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02.11.2012
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Dubiose Wertgutachten
Immobilienhelden mit "Schädling" im Bestand

Von Christoph Rottwilm

Verkauf weit unter Wert: Eine merkwürdige Immobilienofferte von S&K
Fotos
[M] manager magazin; Getty Images

Die S&K-Gruppe will mit dem Handel von Wohn- und Geschäftshäusern zu einem der großen Immobilienunternehmen in Deutschland aufsteigen. Tausende Anleger haben Millionen investiert. Doch Gutachten zum Wert der S&K-Immobilien werfen Fragen auf - und wecken Zweifel an der Seriosität der Firma.

Hamburg - Eine Jugendstilvilla in Frankfurt, Kennedyallee 123. An einer Wand im Eingangsbereich hängen die Portäts zweier antiker Heroen, kraftvoll, makellos, in Bronzeoptik und in Gold gerahmt. Es sind Stephan Schäfer und Jonas Köller, die Chefs der S&K Unternehmensgruppe, die dort ihren Sitz hat.

Die Pose hat Symbolwert. Denn Schäfer und Köller haben mit ihrer Firma Großes vor. Laut Website wollen sie die S&K-Gruppe zum "führenden Real-Estate-Unternehmen in Deutschland" machen. Der Weg dahin, so offenbar der Plan, führt über den Handel mit Immobilien, die - beispielsweise aus Zwangsversteigerungen oder anderen Notsituationen - günstig erworben und später möglichst mit Gewinn wieder veräußert werden.

Auch Erfolge gibt es offenbar bereits. Ein Referenzkatalog des Unternehmens listet reihenweise vergangene Immobiliendeals mit Gewinnspannen weit jenseits der 100 Prozent auf, manager magazin online berichtete bereits darüber. Zudem stehen darin zahlreiche Objekte, die sich im Besitz der Firma befinden sollen. Deren Verkehrswerte liegen laut Katalog ebenfalls weit über den einstigen Kaufpreisen.

Insgesamt verwaltet S&K eigenen Angaben zufolge bereits einen Immobilienbestand mit einem Volumen von über 1,7 Milliarden Euro. Zudem werden Beteiligungen an Finanzdienstleistern mit Provisionserlösen von rund 100 Millionen Euro pro Jahr gehalten, heißt es. Auch Geschäfte mit institutionellen Investoren werden angeblich gemacht. Deren Namen nennt S&K allerdings auch auf Anfrage nicht.

Das Bild eines erfolgreichen Immobilienunternehmens

Kurzum: Die S&K-Gruppe, ein erfolgreiches Immobilienunternehmen auf Expansionskurs - dieses Bild soll offensichtlich vermittelt werden. Und daran glauben vermutlich auch tausende Anleger, die ihr Geld über verschiedene Kanäle bereits in die Firma gesteckt haben (siehe Kasten links). 7000 zufriedene Kunden hat die S&K-Gruppe eigenen Angaben zufolge bereits.

Doch wie lange werden die Kunden wohl noch so zufrieden sein? Hat der verwaltete Immobilienbestand tatsächlich den angegebenen Milliardenwert? Und wie valide sind die laut Katalog erzielten Wertzuwächse im Bestand, die auch zur Werbung neuer Anleger genutzt werden? Recherchen von manager magazin online werfen diese Fragen auf.

Im Mittelpunkt der Merkwürdigkeiten steht eine Schlüsselperson im S&K-Reich: Der Diplom-Ingenieur und Architekt Bernd Z. aus Frankfurt. Von ihm wurde der weitaus größte Teil der Immobilienwertgutachten im per Website öffentlich zugänglichen S&K-Referenzkatalog erstellt. Etwa 80 bis 100 Millionen Euro des aufgeführten Bestandes von insgesamt rund 120 Millionen Euro hat Z. attestiert, mit Briefkopf, Unterschrift und Rundstempel der Industrie- und Handelskammer (IHK) Frankfurt.

Ein genauer Blick zeigt jedoch: Soweit ersichtlich stempelt Z. die Analysen nicht als Immobilienwertgutachter ab, sondern als "Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Von der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main öffentlich bestellt und vereidigt". Mehrere Gutachten zu S&K-Objekten, die von Z. angefertigt wurden, und die manager magazin online vorliegen, tragen diesen Stempel.

