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US-Immobilien

"Einen Double-Dip erwarten wir nicht mehr"

Von Arne Gottschalck

US-Immobilien, das ist jener Markt, aus dem die Finanzkrise ihren Vernichtungsfeldzug um die Welt antrat. Aber wie sieht es heute, gut drei Jahre nach dem Platzen der Immobilienblase, in Amerika aus? Alfred Otero, Immobilienexperte von European Investors, steht Rede und Antwort.

mm: Mr. Otero, US-Immobilien stehen seit der Finanzkrise unter Generalverdacht. Aber wie ist die Stimmung denn nun vor Ort, in Amerika?

Otero: Die ist ganz unterschiedlich. Wenn Sie sich die Gesamtwirtschaft ansehen, dann ist die Stimmung eher skeptisch. Niemand weiß genau, wie die Erholung vorschreiten wird. Einen double-dip erwarten wir zwar nicht mehr, aber die Skepis ist halt da. Wenn man sich dagegen die Gewerbeimmobilien anschaut, dann ist die Stimmung recht gut.

mm: Wie geht das zusammen? Geht es der Wirtschaft schlecht, dann braucht niemand Büros. Oder?

Otero: Normalerweise schon. Aber der Immobilienmarkt profitiert davon, dass die Situation diesmal anders ist als nach anderen Krisen. Normalerweise haben Sie dann einen großen Angebotsüberhang sowie viele Projekte in der Pipeline, die erst einmal vom Markt absorbiert werden müssen. Diesmal gibt es beides nicht, unter anderem, weil die Banken nicht so finanzieren konnten wie sie wollten. Die behutsam steigende Nachfrage trifft also auf einen vergleichsweise leeren Markt.

mm: Aber sicher nicht überall in Amerika.

Otero: Nein, das spüren wir vor allem an den großen Standorten wie Boston, New York, San Francisco oder auch Washington. Washington hat ja von der Krise fast nichts mitbekommen, weil einfach die Regierung vergrößert wurde. Arbeitslosigkeit war da also gar kein großes Thema. In den secondary cities, den Städten der zweiten Reihe sieht es dagegen nicht so gut aus.

mm: Gilt das auch für alle Gewerbeimmobilien - was ist zum Beispiel mit Hotels? Die locken die Kunden ja noch immer mit erheblichen Rabatten. Was nicht gerade für Vollauslastung spricht.

Otero: Hotelimmobilien brauchen idealerweise die Erwartung eines BIP-Wachstums von real 2 Prozent. Dafür ist es noch etwas früh. Wenn es dann soweit ist, springen ihre Aktien aber auch schnell an, weil die Betreiber sehr schnell reagieren können. Die Verträge, die Übernachtungen, laufen ja oft nur über eine Nacht und nicht wie bei Büroimmobilien über viele Jahre.

mm: Und wie sieht es im Bereich Logistik aus - bei einer anziehenden Konjunktur müssten die doch als erste profitieren?

Otero: Stimmt. Soweit ist es allerdings noch nicht. Zum einen wegen der konjunkturellen Unsicherheiten, vor allem aber auch, weil etliche Unternehmen noch mehr auf just-in-time-Lieferungen setzen, ihre Lager quasi auf die Straße gebracht haben.

mm: Wer investiert derzeit Geld in dieses Segment - auch deutsche Kapitalgeber?

Otero: Das ist ganz unterschiedlich. Das sind große Fonds und Staatsfonds, aber auch wohlhabende Privatleute. Aus Deutschland kommt allerdings weniger Geld.

mm: Wenn man einmal auf die Aktien der Immobilienunternehmen schaut, wie sieht es da aus?

Otero: Sie haben vor gut einem Jahr den Tiefpunkt gehabt. Seitdem laufen sie gut. Damals wurden sie auch zu einem Discount von 30 bis 50 Prozent zum Net Asset Value (NAV) gehandelt, dem Nettovermögenswert. Für amerikanische Verhältnisse war das unerhört niedrig. Inzwischen haben sie eine Prämie von 5 bis 10 Prozent auf den NEV, das ist historischer Schnitt.

mm: Und die Banken?

Otero: Sie finanzieren wieder. Zumindest die Reits, die börsengehandelten Immobiliengesellschaften, waren ja auch stets gute Kunden. Aber das gilt vor allem für die großen Reits.

mm: Auf einer Basis von 0 bis 10 - 0 ist dabei "furchtbar" und 10 "alles wie immer": Wo steht der US-Gewerbeimmobilienmarkt im Vergleich zu der Zeit vor der Krise?

Otero: Bei einer 8.