Mittwoch, 19. Dezember 2018

Dubiose Wertgutachten Immobilienhelden mit "Schädling" im Bestand

Verkauf weit unter Wert: Eine merkwürdige Immobilienofferte von S&K
[M] manager magazin; Getty Images

3. Teil: S&K-Gutachten laut Experten "erheblich überhöht"

Strafrechtlich sanktioniert werden, so die IHK weiter, könne aber auch "jedes Verhalten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, der seine öffentliche Bestellung auf Sachgebiete erstreckt, für die er gar nicht öffentlich bestellt und vereidigt ist". Gleiches gelte für Sachverständige, deren öffentliche Bestellung abgelaufen ist, die sich aber weiter als solche bezeichnen.

Das ist starker Tobak. Doch aus Sicht der S&K-Kunden und -Anleger ist es noch nicht alles. Für die Geldgeber des Unternehmens wäre die Sache weniger problematisch, wenn zumindest die in den Gutachten ermittelten Verkehrswerte der Immobilien stimmen würden. Das Problem ist jedoch: Das tun sie offenbar nicht unbedingt.

Michael Lemler aus Osterspai bei Koblenz ist seit Jahrzehnten Immobiliensachverständiger, von der IHK-zertifizierter Wertgutachter sowie Autor und Herausgeber einer Wertermittlungssoftware. Für manager magazin online hat er mehrere Gutachten, die Architekt Z. für S&K erstellt hat, unter die Lupe genommen. Sein Urteil fällt verheerend aus. "Sämtliche mir vorliegenden Wertermittlungen von Herrn Z. erscheinen erheblich überhöht", sagt Lemler, der sich über einzelne Objekte eigenen Angaben zufolge auch mit lokalen Sachverständigen und Fachleuten aus dem Immobilienbereich ausgetauscht hat.

Zum Hintergrund: Das zwei Gutachter bei gleichem Kenntnisstand zu ein und demselben Objekt unterschiedliche Verkehrswerte ermitteln, ist keine Seltenheit und wird auch juristisch nicht beanstandet - solange sich die Abweichungen innerhalb bestimmter Grenzen bewegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) etwa erkennt Differenzen von bis zu 20 Prozent vom Verkehrswert oder Marktwert in die eine oder andere Richtung als marktkonform an. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht in Schleswig erklärte zudem in einem Urteil aus dem Jahr 2007, Abweichungen von 12,5 Prozent hielten sich "noch im tolerablen Rahmen" (Az. 14 U 61/06).

Optimistische Parameter

In der Praxis allerdings gelten Experten zufolge oft andere Regeln. Insbesondere bei gängigen Objekten in transparenten, liquiden Märkten betrage die Toleranz selten mehr als 10 Prozent, sagt etwa Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen BIIS.

Fälle aus dem S&K-Universum zeigen jedoch zum Teil offenbar deutlich stärkere Abweichungen. "In den Gutachten von Herrn Z. werden regelmäßig Parameter wie die Mietentwicklung, die Restnutzungsdauer oder die Annahme zum Zinssatz zu optimistisch angesetzt", erläutert Lemler. "Das zieht sich wie ein roter Faden durch die Dokumente."

Als Beleg führt er ein Fachmarktzentrum in Schortens, Niedersachsen, an, das angeblich 18,1 Millionen Euro wert sein soll. Zudem nennt Lemler ein Fachmarktzentrum in Lübeck, laut S&K 26,3 Millionen Euro wert. Letzteres findet sich zwar nicht im öffentlichen Referenzkatalog der Firma - die offenbar bestehenden Mängel bei der Wertbestimmung durch Z. lassen sich daran aber gut aufzeigen, so Lemler.

So veranschlagt Z. für das Fachmarktzentrum eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren. In der einschlägigen Fachliteratur sowie in der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) des Bundesbauministeriums, die die Basis für Immobiliengutachten bilden, werden jedoch lediglich für Kauf- und Warenhäuser sowie für Einkaufszentren maximal derart lange Lebensdauern postuliert. Die Gesamtnutzungsdauer von Fachmarktzentren beträgt demnach höchstens 50 Jahre, eher sogar nur 30 bis 40 Jahre.

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