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So fließen Anlegergelder an S&K

  • Sachwert & Partner
    Die Gesellschaft Sachwert & Partner S+P Management AG als Teil der S&K-Gruppe fungiert nach eigener Darstellung als Servicegesellschaft für die Asset Trust AG sowie die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG. Asset Trust betrieb zumindest in der Vergangenheit ein umstrittenes Geschäft mit "gebrauchten" Lebensversicherungspolicen. Dabei wurden, kurz gesagt, Versicherte dazu bewegt, laufende Police gegen Investments in S&K zu tauschen. Über die Deutsche Sachwert Emissionshaus AG beteiligen sich Anleger in verschiedenen Modellen ebenfalls am S&K-Geschäft.
  • United Investors
    Auch Gelder aus geschlossenen Fonds stecken in der S&K-Gruppe. Eine Kooperation mit dem Hamburger Emissionshaus United Investors etwa brachte bislang schätzungsweise einen zweistelligen Millionenbetrag. United Investors hat bislang drei Fonds aufgelegt, über die Anleger in S&K investieren.
  • Midas
    Die Übernahme der Midas-Gruppe durch S&K führte ebenso zu zusätzlichen Mittelzuflüssen. Das Emissionshaus Midas ist spezialisiert auf Private-Equity- beziehungsweise Mittelstandsfonds. Insgesamt sechs solcher Beteiligungsgesellschaften mit einem Gesamtvolumen von 80 bis 100 Millionen Euro hat das Unternehmen bereits am Markt untergebracht.

    Seit Midas-Gründer Axel Bauer das Fondshaus im Jahr 2011 in die Hände von Schäfer und Köller übergab, fließt zumindest ein Teil der Gelder auch in deren Immobiliengeschäfte. Das können die Anleger allerdings offenbar durchaus kritisch sehen, wie ein Beispiel zeigt.

    Nach Gesellschafterbeschluss werden die liquiden Mittel des Midas Mittelstandsfonds Nr. 2 seit Kurzem der S&K-Tochter S&K Assets GmbH zur Verfügung gestellt. "Da die S&K Assets GmbH weitere Darlehen zur Finanzierung aufgenommen hat, kann das Unternehmen die Mittel des Fonds nutzen, um ihre eigenen Schulden zu befriedigen", sagt Rechtsanwalt Marc Gericke von der Kanzlei Göddecke in Siegburg, der bereits einen Midas-Anleger vertritt. Hinzu kommt: Aufgrund von Verflechtungen innerhalb der S&K-Gruppe, müssen die Fondsanleger nach Angaben von Gericke möglicherweise auch für Verbindlichkeiten der S&K Assets GmbH aufkommen, die sie überhaupt noch nicht kennen.

    "Die Darlehensverbindlichkeiten der S&K Assets GmbH werden erst in sechs Jahren fällig und können gemäß Darlehensvertrag nicht früher getilgt werden", erwidert darauf S&K-Chef Jonas Köller. "Demnach könnten wir nicht einmal diese Verbindlichkeiten aus Midas-Mitteln bedienen, selbst wenn das beabsichtigt wäre." Die über Midas erhaltenen Mittel seien "ordnungsgemäß im Rahmen unserer Investmentstrategie" eingesetzt worden.

Problemfeld Immobiliengutachten

Architekt Z. aus Frankfurt und die S&K-Gruppe sind vielleicht ein drastischer, aber sicher kein Einzelfall, bei dem Immobiliengutachter ins Zwielicht geraten. Auch die Firma Fairvesta zum Beispiel, die sich im gleichen Marktsegment wie S&K tummelt, wird seit Jahren aufgrund ihrer ambitionierten Renditeversprechen skeptisch beäugt. Auch dort spielen Immobilienwertgutachten, eine wichtige Rolle, wie kürzlich zum Beispiel die "Immobilien Zeitung" ausführlich berichtete.

Kritiker sehen den Gesetzgeber am Zug und fordern eine strengere Reglementierung für die Gutachter in geschlossenen Immobilienfonds. Mit dem Umsetzungsgesetz zur AIFM-Richtlinie aus Brüssel etwa, über das zurzeit in Berlin beraten wird, könnte das erreicht werden, sagen sie. Der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) sowie der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (VZBV) drängen darauf, dass stets mehrere Gutachter parallel eingesetzt werden. Das Gesetz soll allerdings erst 2013 fertig werden - bis dahin werden vermutlich noch viele Anleger ihr Geld Unternehmen wie S&K anvertraut haben.








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