweitmarkt die Bafin-Vorgaben noch gar nicht eingepreist", sagt Fonds-Expertin Schomberg.

Verbandschef Archner pocht auf eine grundlegende Änderung, bislang allerdings ohne Erfolg. Auch bei dem am Mittwoch vom Kabinett beschlossenen AIFM-Umsetzungsgesetz stand das Thema Abwicklung offener Immobilienfonds nicht auf der Agenda.

Übersicht: Welche Fonds betroffen sind


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