08.09.2010

Immobilienpreise

Der Steg ist das Ziel

Von Christoph Rottwilm

ddp

2. Teil: Das Baurecht spielt inzwischen eine wichtige Rolle

Insbesondere die Objekte aus der Luxusliga kommen ihnen meist bestenfalls durch ein paar Löcher in der Hecke zu Gesicht. Laut Dahler & Company werden von den 32.000 Ein- und Zweifamilienhäusern rund um den Starnberger See pro Jahr etwa 450 verkauft. Allein 16,6 Prozent davon zählen die Experten zum Luxussegment, das per bundesweit einheitlicher Definition allerdings schon bei einem für Starnberger Verhältnisse vergleichweise niedrigen Wert von 750.000 Euro beginnt. Der Studie von Dahler & Company zufolge haben diese Luxusdeals einen Anteil von 41 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen, das sich wiederum auf rund 270 Millionen Euro pro Jahr beläuft.

Viele der Schlösser, Gutshäuser und Villen, die dabei den Besitzer wechseln, gehen durch die Hände von Andreas Botas. Der Immobilienmakler mit Sitz auf Gut Rößlberg in Tutzing hat sich auf den "exklusiven Bereich" spezialisiert, mit Preisen jenseits von drei Millionen Euro.

Auch Botas konnte während der Krise keinen Rückgang der Preise feststellen. "Die Nachfrage war zeitweise etwas verhalten", sagt er zwar. "Inzwischen stellen wir aber fest, dass es wieder zügiger zu Abschlüssen kommt."

Botas kennt sich aus, wenn es um die Wünsche und Vorlieben der besonders betuchten Klientel geht. "In diesem Segment wird ja ohne Not gekauft", hat er beobachtet. "Sobald es den Leuten besser geht, die Geschäfte gut laufen oder die Aktien günstig stehen, steigt auch die Lust auf einen Immobilienkauf." Immer mehr Kunden, so scheint es dem Makler, kommen allmählich wieder in diese Stimmung.

Bloß keine Bojen mit fremden Schiffen

Und was wünschen sie sich dann? Für die meisten Kunden ist ein unverbaubarer Weitblick sowie Ruhe und Geborgenheit unverzichtbar, schreibt der Immobilienmakler Engel & Völkers in einem Marktbericht. Der Trend gehe zu modernen Immobilien mit viel Licht und offenen Grundrissen.

"Um die Spitzenpreise zu erzielen, die am Starnberger See an die 20 Millionen Euro reichen können, muss ein Objekt selbstverständlich alles bieten: Das Gebäude tipptopp, ein schöner Garten", sagt Botas. "Entscheidend aber ist der direkte Zugang zum See, mit Boothaus und vor allem mit eigenem Steg, unverstellt, ohne Bojen also davor, an denen fremde Schiffe die Sicht versperren könnten."

Bei Grundstücken, auf denen sich mitunter noch kleinere, ältere Häuser befinden, spielt nach Angaben des Experten zudem das Baurecht eine wichtige Rolle. "Viele Gemeinden haben inzwischen Einschränkungen für Neubauten beschlossen", sagt er. "So etwas kann den Grundstückswert selbstverständlich einschränken."

Bleibt der Blick in die Zukunft. Was, wenn schon nicht die schlimmste Wirtschaftskrise seit Jahrzehnten, könnte dem Markt einen Dämpfer verpassen? Was könnte dafür sorgen, dass die Preise für Wohnimmobilien rund um die Seen im bayerischen Voralpenland nicht wie bisher Jahr für Jahr weiterhin um 2 bis 3 Prozent steigen?

Die Makler zucken bei der Frage mit den Schultern. "Es müsste schon etwas mit München passieren", sagt Florian Glas. "Etwas, das den ständigen Zustrom an extremen Spitzenverdienern von dort merklich und dauerhaft dämpfen würde."

Was das sein könnte, weiß allerdings auch der Experte nicht.

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