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11.02.2011
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Offene Immobilienfonds
"Anreiz, so früh wie möglich auszusteigen"

Von Christoph Rottwilm

Bürostandort Frankfurt: Die Zukunft der offenen Immobilienfonds liegt zum Teil im Dunkeln
Reuters

Bürostandort Frankfurt: Die Zukunft der offenen Immobilienfonds liegt zum Teil im Dunkeln

Offene Immobilienfonds bleiben eine sinnvolle Anlage für Privatinvestoren, sagt Steffen Sebastian von der International Real Estate Business School im Interview. Doch die neuen Branchenregeln, die heute den Bundestag passieren, würden Probleme zum Teil verschärfen, statt Abhilfe zu schaffen.

mm: Herr Professor Sebastian, die Regulierung der offenen Immobilienfonds durchläuft gerade die Gesetzgebung in Berlin. Halten Sie das, was auf die Branche zukommt, für sinnvoll?

Sebastian: Teils, teils. Mindesthaltefristen halte ich für organisatorisch sehr aufwendig und im Krisenfall wenig hilfreich. Wenn die Mindesthaltefrist abgelaufen ist, können schließlich doch alle Mittel auf einmal abgezogen werden. Kündigungsfristen dagegen sind in diesem Zusammenhang sinnvoller. Sie sind ja auch vorgesehen, und zwar so, dass es Privatanleger de facto nicht trifft. Denn 30.000 Euro pro Halbjahr reichen für die Mehrzahl aller privaten Anleger aus. Dies war ein sehr intelligenter Vorschlag der Regierung.

mm: Die Fonds dürfen künftig nicht mehr so viel Fremdfinanzierung per Bankdarlehen einsetzen. Wie ist das zu beurteilen?

Sebastian: Die Senkung des Kreditrahmens ist grundsätzlich positiv und entspricht dem Charakter des offenen Immobilienfonds als risikoarmes Investmentprodukt für private Anleger. Grundsätzlich schränkt diese Maßnahme aber die Liquidität der Fonds erst einmal ein. Besser als die bisherige Regelung ist übrigens auch, dass die Gutachter nur noch für eine bestimmte Zeit für den Fonds arbeiten dürfen und dann pausieren müssen. Noch besser wäre die Bestellung durch unabhängige Dritte gewesen, aber diese ebenfalls sehr kreative Lösung führt zu einer deutlich größeren Unabhängigkeit der Gutachter.

mm: Was zur Gretchenfrage führt: Werden Krisen wie die jüngste durch die neuen Regeln künftig verhindert?

Sebastian: Grundsätzlich ja. Die meisten Fonds sind in Schwierigkeiten geraten, da die institutionellen Anleger ihre Gelder sofort abziehen konnten. Das geht jetzt nicht mehr so leicht beziehungsweise so schnell.

mm: Aber besteht nicht die Gefahr von Vorratskündigungen, das heißt, dass institutionelle Anleger prophylaktisch kündigen, um dann doch jederzeit aussteigen zu können?

Sebastian: Das Problem der Vorratskündigungen bleibt, richtig. Ein institutioneller Anleger wird sinnvollerweise für seinen Anteil permanent eine Kündigung aussprechen, um die Option zu haben, zumindest nach einem Jahr wieder aussteigen zu können. Ob er die Option dann auch ausübt, bleibt ungewiss. Die Planungssicherheit wird für den Fonds zwar größer, aber nicht groß genug. Die kurzfristig orientierten Anleger werden die Anlageklasse allerdings nunmehr wohl meiden, insofern ist bereits etwas gewonnen.

mm: Eine Kritik an offenen Immobilienfonds lautet, es sei per se nicht sinnvoll, eine unliquide Anlageklasse wie Gewerbeimmobilien per Fondsverpackung liquide machen zu wollen. Wird dieser Widerspruch durch die geplanten Regulierungen gelöst?

Sebastian: Zunächst ist dieser Widerspruch nur scheinbar relevant. Nahezu jede Bank betreibt Fristentransformation und niemand stellt ernsthaft die Existenz von Banken in Frage. Nur ist Fristentransformation eben immer mit dem Risiko eines Liquiditätsengpasses verbunden. Die Konstruktion des offenen Immobilienfonds löst dies zum einen dadurch, dass die Liquidität der Anteilsscheine begrenzt wird: durch Ausgabeaufschläge und nun auch durch Kündigungsfristen und Mindesthaltedauern.

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Die offenen Immobilienfonds ...

... befinden sich in einer schweren Krise. Auf dem Höhepunkt der Turbulenzen an den Finanzmärkten zogen 2008 vor allem institutionelle Investoren schlagartig viel Geld aus den Fonds ab. Mehrere Anbieter mussten seinerzeit die Rücknahme von Anteilen aussetzen, weil sie nicht über ausreichend Liquidität verfügten, um die Wünsche der Anleger zu bedienen.

Bis heute kommen die Investoren mehrerer Fonds nicht an ihr Geld, insgesamt sind mehr als 20 Milliarden Euro auf diese Weise eingefroren. Zudem wurde inzwischen für drei offene Immobilienfonds von den Gesellschaften Kanam, Morgan Stanley und Aberdeen die vollständige Abwicklung eingeleitet. Diese Fonds verkaufen also sämtliche Immobilien und zahlen ihre Anleger aus.

Um derartige Zwangslagen zu vermeiden, sollen künftig neue Regeln für offene Immobilienfonds gelten. Das Gesetz dafür durchläuft gegenwärtig die Berliner Legislative. Es sieht vor allem folgende Innovationen vor:

- Neuanleger offener Immobilienfonds müssen ihre Anteile künftig mindestens zwei Jahre lang halten.

- Grundsätzlich gilt für alle Anleger eine Kündigungsfrist von einem Jahr.

- Unabhängig von den Haltefristen dürfen Anleger jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr entnehmen.

- Offene Immobilienfonds dürfen ihre Investitionen in Zukunft mit maximal 30 Prozent Fremdkapital finanzieren (bisher: maximal 50 Prozent).

Zur Person

Steffen Sebastian ist Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School (Irebs) der Universität Regensburg und Direktor am dortigen Center for Finance. Zudem ist er Forschungsprofessor am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), Mannheim. Seine Forschungsschwerpunkte sind indirekte Immobilienanlagen, Immobilienindizes, Immobilienderivate und Asset Allocation. Sebastian ist Spezialist für die Eigenschaften von Immobilien als Assetklasse, wozu auch offene Immobilienfonds zählen.








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