Sonntag, 22. April 2018

Dubiose Wertgutachten Immobilienhelden mit "Schädling" im Bestand

Verkauf weit unter Wert: Eine merkwürdige Immobilienofferte von S&K
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[M] manager magazin; Getty Images

4. Teil: S&K will Immobilie weit unter angeblichem Wert verkaufen

Ähnlich verhält es sich laut Lemler mit dem Zinssatz, der im Gutachten zur Abdiskontierung der zukünftigen Erträge angesetzt wird. Gutachter Z. nimmt 5 Prozent an. Korrekt wären laut Lemler für Fachmärkte nach Branchenkonsens jedoch 6 bis 8 Prozent. Folge: Z. kommt zu einem höheren aktuellen Wert, weil er künftige Beträge schwächer abzinst.

"Für sich genommen wirken sich einzelne Parameter nicht so gravierend aus", sagt Lemler. "Wenn jedoch mehrere zu optimistische Größen angesetzt werden, verfälscht das das Gesamtbild erheblich."

Gutachter Z. weist Vorwürfe gegen die Qualität seiner Arbeit gegenüber manager magazin online zurück, äußert sich jedoch nicht konkret zum Fachmarktzentrum Lübeck. S&K-Chef Köller schreibt auf Anfrage: "Wenn Sie drei Gutachter beauftragen würden, eine Immobilie zu bewerten, so würden Ihnen drei unterschiedliche Ergebnisse präsentiert werden." Das liege zum einen an unterschiedlichen Bewertungsmethoden, zum anderen an unterschiedlichen Annahmen zu Parametern wie der Mietentwicklung oder der Nutzungsdauer. "Für uns ist einzig und allein relevant, wie viel man jetzt und heute am Markt für ein Objekt erzielt oder aber welches Entwicklungspotenzial es hat", so der Firmenchef.

Laut Köller existieren zu einigen von Z. bewerteten Objekten auch amtliche Versteigerungsgutachten, die zum Teil zu noch höheren Werten gelangen. "Verkehrswertgutachten basieren größtenteils auf Richtwerten wie dem Mietspiegel oder Daten vom Gutachterausschuss", so Köller. "Die am Markt zu erzielenden Preise können daher nach oben, aber auch nach unten abweichen."

Ein Haus in Sontra

Trotz allem kann der Eindruck entstehen, dass S&K seinen Immobilienbestand künstlich stark aufbläht. Und der Referenzkatalog wird von dem Unternehmen in der Werbung frischer Anlegergelder eingesetzt.

Als Beleg taugt möglicherweise auch dieses Beispiel: Auf der Plattform Immobilienscout24 bietet S&K ein Mehrfamilienhaus im hessischen Sontra zum Verkauf an. "Provisionsfrei direkt vom Eigentümer", steht in der Headline. "Ideal für Bauträger"

Käufer können das sanierungsbedürftige Gebäude aus dem Jahr 1962 laut Angebot für 185.000 Euro erstehen. "Um diese Liegenschaft zu einem 'besseren' Preis verkaufen zu können, müssten wir umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen", erläutert S&K-Chef Köller gegenüber manager magazin online. "Rein aus Kapazitätsgründen haben wir uns dagegen entschieden und trennen uns nun von diesem Projekt."

Gemessen am Kaufpreis würde die Veräußerung auf dem offerierten Niveau laut Köller zwar angeblich zu keinem Verlust führen. Im Vergleich zum Wertgutachten sieht das aber anders aus. Denn im Referenzkatalog der Gruppe ist das Haus in Sontra mit einem Verkehrswert von 468.000 Euro aufgeführt. Das sind mehr als 150 Prozent mehr als der angebotene Kaufpreis. Das Gutachten erstellte Architekt Z. aus Frankfurt.

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